摘要：在北上廣深一線城市的房地產(chǎn)市場，這廂是土地供應愈加有限，那廂是舊城改造、舊工業(yè)區(qū)改造、公共服務更新等城市更新需求日漸強烈。于是，一些房企紛紛抓住‘城市更新’這個機遇來擴充規(guī)模�！芭f改”儼然成為了行業(yè)的下一個戰(zhàn)場。

    城市更新需求量巨大

    春節(jié)剛過，北京市西城區(qū)2015年首個棚戶區(qū)改造工程——宣西北項目正式啟動。居民除選擇安置房外，還可得到一定的補償金。據(jù)悉，今年西城區(qū)計劃改善全區(qū)1萬戶居民的住房條件。

    不僅是北京，近幾年來北上廣深一線城市面臨城市戰(zhàn)略更新的全新任務。2月18日，深圳市規(guī)土委公布《2016年深圳市城市更新單元計劃第一批計劃》，共涉及20個單元更新項目，舊改面積達71.998公頃，其中改造方向為居住、商業(yè)功能的更新單元有7項，涉及土地面積38.89公頃。

    在去年底的新聞通氣會上，上海市政府也披露，上海會重點在中心城區(qū)推開“拆除重建”的舊城改造計劃，“十三五”期間，上海要實施5000萬平方米的各類舊住房修繕改造。

    眼下，國內(nèi)城市更新的潛在需求量十分驚人。根據(jù)中國指數(shù)研究院報告顯示，參考國內(nèi)外關(guān)于住房年折舊率2%的通行做法，2016-2020年間，我國城鎮(zhèn)住宅拆遷改造需求將達到29.33億平方米，占總體住房需求的34.4%。

    中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌表示，現(xiàn)在一線城市多在劃定城市界限，控制人口，所以如何處理好存量土地成為重要問題。“過去城市中工業(yè)用地占地太高，現(xiàn)在則通過盤活工業(yè)用地、產(chǎn)業(yè)用地來變成住宅用地，或者通過棚戶區(qū)改造、舊城改造來增加土地供應量。在大城市控制人口的基礎上應該好好分析怎么樣來增加土地供應量，緩解市場供需矛盾�！�

    房企多元化參與舊改

    城市舊改背后自然少不了開發(fā)商的身影。在宣西北項目中，居民定向安置的合順家園便是由北京市保障性住房建設投資中心和北京廣安置業(yè)投資公司共同出資組建的北京燕廣置業(yè)有限責任公司開發(fā)。而在深圳、上海，則有更多民營企業(yè)參與到城市舊改項目中。

    在北京，首開董事長潘利群曾表示，棚戶區(qū)改造將成為首開在北京的重要業(yè)務組成部分之一。同時首開也希望在其他城市開展類似于棚戶區(qū)改造的項目。

    去年底，富力地產(chǎn)(富力又一城 富力盛悅居) 董事長李思廉透露，公司可能會以收購企業(yè)、項目的方式進入深圳，已經(jīng)有三四個項目在談，包括總占地面積數(shù)十萬平方米的舊城改造項目。

    無獨有偶，陽光城集團董事局主席林騰蛟也對外宣布，公司今年在收購兼并方面做了大量工作，包括深圳的3個項目在內(nèi)。年內(nèi)累計有1000億元貨值儲備，有一半是通過收購兼并得來。

    業(yè)內(nèi)人士介紹，目前舊改的合作方式有政府主導型和市場主導型兩種。由政府小組牽頭實施是目前的主流模式。而在具體工作上，除了上述的開發(fā)安置項目、舊住宅區(qū)修繕外，現(xiàn)在也更多元化。

    克而瑞研究中心沈曉玲介紹，城市的舊商業(yè)區(qū)同樣面臨著改造。“在上海，最成功的舊改案例非瑞安新天地莫屬�！鄙驎粤岜硎�，瑞安發(fā)家于上海太平橋舊改項目，歷經(jīng)近20年的舊改歷程，打造了一個集商務、旅游、商業(yè)、住宅等物業(yè)于一體的多重物業(yè)組合，在運營上形成了“先盤活商業(yè)、后銷售物業(yè)”的獨特模式，并將新天地舊改模式成功復制到杭州、重慶、武漢、大連、佛山等城市。

