摘要：在中國(guó)一線城市擁有多套物業(yè)的投資者，通常在國(guó)內(nèi)賣掉一兩套房子便可以實(shí)現(xiàn)“在國(guó)外住大別墅”的夢(mèng)想。雖然海外投資成本大增，但國(guó)人投資海外熱情不減，而且內(nèi)地顧客居多。海外教育也是國(guó)人投資海外市場(chǎng)的一大重要原因。

    新年伊始，人民幣兌換美元匯率延續(xù)去年的下滑趨勢(shì)，一度跌破6.7的關(guān)口，海外投資成本大幅提升，尤其是近年非常紅火的海外購(gòu)房熱，更是直接增加了購(gòu)房者的成本。但奇怪的是，海外購(gòu)房卻并未因此由熱轉(zhuǎn)冷，反而凸顯了海外資產(chǎn)配置的重要性，不少業(yè)內(nèi)人士表示，海外房產(chǎn)將更有利于資產(chǎn)保值增值。

    海外置業(yè)需求年均增長(zhǎng)3000億元

    胡潤(rùn)研究院發(fā)布的《2015年海外置業(yè)趨勢(shì)報(bào)告》指出，近年來，中國(guó)高凈值人群海外置業(yè)趨勢(shì)明顯，主要原因除國(guó)內(nèi)一線城市房?jī)r(jià)相對(duì)較高外，也與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)空間受限有著千絲萬縷的關(guān)系。

    全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在購(gòu)買美國(guó)房產(chǎn)的外國(guó)買家中，中國(guó)買家的比例一路攀升，已從2011年的9%、2013年的12%上升至2014年的16%。瑞士信貸銀行發(fā)布的一份報(bào)告估計(jì)，中國(guó)人一年花費(fèi)約50億澳元在澳大利亞購(gòu)買房產(chǎn)，這相當(dāng)于澳大利亞新造房屋中有1/8被中國(guó)人買走。

    同策咨詢的研究顯示，假設(shè)2020年前高凈值人群年均增速為前5年的平均增速，則每年高凈值人群年均增長(zhǎng)約5%，2020年高凈值人群規(guī)模將達(dá)到155萬左右。預(yù)計(jì)2020年，中國(guó)高凈值人群海外置業(yè)總規(guī)模約為7.44萬億元，海外置業(yè)需求年均增長(zhǎng)約3000億元。

    出海房企目標(biāo)買家以內(nèi)地客為主

    與此同時(shí)，中國(guó)房企也大舉開拓國(guó)際市場(chǎng)，幾乎所有品牌房企都在國(guó)外開疆辟土，加大海外成熟市場(chǎng)的深耕力度，積極布局海外。

　  據(jù)了解，目前國(guó)內(nèi)房企進(jìn)軍海外市場(chǎng)，目標(biāo)客戶群仍主要面向國(guó)內(nèi)買家。比如萬科集團(tuán)在美國(guó)的項(xiàng)目，仍以服務(wù)海外華人為主，建立海外華人社區(qū)；綠地集團(tuán)在韓國(guó)濟(jì)州島的項(xiàng)目，擁有2000多套住宅，計(jì)劃七成賣給中國(guó)人；頤和地產(chǎn)在澳大利亞的項(xiàng)目，購(gòu)房者約有2/3是華人。對(duì)很多房企而言，海外擴(kuò)張不過是轉(zhuǎn)戰(zhàn)一個(gè)陣地而已，房子還是賣給中國(guó)人。

    國(guó)際教育成為海外置業(yè)一大主因

    根據(jù)《2014海外教育特別報(bào)告》相關(guān)數(shù)據(jù)表明，目前分散風(fēng)險(xiǎn)和子女教育是高凈值人群進(jìn)行海外投資的最主要原因。在10年前，中國(guó)學(xué)生出國(guó)留學(xué)時(shí)間一般為2年，現(xiàn)在的趨勢(shì)是8年，許多留學(xué)生的家長(zhǎng)都有在留學(xué)國(guó)家置業(yè)的打算，在一定程度上帶動(dòng)海外置業(yè)需求的增長(zhǎng)。

    兒子正在加拿大留學(xué)的張女士對(duì)相關(guān)媒體說：“現(xiàn)在兒子上學(xué)的城市房租并不便宜，兒子還要在那里住好幾年，以后或者也會(huì)留在那里，買房既可以保證兒子的住宿，長(zhǎng)期來看也是一種投資。相比國(guó)內(nèi)一線城市的房?jī)r(jià)，多倫多地區(qū)的房?jī)r(jià)還算比較便宜。我前幾天看的一套幾百平方米的大房子，售價(jià)約為45萬加元，折合人民幣280萬元，這樣的總價(jià)在廣州市中心區(qū)也買不到多大的房子，在加拿大買房后還可以把其他房間出租，每月的租金足夠兒子日常生活開銷�！�

    據(jù)了解，這種“以房養(yǎng)學(xué)”是海外房產(chǎn)投資中最常見的方式之一，家長(zhǎng)在海外購(gòu)置房產(chǎn)，利用房子的出租、升值補(bǔ)貼留學(xué)費(fèi)用，而且子女讀書期間可以自住，學(xué)業(yè)完成后可以轉(zhuǎn)手賺錢。

