摘要：買房可以說是市民生活中的一件大事，每個(gè)家庭都希望把錢用在刀刃上，買一套物有所值的好房子。特別是隨著各項(xiàng)利好政策的陸續(xù)出臺(tái)，很多此前被抑制的市場需求得到釋放，市場活躍度快速提升。怎樣才能選購一套讓人滿意的住宅？淡市到底適不適合換房置業(yè)？媒體總結(jié)房屋交易的八個(gè)基本定律，為讀者購房提供參考和指導(dǎo)。

　　定律一 淡季購房是好時(shí)機(jī)

　　由于丈夫工作調(diào)動(dòng)的原因，住在天津（樓盤）西青區(qū)梅江康城的王萌和丈夫有了購置新房的想法�！霸瓉硭�在西青開發(fā)區(qū)工作，上班很方便。但調(diào)到河北區(qū)以后，每天開車上下班不僅耗在路上的時(shí)間多，油費(fèi)也是不小的挑費(fèi)。而且我的娘家也在河北區(qū)，如果能搬過去生活上會(huì)相對(duì)方便些�！蓖趺雀嬖V記者，她有了購房打算后也看了不少二手房，但看到市場的走勢和不斷推出的政策就有些舉棋不定�！跋氲�房價(jià)降降再買，但一直等下去也不是個(gè)辦法，究竟該怎么辦呢.”和市民王萌有相同困惑的人不在少數(shù)。

　　張玉分析認(rèn)為，這里有一個(gè)常識(shí)性認(rèn)識(shí)，那就是無論何時(shí)，在市場上買到自己滿意的房子總是一件困難的事，而買到價(jià)格便宜的房子則是一件相對(duì)容易的事。為什么這么說？因?yàn)槊刻追孔拥奶攸c(diǎn)、屬性、品質(zhì)各異，而每個(gè)人對(duì)房子的品位和愛好也是獨(dú)特的——比如說孩子要上學(xué)、老婆在哪里上班等等，因此，找到一定價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的房子機(jī)會(huì)很多，但同時(shí)又能滿足自住需求和喜好的房子就沒那么容易。如果除去這個(gè)認(rèn)識(shí)，單純從市場走向來看，淡季是購房者置業(yè)的一個(gè)好時(shí)機(jī)，因?yàn)榈�市時(shí)的投資者、炒房者會(huì)大量退出市場，這不僅意味著有更多的選擇機(jī)會(huì)，而且價(jià)格也趨于理性，買房會(huì)比較占便宜。

　　定律二 利率總是會(huì)變的

　　2015年11月21日下午，中國人民銀行宣布降息，房貸按揭貸款利率也相應(yīng)降低，給有買房需求的百姓帶來實(shí)惠。這讓很多市民認(rèn)為投資房地產(chǎn)市場的時(shí)機(jī)已經(jīng)到來。但業(yè)內(nèi)人士則普遍認(rèn)為，降息或者加息主要是對(duì)市民的心理影響作用較大，而實(shí)際影響作用則相對(duì)較小。從歷史上看，住房按揭利率曾經(jīng)很高，我們也經(jīng)歷過很多次的降息。但其實(shí)在經(jīng)濟(jì)社會(huì)中，加息或者降息都是常態(tài)，對(duì)日常生活帶來的變化有限。對(duì)利息的變化應(yīng)該調(diào)整心態(tài)，不能靜態(tài)看，要動(dòng)態(tài)看。從一個(gè)長時(shí)間的范圍來看，利息有高也有低，不宜成為影響置業(yè)的首要因素。

　　讓我們來算一筆賬。根據(jù)測算，以購房者貸款100萬、期限30年為例計(jì)算。如果購房者選擇的是按等額還款計(jì)算，央行降息前，每月還款6353.6元。而降息后，每月還款6092.28元，每月少還款261.32元。對(duì)于一個(gè)普通家庭而言，這個(gè)數(shù)目可能只是一頓飯或者一件衣服的價(jià)格，并不會(huì)對(duì)日常生活品質(zhì)造成影響。

　　張玉認(rèn)為，置業(yè)的關(guān)鍵還是要考慮機(jī)會(huì)成本、資金流動(dòng)性以及支付能力。如果購房者手中有充足的資金來購房，或者資金的流動(dòng)性相對(duì)順暢且有購房打算，那么可以在銀行降息時(shí)選擇合適的房源出手。但這個(gè)購房決策應(yīng)該是建立在自身支付能力的基礎(chǔ)上，而不是盲目跟風(fēng)，以“占便宜“的心態(tài)進(jìn)入市場。一旦超出實(shí)際經(jīng)濟(jì)能力，很有可能會(huì)因還貸壓力影響未來的生活品質(zhì)。

