摘要:2015年北上廣均未完成土地計劃供應(yīng)量,完成率分別為38%、86%、63%。從2015年至今，去庫存一直是房地產(chǎn)亟待解決的問題，高層也在一直講去庫存。

    統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)公布,房地產(chǎn)庫存達7億。相關(guān)媒體采訪研究庫存的專家獲悉,這個數(shù)據(jù)是歷史峰值。其中住宅占據(jù)63%,庫存分布研究顯示,三四線住宅是最難消化區(qū)域,其中四線相當大比例是建成售不出去的樓盤。

    “目前庫存情況顯示,分化的格局很明顯,這也會讓房地產(chǎn)繼續(xù)面臨很大的風險,”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向相關(guān)媒體分析認為。華遠地產(chǎn)董事長任志強更宣稱,7億的庫存量中有大量庫存屬于很難消化的部分,“只能炸掉”。

    住宅占比最高商建增長最快

    1月19日,國家統(tǒng)計局發(fā)布2015年全國房地產(chǎn)開發(fā)與銷售數(shù)據(jù),2015年,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95979億元,待售面積高達71853萬平方米,較2014年年末多出近萬平米,增長15.6%,為歷史最高值。

    根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),截至2015年末,全國住宅待售面積為45248萬平方千米,較去年增長11.2%,占全年房地產(chǎn)庫存量的63%,成為2016年房企去庫存的重點對象。其他方面,辦公樓庫存量達3276平方千米,較去年增長24.7%.商業(yè)用房庫存量為14664平方千米,增長24.6%.

    相關(guān)媒體調(diào)查發(fā)現(xiàn),由于當前我國人口處于向城市流動狀態(tài),居民住宅需求相對旺盛,所以房地產(chǎn)行業(yè)一向以商品住宅為大頭,比重偏高。但是當前經(jīng)濟下行壓力加大,消費者的購房需求受到抑制,住宅庫存居高不下,成為了房企身上沉重的負擔。

    “前幾年地產(chǎn)行業(yè)火熱的時候,政府受土地政策驅(qū)使積極賣地,房企跟風推盤,導致供應(yīng)量過高,”方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志向相關(guān)媒體表示,導致房地產(chǎn)住宅庫存過高有很多原因。加上后來政府限購限貸政策的出臺,需求急劇減少,房子賣不掉積壓下來慢慢就形成了庫存問題。

    值得重視的是,另外這幾年經(jīng)濟不景氣,老百姓購買力下降,也是高庫存的重要推手。

    除了三四線樓市的低迷讓房地產(chǎn)去庫存面臨很大壓力,商業(yè)地產(chǎn)的銷售也不能讓市場滿意。

    “去年以來,受國家整體經(jīng)濟的下行壓力以及電商經(jīng)濟的沖擊,商業(yè)地產(chǎn)的庫存漲幅高達24%,遠高于住宅庫存的增長�！敝性�地產(chǎn)首席市場分析師張大偉在接受相關(guān)媒體采訪時表示。

    根據(jù)中原地產(chǎn)的分析,商業(yè)地產(chǎn)的高庫存除了房企供應(yīng)量過高,需求不足外,商業(yè)地產(chǎn)與地方產(chǎn)業(yè)發(fā)展不匹配,人口流入不及預(yù)期,公共設(shè)置不配套對商業(yè)地產(chǎn)的高庫存也有很大影響�！半娚探�(jīng)濟的發(fā)展以及實體經(jīng)濟的不景氣對商業(yè)地產(chǎn)的沖擊很大”。

    是局部過剩不是絕對過剩

    “當前中國房地產(chǎn)市場并不是絕對過剩,而是局部過剩。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長馮俊如是向相關(guān)媒體表示。

    從區(qū)域來看,2015年一線城市房價均有所上漲,銷售也取得不錯的成績,這些都推動著庫存不斷消化和更新。而與此同時,三四線城市房價卻有所下跌,市場交易也有所冷清。各地樓市可謂是冷暖不一。而三四線城市還尚未從房地產(chǎn)冬天中走出來。

    根據(jù)國家統(tǒng)計局《2015年12月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》數(shù)據(jù)顯示,2015年12月份城市間房價分化更加明顯。與11月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有27個,上漲的城市有39個。環(huán)比價格變動中,最高漲幅為3.2%,最低為下降0.9%.北京新建商品住宅環(huán)比上漲0.5%,上海環(huán)比上漲2.1%,深圳環(huán)比上漲3.2%,廣州環(huán)比上漲0.7%.而房價下跌的城市多集中于二三線。

    “由于各城市供需狀況各不相同,城市間房價分化現(xiàn)象仍非常明顯,”國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉對此解讀說,一線城市和部分熱點二線城市房價上漲較快,環(huán)比漲幅明顯高于其他城市,其余二線城市環(huán)比較為平穩(wěn)。大部分三線城市仍然處于庫存逐步消化階段,環(huán)比仍在下降。

    其分析稱,從同比看,城市間分化現(xiàn)象更為明顯。一線城市的房價同比平均漲幅遠高于二、三線城市,三線城市房價同比平均仍在下降。

    “由于三四線人口增長緩慢,居民收入偏低導致購買力不足,需求減少。加上此前房產(chǎn)商在三四線城市的供應(yīng)量不斷增加,積累了過多的庫存,現(xiàn)在一時難以消化。”方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志接受相關(guān)媒體采訪表示,一些城市的庫存量已經(jīng)達到了20個月、30個月甚至更多,供給遠大于需求。因此2016年政府和房企去庫存的重心將會放在三四線城市,積極推進這些城市消化存量。

    而前不久,萬達集團董事長王健林在香港金融論壇分析斷言,中國三四線城市的房地產(chǎn)庫存可能需要四到五年時間去消化。

    由于土地成本高昂,一線城市的房地產(chǎn)投資風險頗高。而萬達地產(chǎn)的投資主要集中在二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)。王健林認為,“房地產(chǎn)的銷售高度集中在一二線城市,36個大中城市占到全國總銷售額的四分之三。所以三四線城市的比重非常低。只要他們慢慢開始去庫存,就不會有問題�！�

    相關(guān)媒體從一些小型開發(fā)商處獲悉,在三四線城市嘗試化解高庫存壓力時,北上廣深已經(jīng)出現(xiàn)了要求補存量的呼聲。

    2015年,在國土部“有供有限”的指導思想下,多數(shù)城市縮減了土地供應(yīng)量,甚至連計劃供應(yīng)量都沒有完成。

    專業(yè)機構(gòu)克而瑞向相關(guān)媒體提供的數(shù)據(jù)顯示,2015年上海計劃供應(yīng)量為900平方千米,實際供應(yīng)777平方千米,完成率為86%。廣州計劃供應(yīng)量為834平方千米,實際供應(yīng)525平方千米,完成率為63%。北京計劃供應(yīng)量為1600平方千米,實際只有613平方千米,完成率僅為38%。

    熱門城市供應(yīng)量減少,因此推出的土地受到多家房企爭奪,溢價率飆升,單價和總價地王頻頻被刷新,推動樓價繼續(xù)走高。

    因此,業(yè)內(nèi)人士認為,一線城市當前的重要任務(wù)已經(jīng)不是去庫存,而是補存量,政府增加城市土地供應(yīng),緩解房價上升趨勢。