摘要：年，算是真正過完了。不過，北京的二手房過戶大廳早已迅速地回到了年前的火熱，一號(hào)難求，朝陽區(qū)預(yù)約號(hào)淘寶叫價(jià)千元。

　　火熱的市場(chǎng)伴隨著各項(xiàng)房地產(chǎn)利好政策的陸續(xù)出臺(tái)，其中最重磅的要屬契稅、營業(yè)稅的調(diào)整。其中北京的調(diào)整僅涉及140平方米以上房屋的交易，但還是給目前火熱的北京二手房市場(chǎng)再添一把柴，據(jù)一線中介從業(yè)人員透露，新政出臺(tái)后，咨詢客戶明顯增多，一些房主也在醞釀漲價(jià)。另外，需要提醒的是政策調(diào)整后，父母名下房產(chǎn)過戶給子女，只有在家庭名下唯一一套住房的情況下，采用買賣的方式產(chǎn)生的費(fèi)用才比贈(zèng)與的低。

　　二手房一日成交量超過新房一周 淘寶代預(yù)約過戶叫價(jià)千元

　　25日，在朝陽區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心，上班時(shí)間未到，大廳內(nèi)就已擠滿了人，咨詢窗口也排起了長隊(duì)。周邊的居民對(duì)此情景見怪不怪，去年年中開始，這里幾乎每天都是如此。

　　由于辦理人數(shù)眾多，代預(yù)約的生意也異�；鸨�。在淘寶網(wǎng)上，輸入北京過戶代辦字樣，可搜出多家店鋪從事此業(yè)務(wù)。在一些成交排名靠前的店鋪，月成交量都有幾十個(gè)，普通號(hào)大都在千元左右，如果加急價(jià)格則更高。在一家店里，店主曬出了一系列下單成功的截圖，并稱上周共有168個(gè)號(hào)預(yù)約成功，每個(gè)價(jià)格為999元，如果指定時(shí)間需要加價(jià)499元。

　　鏈家地產(chǎn)新北苑店的小谷透露，預(yù)約到號(hào)辦理過戶確實(shí)很困難。他主做朝陽區(qū)的業(yè)務(wù)，朝陽區(qū)過戶目前全部采用網(wǎng)上預(yù)約、現(xiàn)場(chǎng)辦理的方式。每周五約下一周的號(hào)，具體分上午號(hào)和下午號(hào)，按照時(shí)間去現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行辦理。由于現(xiàn)在成交量很大，過戶的人比較多，因此預(yù)約號(hào)還是比較困難。

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，春節(jié)后首周（2月14日至2月20日）里，北京新宅網(wǎng)簽量?jī)H為1006套。而二手住宅的網(wǎng)簽量則高達(dá)6048套，日均成交864套，節(jié)后首周交易量為2010年以來的最高值。成交均價(jià)為41490元/平米，較2015年全年均價(jià)上漲5%左右。

　　從數(shù)據(jù)來看，節(jié)后北京的新房市場(chǎng)表現(xiàn)冷淡，市場(chǎng)回溫非常緩慢。而二手房的日成交量?jī)H用3個(gè)工作日就攀升至1000套以上，日均成交量甚至超過了新房的成交總量，整個(gè)市場(chǎng)迅速回到了節(jié)前連續(xù)兩月成交量破兩萬的火熱態(tài)勢(shì)。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，春節(jié)前后新房開盤量少，項(xiàng)目供應(yīng)量嚴(yán)重不足，而即買即住，且位置、配套、社區(qū)成熟度都不錯(cuò)的二手房則成為了購房人群的主要選擇。同時(shí)，目前北京新房市場(chǎng)逐漸高端化、豪宅化，供應(yīng)結(jié)構(gòu)與以改善型需求為主的市場(chǎng)不相匹配，因而不少新房市場(chǎng)的需求轉(zhuǎn)向了二手房市場(chǎng)，造成了二手房市場(chǎng)的持續(xù)火熱。

　　大戶型受益契稅政策調(diào)整 業(yè)主調(diào)價(jià)意愿上升

　　持續(xù)火熱的二手房市場(chǎng)讓不少有意向交易房屋的人動(dòng)了出手的念頭，而最新出臺(tái)的契稅調(diào)整政策進(jìn)一步推動(dòng)了買賣雙方的入市節(jié)奏。

