摘要：存量房時(shí)代，房企更加注重向服務(wù)和營(yíng)運(yùn)方面轉(zhuǎn)型，并開(kāi)始由傳統(tǒng)的住宅開(kāi)發(fā)向商場(chǎng)、文化產(chǎn)業(yè)等城市共合體演變，同時(shí)將旗下業(yè)務(wù)擇機(jī)分拆上市。業(yè)內(nèi)人士指出，隨著房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整，房企將加速轉(zhuǎn)型，一些沒(méi)有轉(zhuǎn)型或者轉(zhuǎn)型不成功的中小房企將得不退出房地產(chǎn)行業(yè)或是被收購(gòu)，未來(lái)行業(yè)整合將更加明顯。

    服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈逐步崛起

    2015年12月，陽(yáng)光城宣布公司擬出資1億元設(shè)立全資子公司陽(yáng)光幼教投資管理有限公司，負(fù)責(zé)幼兒教育相關(guān)領(lǐng)域的投資和運(yùn)營(yíng)管理。陽(yáng)光城稱，此次投資是為布局現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，同時(shí)整合公司社區(qū)服務(wù)的協(xié)同資源，提升公司房地產(chǎn)項(xiàng)目和社區(qū)的附加價(jià)值，促進(jìn)公司轉(zhuǎn)型升級(jí)。

    隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量房時(shí)代，如何利用好存量資源成為房企不得不考慮的問(wèn)題。有業(yè)內(nèi)人士指出，未來(lái)房企應(yīng)更加注重服務(wù)和營(yíng)運(yùn)，由傳統(tǒng)單獨(dú)的住宅開(kāi)發(fā)向住宅、酒店、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、文化產(chǎn)業(yè)等城市綜合體演變。

    2015年10月，方興地產(chǎn)宣布更名為中國(guó)金茂控股集團(tuán)有限公司，中國(guó)金茂將由傳統(tǒng)意義上的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向城市運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)變。在“銷售+持有”的原有戰(zhàn)略基礎(chǔ)上，中國(guó)金茂將加入“金融+服務(wù)”兩大元素支持其城市開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)。

    2016年1月12日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)宣布以不超過(guò)35億美元現(xiàn)金收購(gòu)美國(guó)傳奇影業(yè)公司。這只是萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)型的一個(gè)方面，萬(wàn)達(dá)此前提出要做到萬(wàn)達(dá)商業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、金融產(chǎn)業(yè)、電子商務(wù)四大產(chǎn)業(yè)基本相當(dāng)，未來(lái)將轉(zhuǎn)為服務(wù)型企業(yè)。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林曾明確指出：“到2016年，萬(wàn)達(dá)服務(wù)業(yè)將會(huì)首次超過(guò)房地產(chǎn)�！�

    事實(shí)上，眾多房地產(chǎn)企業(yè)在服務(wù)領(lǐng)域均有布局，如萬(wàn)科將觸角伸向商辦、教育、養(yǎng)老和家裝等領(lǐng)域，又如綠城涉及代建、電商、地產(chǎn)金融、園區(qū)服務(wù)等服務(wù)領(lǐng)域。

    海通證券分析師涂力磊認(rèn)為，房地產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈可分為城市配套、房地產(chǎn)金融、中介服務(wù)和物業(yè)服務(wù)四個(gè)方面。還可以進(jìn)一步細(xì)分，如城市配套方面就包括智慧社區(qū)、公共服務(wù)(如物流地產(chǎn)、醫(yī)療地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等)以及以解決就業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等。按照涂力磊的判斷，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)走過(guò)“簡(jiǎn)單粗暴”的圈地運(yùn)動(dòng)后，房地產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈有望逐步崛起。

    分拆上市步伐將加快

    隨著國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)融資限制的放開(kāi)，房企利用直接融資替代高成本借貸資金的趨勢(shì)越來(lái)越明顯，而且，部分房企為了更好地利用直接融資平臺(tái)還積極推動(dòng)將旗下業(yè)務(wù)擇機(jī)分拆上市工作。

