摘要：臨近年底，盡管部分房企還在盡最后的努力試圖完成業(yè)績(jī)沖刺，但今年市場(chǎng)整體低迷的境況已在所難免。

    據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至1月25日，滬深兩市共計(jì)50家上市房企公布了2015年年報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告，其中15家房企預(yù)告凈利潤(rùn)虧損。剔除數(shù)據(jù)公布不全的6家房企，按照預(yù)告凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)下限來(lái)看，凈利潤(rùn)同比下滑企業(yè)達(dá)23家，占比約五成。

    多位受訪業(yè)內(nèi)人士表示，對(duì)于樓市交易回暖能否促使房企在明年扭轉(zhuǎn)低迷業(yè)績(jī)，仍需保持謹(jǐn)慎態(tài)度。

    虧損比例或超去年

    在業(yè)績(jī)虧損的企業(yè)中，有13家是首虧，其中，萬(wàn)通地產(chǎn)(萬(wàn)通龍山逸墅 萬(wàn)通新界·紫藤堡)(600246,股吧)則出現(xiàn)首虧，預(yù)計(jì)虧損額在5.8億元-6億元之間。預(yù)計(jì)首虧額度最高的是中華企業(yè)(600675,股吧)，預(yù)計(jì)虧損24億元至25億元。

    中華企業(yè)表示，2015年公司資金回籠預(yù)計(jì)85億元，同比增長(zhǎng)22%，但公司布局的二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，加上部分項(xiàng)目產(chǎn)品的市場(chǎng)契合度不理想，項(xiàng)目銷售面臨相當(dāng)大的壓力，公司采取了調(diào)整銷售價(jià)格等措施，導(dǎo)致發(fā)生計(jì)提減值準(zhǔn)備，增加業(yè)績(jī)虧損預(yù)測(cè)數(shù)額。

    多位業(yè)內(nèi)人士分析，今年房企的整體盈利能力不容樂(lè)觀，預(yù)計(jì)今年虧損房企比例會(huì)超過(guò)去年。

    “從前三季度已有的銷售數(shù)據(jù)和房企營(yíng)收指標(biāo)來(lái)看，超過(guò)六成房企都采取了降價(jià)跑量的銷售方式，但銷售完成情況仍然不佳，綜合其他房企經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，我們預(yù)計(jì)今年會(huì)有接近半數(shù)房企出現(xiàn)虧損或續(xù)虧�！笨藸柸饻y(cè)評(píng)中心一位分析人士告訴相關(guān)媒體。

    華南某上市房企戰(zhàn)略發(fā)展部門一位管理人士分析，盡管2015年一二線樓市的整體銷售要好于去年，但對(duì)于大多數(shù)房企而言，在去庫(kù)存階段，銷售價(jià)格仍然上不去。

    目前的數(shù)據(jù)顯示，2015年房企銷售排名靠前的百家房企中，僅標(biāo)桿房企中的15家完成全部銷售目標(biāo)，近八成房企難以完成今年的銷售目標(biāo)任務(wù)。

    1月14日，合景泰富發(fā)布未經(jīng)審核的2015年全年業(yè)績(jī)公告，2015年銷售202億元，僅完成全年225億元銷售目標(biāo)的89.78%，同比下降1.46%。此外，世茂房地產(chǎn)公布2015年的業(yè)績(jī)顯示，2015年世茂累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售670.4億元，僅完成全年720億元目標(biāo)的93%。公告同時(shí)指出，世茂的累計(jì)合約銷售總額和銷售總面積同比分別下降4.5%和4.3%。

    “這尤其以中小規(guī)模企業(yè)最為典型，前幾年過(guò)于集中布局一些市場(chǎng)需求不足的二三線城市或周邊地區(qū)，且產(chǎn)品較為單一，一旦市場(chǎng)熱度趨減，他們成了最先受影響的一批房企�！鄙鲜龇治鋈耸糠Q。

    而從去年的銷售情況來(lái)看，大型品牌房企的優(yōu)勢(shì)則更加明顯。據(jù)克爾瑞機(jī)構(gòu)的房企銷售排名顯示，2015年年度銷售額實(shí)現(xiàn)千億的房企數(shù)量是7家，包括萬(wàn)科、恒大、綠地、萬(wàn)達(dá)、中海、保利、碧桂園。

    “千億規(guī)模以上的房企市場(chǎng)規(guī)模、市場(chǎng)占有率將越來(lái)越大，這已經(jīng)成為趨勢(shì)。這幾個(gè)公司的市場(chǎng)份額加在一起幾乎已經(jīng)占據(jù)全國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)整體份額的70%，而且這個(gè)集中度還在繼續(xù)。”中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心主任丁祖昱表示。

