一線城市樓市須降溫 三四線去庫存需打持久戰(zhàn)
發(fā)布時間：2016-02-25 來源：京華時報 編輯：郭瑞瑞
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摘要：2016年春節(jié)后的中國樓市有三大表現(xiàn)：一是三四線城市借助相關(guān)政策加快“去庫存”；二是一線城市房地產(chǎn)市場異�；鸨�；三是在國家政策層面，央行等三部門上調(diào)了公積金存款利率，財政部等部門聯(lián)合發(fā)布了契稅與營業(yè)稅的優(yōu)惠政策。
截至目前，100多個城市從供需兩端入手出臺“去庫存”政策，春節(jié)前央行和銀監(jiān)會降低了不限購城市的購房首付款比例，雖說多項政策疊加取得一定效果，但總體來說效果有限。事實說明，三四線城市去庫存不能急功近利，需要打“持久戰(zhàn)”。
以省會城市為主的二線城市庫存量下降比較明顯，同時房價穩(wěn)中有升。這是比較理想的表現(xiàn)。值得注意的是一線城市，市場表現(xiàn)超出想象。
很顯然，一線城市房地產(chǎn)市場亟須“降火”，否則，房價過快上漲不僅會增加購房者負擔和政府住房保障負擔，也會滋生泡沫，埋下隱患。譬如，香港樓市經(jīng)歷多年上漲之后，去年底今年初出現(xiàn)地價樓價連番下跌，這表明，任何城市的房價、地價一旦脫離實際，就會在某個時間點回歸理性。
要想避免內(nèi)地一線樓市大起大落，必須主動給樓市降溫。顯然，一線樓市火爆的直接原因是需求旺盛、供需不平衡，其根源是優(yōu)質(zhì)的公共資源和商業(yè)資源過于集中。此外，還與供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、炒房群體變相介入“添柴加火”有關(guān)。所以，當務(wù)之急是調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)、擠出炒房人群。
結(jié)構(gòu)性問題主要是，商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量過大，以及中小戶型的普通住宅供應(yīng)量偏小。在電商產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的今天，如果不減少商業(yè)地產(chǎn)投資和供應(yīng)，未來會出現(xiàn)消化不良的問題。而減少商業(yè)地產(chǎn)投資供應(yīng)比重有利于增加住宅供應(yīng)。同時，增加普通住宅供應(yīng)，也有利于抑制房價過快上漲。
雖然一線城市沒有放松也沒有取消限購政策，但實際上，投資投機者并沒有真正離開，而最近炒房者似乎在加快入市。以深圳為例，數(shù)據(jù)顯示，2015年深圳投資置業(yè)占比高達26.7%，比2014年增加3.0%，更是2011年的3倍之多。因此，一線城市亟須遏制炒房。
從拉動宏觀經(jīng)濟增長的角度來說，一線城市房價過快上漲或許不是壞事。但從樓市健康發(fā)展、金融安全、經(jīng)濟安全的角度而言，房價過快上漲絕對不是好事。所以，有關(guān)決策者要權(quán)衡利弊。再從全國樓市大局來說，一線城市房價過快上漲會吸引投資投機性需求扎堆，也不利于三四線城市“去庫存”。