    多元化的參與空間讓房企看到了城市更新項目背后隱藏的巨大潛力。這其中表現(xiàn)最突出的是深圳市場。2011年，深圳存量土地供應首超新增供應，4年來，深圳本地開發(fā)商通過城市更新項目拿地已經(jīng)成為主流。繼恒大、碧桂園、遠洋等企業(yè)后，富力地產(chǎn)、陽光城也嘗試加入到深圳的城市更新中。

    房企為什么愛上舊改？

    房企參與城市更新的背后，是土地供應縮減和價格增長的無奈。亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2015年北京共出讓109宗土地，同比減少了32宗，土地成交量創(chuàng)下近8年的新低。而另一方面，土地出讓金卻創(chuàng)下8年來新高。今年這種態(tài)勢仍在持續(xù)。2月23日，綠地在黃村以39億元拿下大興區(qū)黃村鎮(zhèn)地塊，樓面價約4.7萬元/平方米，溢價率50%。

    “現(xiàn)在地價這么高，有錢才能任性。今年我們也計劃從城市舊改里邊尋找合作機會。畢竟僅憑招拍掛市場拿地，生存空間只能被進一步擠壓。”一家在北京布局諸多項目的國資背景房企相關(guān)負責人坦言。

    此外，潘利群曾多次公開表示，位于大中型城市內(nèi)城的存量建筑的產(chǎn)品升級，既有廣闊的市場前景，又有國家棚戶區(qū)改造戰(zhàn)略的背書。

    上述資金實力雄厚的國企、央企都在對舊改這塊蛋糕躍躍欲試，一些外地房企更是將參與舊改作為躋身一線城市的蹊徑。

    去年12月底，湖北福星股份通過下屬公司，簽訂了參與到通州永順鎮(zhèn)小圣廟村棚戶區(qū)改造項目的合作意向書。

    而在去年10月，東華實業(yè)也宣布簽訂了收購北京豐盛胡同舊改項目的意向書。通過收購北京萬聯(lián)中天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)，東華實業(yè)將獲得開發(fā)建設北京市西城區(qū)豐盛胡同危改（舊改）西區(qū)D、E地塊權(quán)利。該地塊臨近西城區(qū)金融界，地處北京核心商圈，開發(fā)前景毋庸置疑。

    舊改業(yè)務只是看起來很美？

    然而，城市更新的業(yè)務或許只是看起來很美好。

    就在東華實業(yè)簽訂收購意向書僅10天后，這筆高達77億元的北京舊改項目收購案即宣告流產(chǎn)。

    11月1日晚間，東華實業(yè)公告宣布終止收購北京豐盛胡同舊改項目。其理由是，“收購項目金額較大，牽涉收購難度較大，公司無法明確收購具體時間及計劃安排”。

    在不少投資者看來，此次收購失敗在意料之中。記者查閱公開資料發(fā)現(xiàn)，今年前三季度，東華實業(yè)營業(yè)收入為4.5億元，凈利潤2571萬元，公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為-2.11億元。

    沈曉玲表示，參與舊改需要巨額的前期投入，如果是以長期培育物業(yè)增值后再售賣來盈利，期間的資金沉淀十分厲害。對于中小型企業(yè)來說，參與舊改時，必須先整合集團資源，打通融資渠道，鋪好資金來源之路。

    而熟知舊改操作流程的業(yè)內(nèi)人士表示，舊改審批流程相對復雜，甚至要蓋上超過百個章才能完成。同時，由于多方利益糾纏，舊改項目的時間周期存在各種不確定性，開發(fā)商甚至將面臨半途退場的可能。

    一位長期從事土地市場研究規(guī)劃的資深人士也表示，對于開發(fā)商來說，現(xiàn)在可以把資金用到房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)或者非房地產(chǎn)領域上產(chǎn)生收益，利潤率相對較低、操作周期較長的舊改項目或許不會成為房企的主戰(zhàn)場。