    同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，盡管去年市場(chǎng)交易量有所回升，但中小房企仍然面臨生存困境，原因在于銀行“惜貸”的基本面并沒(méi)有本質(zhì)改變，中小房企的銷售狀況也沒(méi)有出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，甚至還維持繼續(xù)下滑的局面。

    利潤(rùn)率下滑預(yù)警

    不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士分析，在持續(xù)多年的房地產(chǎn)調(diào)控強(qiáng)壓影響下，多家上市房企即使沒(méi)有虧損，但由于商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備少和現(xiàn)金周轉(zhuǎn)壓力大等因素，整體業(yè)績(jī)也逐步逼近盈利警戒線。

    從去年的房企業(yè)績(jī)來(lái)看，企業(yè)利潤(rùn)率下滑已經(jīng)成為大勢(shì)所趨。

    在50家發(fā)布2015年年報(bào)預(yù)告的上市房企中，嘉凱城(000918,股吧)凈利潤(rùn)變動(dòng)幅度最大，其預(yù)告凈利潤(rùn)變動(dòng)幅度為-6138.19%。嘉凱城表示，公司房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售規(guī)模大幅下降，一線城市交付項(xiàng)目數(shù)量下降更為突出，毛利空間縮減顯著。

    “據(jù)我們這兩年對(duì)房企的觀察分析，近兩年房企毛利率下滑速度非�？�，大概每年下滑3-5個(gè)百分點(diǎn)，凈利潤(rùn)率則每年下滑1個(gè)百分點(diǎn)，這樣的下降速度在其他行業(yè)基本是沒(méi)有的。”蘭德咨詢總裁宋延慶告訴記者。

    獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳劍波表示，如果僅從利潤(rùn)率來(lái)判斷，房地產(chǎn)早已告別“高增長(zhǎng)行業(yè)”，2015年房企平均利潤(rùn)率很有可能觸及“10%紅線”，“這則意味著房地產(chǎn)行業(yè)甚至連中利行業(yè)都算不上了。”

    一些房企人士在接受采訪時(shí)表示，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量出現(xiàn)回升，在政策一定刺激下，房企業(yè)績(jī)已經(jīng)在去年三四季度開(kāi)始復(fù)蘇。但由于房企自身面臨經(jīng)營(yíng)成本攀升等因素，且市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀望情緒并未減弱，所以大部分人士對(duì)今年的“好日子”仍保持謹(jǐn)慎的態(tài)度。

    在一貫唱多的華遠(yuǎn)地產(chǎn)(華遠(yuǎn)九都匯)(600743,股吧)前任董事長(zhǎng)任志強(qiáng)看來(lái)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存情況比2008年還要嚴(yán)重。

    任志強(qiáng)不久前公開(kāi)表示，當(dāng)前最大的問(wèn)題在于，有相當(dāng)一部分庫(kù)存是無(wú)法消化的�！耙匀珖�(guó)房地產(chǎn)一年近13億平方米的銷售面積來(lái)看，接近7億平方米的庫(kù)存并不算多。但問(wèn)題在于，這其中有大量庫(kù)存屬于很難消化的部分。換句話說(shuō)，只能炸掉，不會(huì)因?yàn)槿魏握�策而消化掉�！?br/>
    易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至2015年12月底，被監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為26090萬(wàn)平方米，環(huán)比減少1.0%，同比減少4.4%。第四季度則呈現(xiàn)逐月下滑態(tài)勢(shì)。同時(shí)，在庫(kù)存同比增幅保持連續(xù)53個(gè)月正增長(zhǎng)后，8月份首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，9-12月份仍延續(xù)這一趨勢(shì)。這則意味著，目前已出現(xiàn)了連續(xù)5個(gè)月庫(kù)存規(guī)模同比負(fù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

    “目前看來(lái)，一二線城市與三四線城市出現(xiàn)了嚴(yán)重的分化，一線城市及二線部分城市的庫(kù)存處于可控范圍，但三四線城市的去庫(kù)存工作仍然十分嚴(yán)峻，這對(duì)于布局在三四線城市的中小開(kāi)發(fā)商而言，2016年仍需實(shí)行降價(jià)跑量的策略�！睆埡陚ケ硎�。

    “中小房企出現(xiàn)凈利潤(rùn)的下降，甚至虧損，在最近兩年的市場(chǎng)環(huán)境下是可以預(yù)期的”，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，由于一線城市土地價(jià)格逐漸高昂，中小型房企大多被擠壓到了三四線城市，就算有了政策的刺激拉動(dòng)，這些區(qū)域仍受困于高庫(kù)存及需求量的限制，成交仍處于低迷的現(xiàn)狀，單純依靠降價(jià)并不能解決去化壓力和資金回籠的問(wèn)題。