    “世界那么大，我在國(guó)外有套房�！睆馁�(gòu)買力來看，北上廣深一線城市的多套房業(yè)主的確不愁海外置業(yè)的資金，出售手頭一套房便足以在歐美一線城市購(gòu)買相同面積甚至更大的房屋。然而，海外置業(yè)，是土豪便可以隨意嗎？

    其實(shí)，每個(gè)國(guó)家的購(gòu)房政策都不同。相關(guān)媒體采訪海外置業(yè)專家后，選取美國(guó)、英國(guó)、澳大利亞這3個(gè)當(dāng)下最熱門的國(guó)家，對(duì)其最熱求的“學(xué)區(qū)房”市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)分析，看看中產(chǎn)階層在這些國(guó)家應(yīng)該怎樣投資學(xué)區(qū)房。

    第1期：最青睞——美國(guó)

    A　美國(guó)的學(xué)區(qū)房劃分

    在美國(guó)，什么是“好學(xué)區(qū)”？美國(guó)實(shí)行13年免費(fèi)公立教育，在美國(guó)一個(gè)學(xué)區(qū)內(nèi)的公立中小學(xué)就讀，首要條件是必須居住在此學(xué)區(qū)覆蓋的城市內(nèi)，無論家長(zhǎng)是自有房還是租房，都符合條件。反之，如果不在該城市居住，想跨學(xué)區(qū)入讀學(xué)校，是非常困難的事。

    希望購(gòu)買“好學(xué)區(qū)”的房子，就要看居住在該學(xué)區(qū)的居民階層。中高收入階層家庭比較重視子女教育，這類學(xué)區(qū)內(nèi)的高中生升入名牌大學(xué)的比例往往較高，人們自然愿意孩子在這樣的學(xué)區(qū)讀書。

    B　如何挑選學(xué)區(qū)房？

    和中國(guó)家長(zhǎng)“不能輸在起跑線上”、從幼兒園起便讓孩子入讀名校不同，美國(guó)人對(duì)學(xué)區(qū)房的概念通常指高中階段。因?yàn)槊绹?guó)的教育方式與中國(guó)不同，無論是公立還是私立學(xué)校，學(xué)生在中小學(xué)教育階段，都是以鼓勵(lì)孩子認(rèn)知世界的好奇心為主，學(xué)習(xí)任務(wù)相對(duì)輕松。能否考上名牌大學(xué)主要集中在高中階段，所以中產(chǎn)階層家庭通常會(huì)選擇有優(yōu)質(zhì)高中資源的學(xué)區(qū)購(gòu)房。

    高力國(guó)際海外物業(yè)投資高級(jí)經(jīng)理黃一韻認(rèn)為：

    1、美國(guó)的學(xué)區(qū)好不好，通常指綜合性，包括學(xué)校所在整片地區(qū)的人文、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、風(fēng)俗等，而不像中國(guó)，只選擇一所孤零零的重點(diǎn)中學(xué)。

    2、在美國(guó)，每年教育部門都通過官方網(wǎng)站公布一些指標(biāo)數(shù)據(jù)，如每個(gè)學(xué)區(qū)內(nèi)各所學(xué)校的環(huán)境、學(xué)生上課出席率、學(xué)生作業(yè)（包括戶外活動(dòng)作業(yè)）完成情況、中小學(xué)生英語(yǔ)和數(shù)學(xué)考試成績(jī)排名、高中生會(huì)考成績(jī)排名等各類指標(biāo)，家長(zhǎng)可上網(wǎng)查詢這些學(xué)校的指標(biāo)排名，排名高的學(xué)校師資力量和生源實(shí)力肯定較優(yōu)秀。

    3、中國(guó)人在美國(guó)投資房產(chǎn)主要集中在4個(gè)城市：紐約、三藩市、洛杉磯、波士頓。這4個(gè)城市學(xué)區(qū)資源較豐富，比如在波士頓，全球TOP50的名校就有3所。

    4、至于房?jī)r(jià)，紐約和波士頓相對(duì)門檻較高，在紐約的曼哈頓，大約90萬美元可以買到一套普通公寓；洛杉磯和三藩市相對(duì)門檻較低，約90萬美元在洛杉磯可以買到兩套別墅。

    C　美國(guó)房產(chǎn)小知識(shí)

    產(chǎn)權(quán)：永久土地權(quán)。

    主要物業(yè)類型：獨(dú)棟別墅（house）、聯(lián)體別墅（town house）、公寓（condo）。

    移民：買房是投資行為，和移民無關(guān)。

    房產(chǎn)稅：每個(gè)州和地區(qū)都不同，一般是1%多一點(diǎn)，政府會(huì)對(duì)每一套物業(yè)做一個(gè)評(píng)估價(jià)，然后根據(jù)評(píng)估價(jià)計(jì)算房產(chǎn)稅。

    物業(yè)費(fèi)：物業(yè)費(fèi)主要針對(duì)公寓而言，公寓的物業(yè)費(fèi)大概每年3000-5000美元，越是年代久遠(yuǎn)的公寓，維護(hù)成本就越高，物業(yè)費(fèi)就越貴。別墅一般都是自己建房自己維護(hù)，物業(yè)費(fèi)為零或者每年只要一兩百美元，但開發(fā)商建一大片新別墅的情況需要特別注意，物業(yè)費(fèi)可能較貴。