摘要：2015年的樓市分化不僅體現(xiàn)在住宅上，寫字樓的分化趨勢也愈加明顯。全國寫字樓市場分化的家居，導(dǎo)致二線城市空置率也將攀升。

　　高力國際最新報(bào)告顯示，2015年，多數(shù)主要城市寫字樓物業(yè)市場持續(xù)快速擴(kuò)張，年內(nèi)共有寫字樓建筑面積近400萬平方米的57個(gè)新項(xiàng)目在北京、上海、廣州、深圳以及其余10座二線城市落成。需求受與寫字樓物業(yè)需求高度相關(guān)之第三產(chǎn)業(yè)的增長驅(qū)動，尤以金融及信息產(chǎn)業(yè)為甚。然而，2015年市場的表現(xiàn)分化嚴(yán)重，在一線城市實(shí)現(xiàn)租金增長及低空置率的同時(shí)，眾多二線城市面臨供過于求的憂慮。

　　在過去這一年，14座城市的總凈吸納量較2014年上升25%，反映了需求的增長。盡管有新增供應(yīng)，北京和上海的整體空置率在金融行業(yè)需求強(qiáng)勁的背景下，分別降至年末的4.7%和5.0%。

　　在深圳，2015年全年對優(yōu)質(zhì)寫字樓空間的需求也持續(xù)增長，凈吸納量同比增長83%至約41.9萬平方米。據(jù)悉，需求的主要驅(qū)動力為內(nèi)資企業(yè)，尤其以 IT、金融以及服務(wù)行業(yè)為甚，例如恒大地產(chǎn)及OPPO于卓越后海中心分別承租近4.9 萬及1.5萬平方米；三星于中洲控股中心A座新設(shè)8000平方米；金融服務(wù)公司中騰信及思貝克集團(tuán)于大沖商務(wù)中心D座分別承租3650平方米、1750平方米。

　　然而，發(fā)展步伐過快的問題在眾多二線城市中持續(xù)凸顯。高力國際研究部中國區(qū)董事謝靖宇先生表示，成都的空置率因新增供應(yīng)的集中放量而攀升至43.5%，沈陽、天津的空置率分別為42.1%、30.0%。在其它城市，譬如杭州、南京和廈門，成熟的核心區(qū)仍能保持相對較低空置率，但平均租金則被尚未成熟的新區(qū)所拉低。

　　租金表現(xiàn)的分化也日漸顯著。高力國際數(shù)據(jù)顯示，2015年上海的租金增長最快，其平均租金為每月308.1元/平方米，同比增長9.1%，創(chuàng)下了2008年第三季度以來的新高。北京依舊保持了中國寫字樓物業(yè)租金最貴的紀(jì)錄，其平均租金為每月331.6元/平方米，同比增長2.3%。深圳的甲級寫字樓平均租金也同比上漲6.9%，至每月215元/平方米。

　　但在多數(shù)二線城市中，平均租金因新興區(qū)域新增供應(yīng)的租金低于平均而保持平緩或有所下降。

　　謝靖宇表示，2015年一線及二線城市市場分化在投資市場上最為突出。僅在上海一座城市便有總價(jià)值達(dá)654億元的38項(xiàng)大宗交易完成，無論年交易總價(jià)還是交易總量皆為迄今之最。其中，年內(nèi)，中國人壽以總價(jià)約人民幣89.5億元收購上海尚悅中心二期的一棟寫字樓，也創(chuàng)下了2015年寫字樓市場的最高成交價(jià)。

　　相比之下，由于投資者對各二線城市供過于求、資本值增長及收益率的考慮愈加謹(jǐn)慎，10座二線城市全年僅有5項(xiàng)交易完成。

　　謝靖宇認(rèn)為，中國的寫字樓物業(yè)市場格局將在2016年持續(xù)快速發(fā)展，寫字樓建筑面積預(yù)計(jì)將達(dá)876萬平方米，新增供應(yīng)的激增無疑將超越需求，并導(dǎo)致空置率的攀升。上海和北京的新項(xiàng)目有望在這兩座城市之經(jīng)濟(jì)及區(qū)域性地位的背景下更快地被消化。但二線城市甲級寫字樓市場會因短期內(nèi)新增供應(yīng)超出需求水平，或?qū)㈦y以實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展。