　　定律三 買房應(yīng)關(guān)注區(qū)域供應(yīng)量

　　購房者在買房時(shí)，除了要關(guān)注交通、配套設(shè)施、區(qū)域發(fā)展前景、開發(fā)商品牌等因素外，還應(yīng)考量樓盤在該區(qū)域內(nèi)的整體供應(yīng)量�！耙皇謽枪�應(yīng)多的區(qū)域，買一手樓較好；反之，在二手房供應(yīng)較多的區(qū)域則更適合購買�！�

　　張玉分析認(rèn)為，當(dāng)市場處上升態(tài)勢時(shí)，一手樓的價(jià)格高于二手樓；反之，二手樓價(jià)格高于一手樓。這個(gè)定律的主要依據(jù)是市場供應(yīng)者總是既包括，也包括小業(yè)主�！霸谕�一個(gè)區(qū)域中，房價(jià)往往受這兩者推盤量的影響。比如，當(dāng)一手樓供應(yīng)量較多的時(shí)候，開發(fā)商為了爭奪客戶而競爭，價(jià)格會(huì)相對(duì)合理，對(duì)于購入新房的購房者則相對(duì)合適；而當(dāng)一手樓供應(yīng)量減少的時(shí)候，面對(duì)市場需求，就可能會(huì)出現(xiàn)個(gè)人賣家囤貨居奇，價(jià)格非理性上漲的情況�！�

　　定律四 淡市時(shí)也可將多余房子賣出

　　市民李女士在河?xùn)|區(qū)泰興南路附近擁有一套婚前購買的77平方米的一室房源。2015年年初結(jié)婚后，李女士的房屋一直處于空置狀態(tài)，她原準(zhǔn)備將其賣掉后為父母改善下居住條件，但由于市場活躍度不高，看房人給出的價(jià)格始終無法達(dá)到她的預(yù)想�！拔蚁Ｍ�房子的價(jià)格不低于130萬，但目前來看這至少要降5-8萬”。

　　針對(duì)李女士的情況，張玉分析認(rèn)為，對(duì)于中小投資者來說，即便是淡季，賣房也是相對(duì)劃算的。持有房屋與持有股票不同，房地產(chǎn)的持有都是要付出代價(jià)的。持有成本包括物業(yè)管理費(fèi)、銀行利息、裝修費(fèi)、維修費(fèi)等等。因此，持有的前提就是房屋帶來的收益和增值，能夠涵蓋費(fèi)用成本。從李女士自身的情況來看，其自身并不是資金充裕的購房者，需要通過賣一買一的方式來改善居住條件，在這種情況下，應(yīng)該適當(dāng)降低心理預(yù)期價(jià)格。因?yàn)榧词故堑�市時(shí)，持有房屋的成本也不會(huì)減少，及時(shí)將多余且閑置的房屋賣出有利于為下一步投資置業(yè)計(jì)劃提供空間和資金。

　　定律五 房產(chǎn)稅可以通過買賣交易補(bǔ)償

　　眼下對(duì)于買家，還有一個(gè)心理負(fù)擔(dān)，就是覺得稅少時(shí)沒買，稅多時(shí)再買，豈不虧了？談到這個(gè)問題，首先需要對(duì)房產(chǎn)涉及的稅做區(qū)分。目前的房產(chǎn)稅分為流轉(zhuǎn)稅和持有稅。流轉(zhuǎn)稅主要包括營業(yè)稅、契稅、所得稅。流轉(zhuǎn)稅是只有當(dāng)產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動(dòng)時(shí)才會(huì)納稅。持有稅主要是房產(chǎn)稅和物業(yè)稅。房產(chǎn)稅只對(duì)出租物業(yè)，物業(yè)稅尚未開征�，F(xiàn)在的稅收調(diào)整重點(diǎn)是打擊投機(jī)炒樓，對(duì)于自用者來說影響不大。此外，即便是上市流轉(zhuǎn)，只要有足夠的耐心，總是可以通過多方詢價(jià)，將這點(diǎn)稅費(fèi)在買賣交易中完成補(bǔ)償。

　　定律六 空置的房子要馬上出租

　　經(jīng)常聽人這么說：“我現(xiàn)在有三套房子，兩套空著�！闭б宦犛X得有些不可思議，實(shí)際情況還真是這樣。有些人認(rèn)為出租收的租金還抵不了銀行利息，有些人就是在等待裝修和想賣房子之間徘徊。

