摘要：464萬元,這是去年在北京六環(huán)內(nèi)賣一套商品新房需要的平均總價(jià);984萬,這是2016年過去的10幾天簽約的五環(huán)內(nèi)商品房住宅價(jià)格。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,隨著土地成本高企和新房供需矛盾的拉大,北京樓市整體市場已經(jīng)進(jìn)入高端化,2016年大批高價(jià)地項(xiàng)目上市后,預(yù)計(jì)北京房地產(chǎn)市場平均價(jià)格又將繼續(xù)上揚(yáng)。

    逐年上漲的總價(jià)

    買房宜早不宜遲,這不僅是眾多購房者這些年的親身感受,也是統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)釋放的樓市信號。

    從中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)來看,北京一套房子的總價(jià)呈現(xiàn)逐年上漲態(tài)勢。2010年,北京六環(huán)內(nèi)買一套商品新房需要的平均價(jià)格為271.3萬,隨后,受到樓市限購、限貸等調(diào)控政策影響,北京單套房總價(jià)在2011年與2012年變化幅度不大,分別為293.7萬、296.4萬。

    隨著2013年北京樓市重回上升通道,單套房總價(jià)也水漲船高,2013年與2014年分別達(dá)到349.3萬、397萬,2015年全年北京六環(huán)內(nèi)普通商品房住宅單套成交額高達(dá)464萬,整體市場已經(jīng)進(jìn)入高端化趨勢中。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析,北京房價(jià)上漲受多方因素影響。其中,土地價(jià)格影響最為直接。這一年北京土地成交額突破2000億元,樓面價(jià)超過3萬元的地塊達(dá)到了26宗,其中地價(jià)超過房價(jià)已成為樓市“新常態(tài)”。受此影響,北京商品住宅豪宅化趨勢得以確立。2015年北京豪宅成交占比明顯增加,總價(jià)1000萬元以上、單價(jià)10萬元以上的樓盤簽約均創(chuàng)歷史紀(jì)錄。

    另一個(gè)導(dǎo)致房價(jià)上漲的因素就是住宅產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)性短缺。張大偉表示,過去五年,北京的土地供應(yīng)中,居住類土地中純商品房住宅土地為1500萬平方米,其中需要配套公建及保障性住宅土地供應(yīng)超過1000萬平方米,從而導(dǎo)致北京純商品房住宅供應(yīng)與市場需求形成明顯反差,供需矛盾日漸突出令北京純商品住宅價(jià)格一路走高。

    五環(huán)成為分水嶺

    在北京新房市場總價(jià)一路上揚(yáng)的同時(shí),樓市郊區(qū)化的現(xiàn)象也日漸明顯,之前還不被購房者看好的五環(huán)外,已經(jīng)成為購房者扎堆的區(qū)域。

    統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,從2015年房地產(chǎn)成交結(jié)構(gòu)看,五環(huán)外占比已經(jīng)高達(dá)89.8%,六環(huán)外占比也高達(dá)36.55%。整體北京市場的郊區(qū)化趨勢已經(jīng)明顯。在2013年同樣成交的500萬-1000萬改善中高端住宅中,位于五環(huán)內(nèi)的占比為56.4%,而在2015年,占比只有30%。五環(huán)外占比已經(jīng)高達(dá)70%。北京的豪宅已經(jīng)開始五環(huán)化:1000萬以上的豪宅,也已經(jīng)開始五環(huán)化。

    打開一張北京樓市地圖,不難發(fā)現(xiàn),五環(huán)已經(jīng)成為北京高端物業(yè)的分界線,從市場成交看,五環(huán)內(nèi)平均單套成交額在2015年為800萬,而到了2016年過去的十幾天平均單套成交價(jià)格已經(jīng)高達(dá)984萬,五環(huán)已經(jīng)進(jìn)入頂豪階段。

    張大偉表示,五環(huán)內(nèi)商品房成交均價(jià)從2015年開始,進(jìn)入單價(jià)超5萬運(yùn)行階段。從2016年目前看,成交均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了每平米56452元,整體看,土地市場五環(huán)內(nèi)供應(yīng)越來越稀缺,2015年成交的五環(huán)內(nèi)住宅土地,樓面價(jià)全部超過了每平米5萬,未來頂豪供應(yīng)將密集出現(xiàn)。