　　2月19日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部三部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅，對(duì)個(gè)人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。另外，個(gè)人將購買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅，自2016年2月22日起執(zhí)行。不過北上廣深暫不執(zhí)行第二項(xiàng)契稅優(yōu)惠政策及營業(yè)稅優(yōu)惠政策。

　　胡景暉分析表示：此次購房減稅政策對(duì)樓市帶來極大利好，一方面，一線城市大戶型非普通住宅交易契稅降低，購房成本的減少，有利于一線城市改善型購房需求的持續(xù)釋放；另一方面，主要針對(duì)非一線城市的契稅和營業(yè)稅的減免，將有利于降低購房成本，增加購房需求，加快房產(chǎn)流通，加快庫存去化，降低庫存量較大的三四線城市的樓市風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)樓市繁榮，進(jìn)而提振宏觀經(jīng)濟(jì)。

　　具體到北京，此次政策的調(diào)整變化只適用于購買140平方米以上的家庭唯一住宅，契稅由原來總房款的3%降至了1.5%。由于購買新房時(shí)，契稅繳納時(shí)間為收房之后，因此對(duì)于新房?jī)r(jià)格的影響無法迅速顯現(xiàn)，但對(duì)二手房交易成本的降低立竿見影。

　　以上周二手房的成交均價(jià)41490元/平米計(jì)算，一套150平方米的戶型總價(jià)為622萬元，新政帶來的優(yōu)惠為9.3萬元。這個(gè)優(yōu)惠幅度對(duì)于大戶型買家來說還是很實(shí)惠的。

　　小谷告訴相關(guān)媒體，他手里的客戶中，就有兩個(gè)是涉及新政契稅減少的。雖然還未辦理契稅繳納和過戶，但合同已經(jīng)簽了，對(duì)于業(yè)主來說，直接感受無異于“天上掉餡餅”。他還透露，這個(gè)政策給業(yè)主和客戶的心理都帶來了變化，其中業(yè)主醞釀漲價(jià)的多。

　　另外，小谷還表示，在北京很多業(yè)主都是賣了房子換房子，他要買的房子漲價(jià)了，他就會(huì)提高他賣房的價(jià)格，最終造成連鎖反應(yīng)。

　　贈(zèng)與契稅不變 部分情況父母賣房給子女比贈(zèng)與更省錢

　　除了降低了大戶型買家購房成本外，新的契稅營業(yè)稅政策還悄然改變了另一類房屋過戶的成本——贈(zèng)與。在一些情況下，大戶型房屋過戶，尤其是直系親屬之間的過戶，采用買賣的方式比贈(zèng)與更省錢。

　　直系親屬之間采用贈(zèng)與的方式進(jìn)行房屋過戶，可以辦理免稅手續(xù)，可以免除個(gè)人所得稅。按照規(guī)定，直系親屬間辦理房屋贈(zèng)與，雙方需要提供贈(zèng)與雙方當(dāng)事人的有效身份證件（原件及復(fù)印件）；證明上述特定親屬關(guān)系的公證書（原件及復(fù)印件）；房產(chǎn)所有權(quán)證（原件及復(fù)印件）；《個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》（原件及復(fù)印件）；契稅完稅憑證和購房資格核驗(yàn)通過的結(jié)果通知單。其中與房屋買賣不同，贈(zèng)與的契稅稅率一律都采用3%，無法享受普通住宅的稅收優(yōu)惠。除此之外，雙方還要繳納萬分之五的印花稅。

　　此前，直系親屬之間進(jìn)行房屋過戶，除繼承外，贈(zèng)與是最方便，也是成本較低的一種方式，但契稅政策調(diào)整后就不一樣了。新的契稅征收政策中取消了普通住宅和非普通住宅定義，僅以是否是家庭唯一住房和90平方米為界。因此，現(xiàn)在父母與子女等直系親屬間過戶名下的房子，如果是家庭唯一住房，采用買賣的方式要比贈(zèng)與省下不少錢。

　　以一套140平方米，總價(jià)為500萬元的房屋計(jì)算，采用贈(zèng)與的方式需要繳納15萬元的契稅，而買賣則只需要7.5萬元。如果不是家庭名下的唯一住房，則買賣和贈(zèng)與帶來的成本差異很小。

　　而對(duì)于非直系親屬間的房屋過戶，贈(zèng)與的方式成本則更高，中介的過戶專員則提示，盡量還是都采用買賣的方式。