　　李先生于2013年投資購買了一套位于津?yàn)I大道附近的一套90平方米兩居室，由于考慮賣出，房子一直處于未裝修狀態(tài)。但該區(qū)域內(nèi)二手房源供應(yīng)相對(duì)較多，房屋一直沒有成交。11月底，李先生接到中介打來的電話，稱有一家人正在尋找毛坯房作為倉庫，咨詢其是否愿意將房子出租，租金價(jià)格在每個(gè)月600元。盡管價(jià)格相對(duì)較低，但最終李先生決定先出租一段時(shí)間，“新房前兩年的供暖費(fèi)都已經(jīng)交了，每個(gè)月近200塊錢的物業(yè)費(fèi)也交著，都是成本。而且出租毛坯房不用準(zhǔn)備家電和家具，省事一些�！�

　　張玉分析認(rèn)為，無論房子的租金回報(bào)是高還是低，都要選擇馬上出租，決不能讓房子空著，空著就是損失。此外，租房不要選擇豪裝，因?yàn)檫@與租金價(jià)格不成正比，尤其是在淡市時(shí)。

　　定律七 換房不受淡旺市影響

　　2015年10月份以來，改善性需求逐漸成為市場活躍的主角，特別是在二手房市場表現(xiàn)搶眼。在業(yè)內(nèi)看來，“低端有保障、中端有市場、高端有控制”的三元格局正在加速形成。但也有不少準(zhǔn)備換房的人處在觀望情緒中，遲遲不敢出手。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于那些有換房需求的購房者來說，無需過多考慮淡旺季的因素。一般來說，自住型的購房需求不會(huì)受到市場大形勢影響，比如婚房、改善住房條件等。在同一地段中，如果居住產(chǎn)品已經(jīng)落后，而又有換房的打算，在市場預(yù)期不會(huì)變化太大的情況下，應(yīng)該賣掉房子，將它變現(xiàn)為資金，這意味著更多的機(jī)會(huì)。

　　這個(gè)規(guī)律主要適用于非投機(jī)的自住房�！安还�房地產(chǎn)市場是買方市場還是賣方市場，對(duì)于需要換房的購房者來說，他自身都涉及一個(gè)買賣身份的轉(zhuǎn)變。因此整體情況對(duì)個(gè)人的影響不會(huì)特別大。如果在賣房時(shí)讓渡了部分利益，那么在購房時(shí)也會(huì)相應(yīng)地有所收益，因此心理落差不用過大，最重要的是尋找到適合自己的房源，滿足換房需求。”

　　定律八 二手房應(yīng)珍惜每個(gè)交易機(jī)會(huì)

　　在房屋交易中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)買家和賣家因價(jià)格談不攏而相互僵持的局面，張玉在接受采訪時(shí)表示，在她的實(shí)際工作中，遇到的這類情況幾乎會(huì)占到交易總數(shù)的30%�！昂芏嗳舜蛩阗u房來到中介后，工作人員會(huì)根據(jù)其房源所在區(qū)域成熟度、區(qū)域供應(yīng)量、樓盤年份以及房源本身的情況做一個(gè)評(píng)估，給出一個(gè)市場相對(duì)認(rèn)可的價(jià)格。但在實(shí)際交易過程中，除了特別著急賣房的人以外，大多數(shù)房主都會(huì)選擇在這個(gè)價(jià)格上提高一些�！倍鴮�(duì)于買方來說，購房之前會(huì)對(duì)自己感興趣的區(qū)域房源多方詢價(jià)，并希望購買價(jià)格能更接近自己的心理預(yù)期，這就形成了一個(gè)買賣雙方博弈的情況。

　　“以海光寺附近的一處老小區(qū)房源為例，一位賣家39平方米的獨(dú)單掛牌價(jià)格定為85萬，盡管期間有不少人來商量價(jià)格，但是房主就堅(jiān)持一分不少。直到房源進(jìn)入市場4個(gè)月之后，房主才意識(shí)到自己的價(jià)格超出市場預(yù)期，最終通過調(diào)整，以80萬的價(jià)格成交。”張玉分析稱，二手房選擇出手時(shí)機(jī)要緊隨市場行情。在市場不被看好的情況下，賣家要特別珍惜交易機(jī)會(huì)，因?yàn)檫@時(shí)賣家比買家多，成交量萎縮。如果買家叫價(jià)不是很離譜，千萬不要吊起來不賣。一旦錯(cuò)過機(jī)會(huì)，損失更大。