摘要：央行一再降息、公積金貼息商貸、“二孩”全面放開等，2015年一連串的政策都為房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇創(chuàng)造了極為有利的條件。隨著庫存去化速度的加快，有專家認(rèn)為去年房地產(chǎn)有可能成為銷售面積最高的一年。而在2016年，樓市有可能進(jìn)一步發(fā)生改變，將出現(xiàn)供求兩旺的狀態(tài)。在北上廣深四大一線市場當(dāng)中,廣州市場供求始終保持相對平衡，價格也將相對穩(wěn)定。

    房價仍有上漲壓力

    中國指數(shù)研究院近日發(fā)布的房地產(chǎn)市場“百城價格指數(shù)”顯示，2015年12月份，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10980元/平方米，環(huán)比上漲0.74%。值得一提的是，自2015年5月份以來，百城住宅均價已經(jīng)連續(xù)八個月出現(xiàn)環(huán)比上漲。

    同比來看，全國100個城市（新建）住宅均價較2014年同期上漲4.15%，漲幅較去年11月擴(kuò)大1.22個百分點。按中位數(shù)計算，全國100個城市（新建）住宅價格中位數(shù)為7037元/平方米，環(huán)比下跌0.37%，同比上漲1.44%。

    另外，北京、上海等十大城市（新建）住宅均價為20624元/平方米，環(huán)比上漲1.14%，漲幅較去年11月份擴(kuò)大0.15個百分點；同比上漲9.25%，漲幅較去年11月份擴(kuò)大1.62個百分點。

    中指院方面分析認(rèn)為，預(yù)計未來階段，隨著中央層面去庫存、穩(wěn)樓市的相關(guān)部署在各地逐步落地實施，市場供求關(guān)系將得到有力調(diào)節(jié)，庫存壓力有望進(jìn)一步緩解。因此，價格方面，百城住宅價格指數(shù)整體將繼續(xù)平穩(wěn)上漲，部分高庫存城市房企或?qū)⒃谡�府鼓勵與政策支持下適度降價；而部分熱點城市受需求旺盛及地價高企等因素影響，房價仍有上漲壓力。

    針對2015年全年的房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況以及2016年的發(fā)展趨勢，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，全國樓市在2015年底出現(xiàn)了較為明顯的翹尾。從樓市政策基調(diào)來看，去庫存仍將是2016年樓市重要調(diào)控方向。為化解高庫存壓力，未來將有望繼續(xù)通過購房貸首付款降低、減少交易環(huán)節(jié)稅收、公積金貸款政策進(jìn)一步放松等利好組合拳來擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。在宏觀政策環(huán)境利好刺激的前提下，一線城市及重點省會城市改善型購房需求將持續(xù)釋放，“量增價漲”或?qū)⒗^續(xù)主導(dǎo)新房市場。

    庫存下降廣州供求已平衡

    在2015年，供求關(guān)系是房地產(chǎn)行業(yè)各方面都在論述的話題。從去年初被擔(dān)憂的高庫存，再到政府喊話要大力去庫存，樓市的供求在2016年如何走已經(jīng)至關(guān)重要。而作為國內(nèi)四大一線城市的北上廣深，更是關(guān)注的焦點。

    根據(jù)中原研究部監(jiān)測，同為一線城市的北上廣深，一手住宅成交量均有較大幅度的回升。廣州房價不但遠(yuǎn)低于其他一線城市，在其他三大城市量價齊升的大勢下，廣州的價格跟去年相比表現(xiàn)平穩(wěn)。而供求關(guān)系成為決定價格的關(guān)鍵。從成交量增幅而言，在去年，深圳高達(dá)8成，上海也接近6成，成交量都超過了2013年同期。需求的迅猛增長必然刺激成交價上揚(yáng)，在深圳和上海也是四大一線城市中，價格上揚(yáng)幅度最大的，尤其是深圳，價格漲幅接近4成。

    據(jù)觀察，深圳房價暴漲發(fā)生在2015年下半年，保持較熱的成交氛圍是深圳房價上漲的主要動力。而相較而言，北京和上海的價格上漲幅度比較平均，截至2015年11月，兩市全年價格上漲幅度分別為11%及19%。

    數(shù)據(jù)顯示，2015年全年廣州全市十一區(qū)一手商品住宅網(wǎng)簽面積1077.04萬平方米，比2014年增加241.14萬平方米，增幅28.8%，已超越2013年水平。