    2015年10月，中海物業(yè)在港實(shí)現(xiàn)分拆上市。2015年12月29日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)(遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館 遠(yuǎn)洋一方)發(fā)布公告稱，旗下間接全資附屬公司遠(yuǎn)洋億家物業(yè)已向新三板遞交掛牌申請(qǐng)。此外，萬(wàn)科、碧桂園、富力等多家房企等也在尋求相關(guān)板塊分拆上市。

    分拆上市可以完善企業(yè)治理結(jié)構(gòu)、提高經(jīng)營(yíng)效率、增強(qiáng)盈利能力等諸多目標(biāo)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的良性發(fā)展。目前房企分拆上市的主要途徑包括赴港上市、A股上市和掛牌新三板。“在轉(zhuǎn)型的道路上，將旗下業(yè)務(wù)分拆上市，可打破房企傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)銷售的困局，有利于企業(yè)尋求更多的發(fā)展路徑。”中國(guó)指數(shù)研究院分析指出，目前房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)上估值較低，通過(guò)分拆旗下成熟的業(yè)務(wù)上市，可以較高的估值獲得可觀的融資金額；而且，將子業(yè)務(wù)獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，有利于該項(xiàng)業(yè)務(wù)的潛在價(jià)值顯性化，為企業(yè)帶來(lái)更多的發(fā)展機(jī)會(huì)，降低單一業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

    擁有分拆上市能力的房企多為多元化經(jīng)營(yíng)的大型房企，可分拆上市的業(yè)務(wù)包括旗下物業(yè)、酒店、快消、文化、娛樂(lè)等。據(jù)了解，為了增加在資本市場(chǎng)上的融資機(jī)會(huì)以及獲得更大的盈利空間，計(jì)劃分拆子業(yè)務(wù)上市的房企越來(lái)越多，且分拆的類型也日趨多樣化。

    中小房企加速退出

    一些難以轉(zhuǎn)型，或是曾有過(guò)轉(zhuǎn)型嘗試但不夠成功的中小房企，則面臨不得不退出的境遇。

    隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集中度越來(lái)越高，行業(yè)利潤(rùn)率下滑，中小房企面臨巨大的生存壓力。大型房企在土地市場(chǎng)上的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，逼迫資金實(shí)力較弱的中小房企無(wú)地可拿或只能高代價(jià)競(jìng)得土地，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)隨之上升。面對(duì)大型房企咄咄逼人的態(tài)勢(shì)，一些主營(yíng)業(yè)務(wù)非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司開(kāi)始加速剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，多家中小房企不得不宣布退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

    2015年11月，時(shí)代萬(wàn)恒公告，公司擬以1.76億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓所持有的大連萊茵海岸度假村有限公司51%股權(quán)給萬(wàn)恒集團(tuán)。本次交易完成后，時(shí)代萬(wàn)恒不再持有萊茵海岸股權(quán)。時(shí)代萬(wàn)恒稱，將逐步剝離房地產(chǎn)業(yè)，更加突出貿(mào)易、資源、能源等主業(yè)。

    2015年8月，浙江廣廈宣布在未來(lái)三年內(nèi)逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)，進(jìn)入有發(fā)展?jié)摿�和增長(zhǎng)空間的新領(lǐng)域，實(shí)施產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。同樣在8月，萊茵置業(yè)將證券簡(jiǎn)稱變更為萊茵體育，剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

    中國(guó)指數(shù)研究院分析師指出：“樓市的調(diào)整導(dǎo)致更多中小房企退出房地產(chǎn)或被收購(gòu)，進(jìn)入白銀時(shí)代的房地產(chǎn)行業(yè)集中度將不斷提高，房地產(chǎn)并購(gòu)市場(chǎng)也將持續(xù)升溫�！