    2016年將遍地豪宅

    商品住宅供給的持續(xù)下降與高端化趨勢,正在改變北京樓市的交易結(jié)構(gòu)。無論是開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目,還是購房者置業(yè)選擇,都因房價(jià)不斷上漲發(fā)生改變。

    亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示,2015年北京土地市場共有103宗土地實(shí)現(xiàn)出讓,相比2014年減少38宗。建設(shè)用地面積合計(jì)654.35萬平方米,規(guī)劃建筑面積1429.38萬平方米,同比分別減少30%、14%,這一土地成交量也創(chuàng)造了近8年的新低。

    亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為,伴隨著供應(yīng)不斷減少,北京土地市場的需求卻在日益增加,大型房企戰(zhàn)線回縮,外地房企大舉進(jìn)京,使得北京住宅用地呈現(xiàn)出明顯的供不應(yīng)求狀況,因此大多數(shù)“上拍”的宅地均引發(fā)爭搶,甚至昌平北七家、大興瀛海、順義仁和這類六環(huán)附近的郊區(qū)均出現(xiàn)樓面價(jià)3萬以上的地塊出現(xiàn),高價(jià)地范圍出現(xiàn)廣泛外延。而在這其中部分環(huán)線位置較好,但并不屬于傳統(tǒng)高端居住區(qū)的住宅地塊也遭到了“瘋搶”。

    任啟鑫認(rèn)為,2016年豪宅產(chǎn)品遍地開花已成定局,高端市場必然面臨供大于求現(xiàn)象,對于房企來說,在非成熟豪宅區(qū)打造豪宅產(chǎn)品,必然要付出額外的成本進(jìn)行周邊配套的升級打造;而即便是在已有豪宅基礎(chǔ)的區(qū)域,由于拿地成本相比周邊項(xiàng)目高出一截,因此即便是耗巨資打造出品質(zhì)項(xiàng)目,由于成本制約其競爭力必然也存在一定短板。因此雖然2016年遍地豪宅“看上去很美”,但對于房企來說則是面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)的一年。

    剛需轉(zhuǎn)向二手房

    在高地價(jià)的倒逼之下,普通商品房價(jià)格也必將隨之一路走高,對于剛需族來說,未來,這一市場空間將越來越小。地價(jià)走高,使得北京五環(huán)將進(jìn)入10萬+、六環(huán)將進(jìn)入5萬+時(shí)代,新項(xiàng)目中價(jià)位偏低的普通住宅的供給量將明顯減小,同時(shí)拉動(dòng)在售老項(xiàng)目的價(jià)格協(xié)同上揚(yáng),北京普通住宅市場將呈現(xiàn)價(jià)格日益上漲、新項(xiàng)目位置更加偏遠(yuǎn)的特征。剛需和剛改群體將繼續(xù)或主動(dòng)或被動(dòng)流向二手房市場。

    來自機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示,去年北京二手房全年簽約超過19萬套,而純商品房住宅只有5萬套。根據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計(jì),2015年北京二手住宅累計(jì)成交量為198018套,較2014年上漲91.2%,全年網(wǎng)簽量超過2010年,為近6年來最高水平。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計(jì),2015年北京二手房成交均價(jià)為38147元/平米,同比上漲5.5%,漲幅平穩(wěn)。

    亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示,2016年,二手房仍舊是剛需和剛改主要的置業(yè)方向。特別是剛改人群,一些大面積、次新二手房將是他們主要的置業(yè)選擇。不過,除了二手房外,曾經(jīng)主要面對首次置業(yè)的剛需和投資客的商住產(chǎn)品也會成為剛改人群的另一選擇。

    張大偉認(rèn)為,由于區(qū)域內(nèi)新建商品房普遍的高端化,二手房市場相對獨(dú)立,不會受到太大影響。郭毅則表示,雖然地王周邊的二手房品質(zhì)與地王上的頂豪項(xiàng)目不具備可比性,但區(qū)域價(jià)格的整體提升和區(qū)域整體環(huán)境的改善是確定的,對于剛需和改善客群而言,購買二手房是較為理性的選擇。