摘要：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1月19日發(fā)布的2015年12月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格延續(xù)11月走勢(shì),環(huán)比繼續(xù)小幅上漲。70個(gè)城市中,深圳漲幅位居全國(guó)之首。

    新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅為3.2%,二手住宅價(jià)格漲幅為3.3%,廣州則分別環(huán)比上漲0.7%和1.0%,環(huán)比漲幅較11月輕微擴(kuò)大。值得一提的是,四個(gè)一線城市的新建商品住宅價(jià)格同比漲幅穩(wěn)居全國(guó)前四位,北上廣深分別上漲10.4%、18.2%、9.2%和47.5%。

    一線城市:

    房?jī)r(jià)大漲可能性小 取消限購(gòu)可能性低

    對(duì)于2016年的樓市走勢(shì),相關(guān)媒體分析,適度寬松的貨幣政策和降準(zhǔn)降息等寬松化政策手段,對(duì)樓市成交將產(chǎn)生利好,房企和購(gòu)房人都將受益。從樓市政策基調(diào)來(lái)看,去庫(kù)存仍將是2016年樓市重要調(diào)控方向。為化解高庫(kù)存壓力,未來(lái)將有望繼續(xù)通過(guò)購(gòu)房貸首付款降低、減少交易環(huán)節(jié)稅收、公積金貸款政策進(jìn)一步放松等利好組合拳來(lái)擴(kuò)大有效需求,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。在宏觀政策環(huán)境利好刺激的前提下,一線城市及重點(diǎn)省會(huì)城市改善型購(gòu)房需求將持續(xù)釋放,“量增價(jià)漲”或?qū)⒗^續(xù)主導(dǎo)新房樓市。同時(shí),還應(yīng)該看到,目前的購(gòu)房需求主要以改善型和首次置業(yè)型客戶為主力軍,投資客逐漸隱去,房?jī)r(jià)大漲的可能性不大。對(duì)于缺乏產(chǎn)業(yè)支撐、人口流入吸引力不大的三、四線城市,市場(chǎng)銷售壓力較大,存在降價(jià)走量、降低庫(kù)存、回籠資金的機(jī)會(huì),房?jī)r(jià)上漲乏力。

    經(jīng)緯行研究中心則指出,在樓市調(diào)控方面,住建部調(diào)控政策將視不同城市不同情況實(shí)施不同的調(diào)控政策,因此預(yù)計(jì)去庫(kù)存的寬松政策更可能在庫(kù)存量大的三、四線城市實(shí)施。由于有分城施策的前提,一線城市取消限購(gòu)的可能性更低。

    廣州去年租金漲幅超二手房

    在廣州去年樓價(jià)上漲幅度有限的情況下,二手樓市平均租金的上漲幅度罕有地超過(guò)了二手住宅的漲幅。相關(guān)媒體從滿堂紅鏈家市場(chǎng)部發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)了解到,2015年全年廣州市(不含增城、從化)二手住宅平均月租金為48.4元/平方米,同比上升2.8%,而同年二手住宅均價(jià)同比上漲2.3%。假設(shè)出租期滿12個(gè)月,2015年全年的住宅出租回報(bào)率為2.8%,與2014年持平。

    為更準(zhǔn)確監(jiān)測(cè)不同面積的物業(yè)出租回報(bào)率變化情況,滿堂紅鏈家市場(chǎng)部對(duì)2014年和2015年全年促成的廣州市二手住宅買賣、租賃個(gè)案劃分成不同的面積區(qū)間,并統(tǒng)一計(jì)算各面積區(qū)間的年度出租毛回報(bào)率。發(fā)現(xiàn),2015年面積區(qū)間回報(bào)率最高的是30平方米以下的小單間,為4.0%,比2014年提高0.5個(gè)百分點(diǎn);144平方米以上的非普通住宅出租回報(bào)率則比2014年回落0.1個(gè)百分點(diǎn),數(shù)值是2.7%,這也是2015年出租回報(bào)率唯一出現(xiàn)同比回落的面積區(qū)間。

    滿堂紅鏈家市場(chǎng)部高級(jí)經(jīng)理周峰分析,2015年全年兼有“長(zhǎng)線投資”作為目的入市購(gòu)房的客戶比例為48.4%,比2014年增加6.7個(gè)百分點(diǎn),其中第三季度該比例高達(dá)52.8%。受廣州限購(gòu)政策持續(xù)執(zhí)行的影響,投資客購(gòu)入住宅類物業(yè)在短期內(nèi)轉(zhuǎn)售獲利的成功率明顯下降,以出租的租金抵償購(gòu)房成本雖然是相當(dāng)花費(fèi)時(shí)間的做法,但在目前信貸利率相對(duì)較低的前提下,能有效抵抗政策的沖擊。小業(yè)主只要持有物業(yè)到政策適度放松的時(shí)間段,便可獲得更多溢價(jià)轉(zhuǎn)售的機(jī)會(huì)。

    周峰認(rèn)為,2015年罕有地出現(xiàn)平均樓價(jià)升幅不及平均租金升幅的情形,雖然給了非投資類客戶有積極入市的動(dòng)力,但這并不是“常態(tài)”。一旦租金受市場(chǎng)需求群體的減少或經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的變化而下調(diào),其出租回報(bào)率也會(huì)隨之變化,不排除未來(lái)一段時(shí)間還有繼續(xù)走低的可能性。

    廣州樓價(jià)漲幅走勢(shì)平穩(wěn)

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局表示,上月,新建商品住宅價(jià)格同比上漲的城市有21個(gè),二手住宅價(jià)格同比上漲的城市有35個(gè)。而70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比綜合平均漲幅分別為7.7%和7.6%,分別高于去年11月1.2和1.4個(gè)百分點(diǎn)。

    相關(guān)媒體整理發(fā)現(xiàn),相比上海和深圳,廣州樓價(jià)去年走勢(shì)較為平穩(wěn)。一季度呈現(xiàn)平穩(wěn)且稍微略降的態(tài)勢(shì),二季度一、二手價(jià)格均走出了一波小高潮,在剛性需求有所消耗之下,三四季度的價(jià)格又進(jìn)入穩(wěn)步微升的階段。