摘要：春節(jié)假期結(jié)束后，一線城市樓市成交量迅速回暖，價(jià)格也呈現(xiàn)水漲船高之勢(shì)。與此同時(shí)，一線城市的住宅庫(kù)存迅速下降，去化周期均降至10個(gè)月以內(nèi)。

    而部分熱門二線城市的庫(kù)存同樣去化效果明顯，去化周期甚至短于一線城市。而相較之下，三線城市則依舊面臨較大的去庫(kù)存壓力，不同城市間的分化局面依舊延續(xù)。

　　節(jié)后成交量暴增

　　春節(jié)假期后第一周，一線城市的樓市成交量仿佛從假期的“沉睡”中“驚醒”，迅速恢復(fù)了節(jié)前旺銷景象，繼續(xù)“領(lǐng)漲”。在七天的時(shí)間里，北上廣深的銷售套數(shù)分別為979、2740、1329和958套。

　　中國(guó)指數(shù)研究院23日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)假期結(jié)束后首周（2月15日—21日），32個(gè)主要城市的住宅成交面積環(huán)比上漲6.7倍，同比上漲5倍。其中北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市房地產(chǎn)成交漲幅最為明顯，環(huán)比上漲2171%；同比來看，一線代表城市成交面積上漲幅度也最大，為830%。

　　事實(shí)上，從價(jià)格上看，北上深均已經(jīng)達(dá)到歷史高位。2016年1月上海商品住宅成交均價(jià)為3.59萬元/平方米，環(huán)比上漲6.9%，同比上漲24.9%。創(chuàng)出了上海商品住宅均價(jià)的歷史新高。1月深圳新房成交均價(jià)達(dá)4.65萬元/平方米，同比上漲74.27%，環(huán)比增長(zhǎng)9.51%；二手住宅1月共成交15159套，同比上漲74.12%，環(huán)比增長(zhǎng)19.43%。

　　相較而言，廣州房?jī)r(jià)漲幅明顯更為溫和。節(jié)后首周，廣州住宅成交均價(jià)依然環(huán)比下降，但成交套數(shù)卻大幅回升，增幅環(huán)比超21倍。

　　據(jù)房王數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)：上周（2016.2.15—2.21）廣州全市十一區(qū)共網(wǎng)簽958套，盡管16，052元/平方米的成交均價(jià)環(huán)比下降19.9%，但網(wǎng)簽套數(shù)卻環(huán)比前一周猛增2127.9%，較去年同期也大增34.2%。

　　二手房方面，據(jù)滿堂紅鏈家數(shù)據(jù)，在經(jīng)歷春節(jié)假期的成交量下滑之后，2月1—19日，經(jīng)其促成的廣州二手住宅買賣宗數(shù)比2015年2月同期增加46%；成交均價(jià)為21103元/平方米，比2016年1月同期上升1.6%。

　　而其他三個(gè)一線城市表現(xiàn)更為生猛。據(jù)偉業(yè)我愛我家(博客,微博)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，春節(jié)后首周（2月14日至2月20日）里，二手住宅的網(wǎng)簽量高達(dá)6048套，日均成交864套，節(jié)后首周交易量為2010年以來的最高值。期間，北京二手房成交均價(jià)為每平方米4.15萬元，較2015年全年均價(jià)上漲5%左右。

　　滿堂紅鏈家市場(chǎng)部高級(jí)經(jīng)理周峰表示，1月份客戶成功壓價(jià)的空間為3.3%，遠(yuǎn)低于2015年同期的5.1%，也比2015年任何一個(gè)月份都要低。春節(jié)假期之后，隨著其他回鄉(xiāng)過節(jié)的客戶逐步回流廣州，廣州的買賣活躍度將繼續(xù)上升，而租賃市場(chǎng)也會(huì)重新被激活，3月的成交行情會(huì)如期而至。

　　部分三線城市壓力仍大

　　根據(jù)2月22日易居研究院發(fā)布的全國(guó)35個(gè)城市（4個(gè)一線城市、20個(gè)二線城市和11個(gè)三線城市）的監(jiān)測(cè)結(jié)果，以每個(gè)城市的庫(kù)存總量除以之前6個(gè)月的月平均銷售面積，算出了截至1月底庫(kù)存全部消化完所需要的時(shí)間。

　　監(jiān)測(cè)顯示，35個(gè)城市庫(kù)存延續(xù)了2015年以來的下降勢(shì)頭，總量環(huán)比減少0.9%，同比減少4.7%，且已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)4個(gè)月環(huán)比下跌、連續(xù)6個(gè)月同比下跌的態(tài)勢(shì)。其中，四個(gè)一線城市的去庫(kù)存周期已經(jīng)都在10個(gè)月之內(nèi)。北京、上海和廣州的存量已經(jīng)控制在了1000萬平方米以內(nèi)，深圳的庫(kù)存更是低至416萬平方米。

　　值得注意的是，熱點(diǎn)二線城市的庫(kù)存量和去化周期甚至比一線城市還要小。截至1月底，蘇州、南京和合肥的庫(kù)存量分別為450萬、549萬和332萬平方米，而1月的成交分別高達(dá)121萬、135萬和86萬平方米。這三個(gè)城市的去庫(kù)存周期都已經(jīng)在4個(gè)月以內(nèi)。

　　相比來看，三線城市的去庫(kù)存壓力顯然較大。1月份新增供應(yīng)量為242萬平方米，而新增成交量為204萬平方米，新增供應(yīng)量依然大于新增成交量，庫(kù)存出現(xiàn)小幅上升。11個(gè)三線城市樣本中，去庫(kù)存周期最高的為北海市達(dá)到34個(gè)月。

　　中指院報(bào)告指出，從2016年1—2月的日均成交情況來看，監(jiān)測(cè)的15個(gè)城市日均成交總量同比漲幅為30.24%。其中10個(gè)城市日均成交量較去年同期上漲，5個(gè)城市同比下跌，不同城市表現(xiàn)分化明顯。同比上漲城市中，汕頭漲幅最大，為124.8%，蘇州以103.4%漲幅居次。日均成交同比下降的城市中，揚(yáng)州跌幅最大，同比下降39.9%，南昌次之，同比下降39.2%。

　　房企應(yīng)抓住“窗口期”跑量

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，2014年下半年以來，盡管各種政策層面的利好紛至沓來，對(duì)于房企來講，應(yīng)積極調(diào)整推盤節(jié)奏，把控好契稅新政、六次降息五次降準(zhǔn)等政策面給予的跑量去庫(kù)存的“窗口期”。

　　“對(duì)于非一線城市來講，應(yīng)當(dāng)調(diào)整并優(yōu)化庫(kù)存結(jié)構(gòu)，積極去庫(kù)存�！睆埡陚ケ硎�，非一線城市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不要期待房?jī)r(jià)再次快速大幅上漲，或繼續(xù)博弈市場(chǎng)，即使市場(chǎng)具備漲價(jià)條件也不要捂盤惜售�！皬臉鞘写筅厔�(shì)來看，樓市已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，從供求基本面來看已基本平衡，捂盤惜售的結(jié)果只能是錯(cuò)過放量的"窗口期"�！�

　　張宏偉建議，房企要通過調(diào)整企業(yè)城市布局，優(yōu)化儲(chǔ)備項(xiàng)目結(jié)構(gòu)，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上合理配置90平方米以下和90平方米以上的產(chǎn)品比例，降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。