    對于廣州的一手住宅市場而言，在四大一線城市當(dāng)中，是供求始終保持平衡的一個，價格也相對穩(wěn)定。數(shù)據(jù)顯示，2015年廣州市民消化了18萬套一、二手房及公寓，市場的購買力仍然非常強(qiáng)勁。而在2016年，預(yù)計廣州市新增及庫存商品住宅將有19萬套應(yīng)市，供應(yīng)數(shù)量相當(dāng)充足，更為重要的是，這個新增供應(yīng)與2015年的18套消費(fèi)量而言也相差無幾。也就是說，在2016年供求仍將達(dá)到平衡，市場仍然會出現(xiàn)供求兩旺的狀態(tài)。而據(jù)中原地產(chǎn)研究部分析，進(jìn)入2016年，廣州一手住宅市場隨著庫存消化周期進(jìn)一步縮短，價格上升將有可能繼續(xù)。

    改善型換房需求持續(xù)釋放

    自2016年1月1日起，全面兩孩政策正式落地，再加上自2015年初以來的多次降息，以及2015年廣州的公積金貸款新政，無論是對首次置業(yè)還是改善換房購房者，都能受到降息及公積金貸款新政利好的惠及。其中，全面兩孩政策帶動下的改善型換房需求釋放，值得關(guān)注。

    據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計，1月1-5日錄得的二手住宅成交個案當(dāng)中，改善型換房需求約占48%，明顯高于首次置業(yè)剛需購房比例。引爆改善型換房需求的釋放，并不僅僅是全面兩孩政策落地后的這幾天而已。

    自2014年三季度起，改善型換房需求已經(jīng)呈現(xiàn)出逐步增加的態(tài)勢，到2015年二季度已升至37%。從一整年的情況分析，2015年改善型換房比例約35%。

    受改善型買家入市積極性提升影響，中大戶型物業(yè)的交投活躍度亦出現(xiàn)明顯增加。合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2015年90-120平方米的二手住宅成交占比達(dá)26%，明顯高于2014年的19%。

    由于全面兩孩政策自1月1日起正式落地實施，在此帶動下，改善型換房需求有望進(jìn)一步釋放。因此，根據(jù)2016年開局以來的成交趨勢，大戶型將繼續(xù)在改善型買家中獲得青睞，主流戶型將更趨于四房及以上的物業(yè)單位。

    房地產(chǎn)仍有很大空間

    在政策全面寬松的大環(huán)境下，對于房地產(chǎn)未來一年，行業(yè)仍然充滿了信心。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長任志強(qiáng)就認(rèn)為，隨著城市家庭戶數(shù)的成倍增加將帶來大量的住房需求，未來房地產(chǎn)仍將是支柱，仍有很大的發(fā)展機(jī)會。"

    任志強(qiáng)認(rèn)為，今年房地產(chǎn)有可能成為銷售面積最高的一年。他分析，在投資收縮的情況下2015年的房地產(chǎn)銷售卻在回升。其中主要有三個原因:其一是房價的下降。開發(fā)商今年為了跑量去庫存，大部分區(qū)域房價都有下降。第二個原因就是房貸利率的大幅降低�！凹幢闶遣唤祪r，但利率下降，百萬的貸款利息少了二十多萬，這也相當(dāng)于價格下降�！变N量的上升還有一個因素就是股市原因?qū)е赂叨朔康匿N量上升。

    任志強(qiáng)以深圳為例，“深圳高價的住宅銷量就在急升，現(xiàn)在拍地的樓面地價都超過8萬�！弊》啃枨笕匀缓艽蠼�期，對于房地產(chǎn)庫存問題深受關(guān)注。據(jù)任志強(qiáng)提供的數(shù)據(jù)，在4萬億投資以后房地產(chǎn)投資機(jī)遇增長，從2011年以后庫存就已經(jīng)在1億平方米以上，往后幾年都是急劇上的過程。而至2015年已經(jīng)超過6萬億接近7萬億平方米。庫存快速增長，但任志強(qiáng)認(rèn)為，市場的住房需求仍然很大�！爸�前有媒體稱未來房子過剩，一個人可以繼承6到7套房，但他們卻忽略了一個重要的問題，如果要繼承這么多房子，就必須老人全部死光，這樣中國人口要死一半�！�

    任志強(qiáng)認(rèn)為，現(xiàn)在中國老齡化非常嚴(yán)重，60-70歲年齡段的人口很多�！袄淆g人增多對于住房的需求反而會大幅增加�！比沃緩�(qiáng)認(rèn)為人口老齡化與二孩政策會改變家庭結(jié)構(gòu)，而城市家庭戶數(shù)成倍增加將帶來大量的住房需求�！拔磥矸康禺a(chǎn)仍將是支柱�！彼�分析稱，未來房地產(chǎn)市場的變化是，人口將向活力的城市集中，人口向有權(quán)力的城市集中，向教育優(yōu)勢集中，也向環(huán)境集中�！胺康禺a(chǎn)還有很大的發(fā)展空間�！