評述：從萬寶之爭到中海變局房地產(chǎn)臨艱難時代

發(fā)布時間：2016-01-25 來源：騰訊房產(chǎn) 編輯：劉莎莎

摘要：剛過去的一周，霸屏近一個月之久的“萬寶之爭”因為萬科申請繼續(xù)停牌而暫時冷卻。不曾想，接棒刷爆朋友圈的消息竟是中海人事。

    1月19日，中國海外發(fā)展有限公司對外公告披露，其執(zhí)行董事兼總裁陳誼因需要投放更多時間于其他事業(yè)發(fā)展及個人事務(wù)而辭去前述職務(wù)。

    然而，陳誼辭職事件引發(fā)的震蕩余波還未散去。中國建筑又于1月20日發(fā)布公告，因年齡原因，中海前任主席孔慶平不再擔任中國建筑副總經(jīng)理職務(wù)。

    據(jù)相關(guān)媒體了解，從去年開始，中海已經(jīng)有多名中高層相繼離職，包括原集團副總裁、營銷公司董事長曲詠海、中海宏洋助理總裁范逸汀、執(zhí)行董事郭勇及闞洪波等。

    有分析人士指出，中海的這一系列人事變陣直接指向的是其近年來一直推進的內(nèi)部整合。

    回顧過去的2015年，房地產(chǎn)行業(yè)仍然為變革與轉(zhuǎn)型期的關(guān)鍵時期。對于房企來講，也是高管頻頻流動與人事動蕩的一年。

    以萬科為例，從2015年3月毛大慶的離職開始，萬科管理層人事調(diào)整不斷，包括莫軍在內(nèi)的多名高管因為各種不同的原因離職。此外，世茂、星河灣、金融街、保利、協(xié)信、陽光城等眾多知名公司亦紛紛有高管離職，職位涉及總經(jīng)理、副總裁、總裁等等。

    顯然，房企高管離職并非簡單的像企業(yè)所公示“正常的人事變動”，或者企業(yè)高層和當事人所說的“因個人原因”而辭職。

    對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，過往一年是“艱難”的，無論是經(jīng)濟調(diào)整的大環(huán)境低迷影響，還是行業(yè)高庫存與企業(yè)轉(zhuǎn)型等自身因素，而這些都是眾所周知的原因。

    數(shù)據(jù)顯示，2015年大部分房企的銷售情況符合年初預期。但是，銷售目標完成率的基本完成主要是基于下半年以來市場基本面好的城市的需求過度透支導致。

    對品牌房企而言，由于需求的透支與城市布局的不合理等因素，2016年仍然面臨較大的市場壓力。而對中小房企來講，2015年房企銷售業(yè)績普遍下滑2-3成屬于正常，2016年也很難有較大的起色。

    另外，觀察中國房地產(chǎn)離不開宏觀經(jīng)濟。國家統(tǒng)計局1月19日公布，初步核算，2015年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值676708億元，按可比價格計算，比上年增長6.9%。

    “6.9%是一個不低的速度，符合中高速的目標，符合中國現(xiàn)階段經(jīng)濟增長的各種因素約束、有關(guān)戰(zhàn)略目標客觀需求的表現(xiàn)�！眹医y(tǒng)計局局長王保安在1月19日的新聞發(fā)布會上如是表示。

    但他也特別指出，2015年中國房地產(chǎn)市場下行以及股市出現(xiàn)的波動都對中國經(jīng)濟增長產(chǎn)生影響。

    顯然，房地產(chǎn)對于中國經(jīng)濟增長的影響，最主要就是從曾經(jīng)的20%滑落至1%的開發(fā)投資增速，而這在未來也將影響到房地產(chǎn)行業(yè)的供需平衡。

    另外，2015年房地產(chǎn)銷售金額增速遠遠高于銷售面積增速，主要原因就是房價在上漲、城市在分化。

    造成這一現(xiàn)象的原因之一，就是資本和需求在逃離三四線城市，擠入一線城市，市場分化還在加劇，“化解房地產(chǎn)庫存”前景仍然艱難。

    房地產(chǎn)庫存到底有多少？國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2015年末，商品房待售面積71853萬平方米，比11月末增加2217萬平方米。

    7.19億平米的庫存，按照2015年銷售面積12.85億平方米計算，只需要半年多時間就可以消化完畢。但如果房地產(chǎn)庫存去化周期只有半年時間，那么去庫存也不會成為當前行業(yè)的頭等大事，“化解房地產(chǎn)庫存”也不會上升到國策高度。

    華泰證券近期一份研報指出，測算1998年房改以來的已開工未銷售數(shù)據(jù)，全國隱含住宅庫存為28億平方米，按照目前去化速度隱含去化周期2.4年，遠超所謂的8-16個月的正常區(qū)間。

    從消化的角度來說，28億平方米的庫存沒有任何問題。真正問題出在時間上，2.4年的庫存去化時間，再考慮到新增土地出讓，出清時間可能會達到5年之多，而對開發(fā)商來說，大約3.8年的借款利息將吞噬掉所有的利潤。