摘要：春節(jié)以來(lái)，全國(guó)各地樓市的暗流涌動(dòng)，讓許多人感到了陣陣寒意。陽(yáng)春四月，全國(guó)重點(diǎn)城市中超過(guò)六成成交量環(huán)比下跌，北京、大連等城市成交量跌幅達(dá)到三成以上；而“五一”期間，全國(guó)54個(gè)城市合計(jì)住宅簽約套數(shù)同比下降了32.5%。其中，一二線城市下降幅度最大，一線城市同比下降40%。于是，熟人朋友的樓市“跌價(jià)”和“拐點(diǎn)”問(wèn)題就多了起來(lái)，樓市“崩盤論”也不脛而走，甚至有一些地方政府開(kāi)始醞釀為樓市松綁，就比如香港特區(qū)政府最近的一項(xiàng)做法：鑒于最近樓市持續(xù)疲軟，準(zhǔn)備于近期著手調(diào)整“辣招”(樓市相關(guān)政策)，將放寬購(gòu)房者換樓期限。但筆者認(rèn)為，不少判斷都屬于過(guò)度反應(yīng)，2014年可能是內(nèi)地樓市的一個(gè)拐點(diǎn)，但不是“跳樓”，而是“下樓”。也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)會(huì)停止上漲，或適當(dāng)下調(diào)，但不會(huì)大幅下跌。

    分析市場(chǎng)行情，最基本的功課是分析供求關(guān)系。那么，房子的需求怎樣？重點(diǎn)需要分析一下剛性需求。

    房子的剛性需求主要源于婚齡人口的多少。建國(guó)以來(lái)，我國(guó)曾有過(guò)三次出生高峰期。第一次出現(xiàn)在1949年至1959年。當(dāng)時(shí)國(guó)家實(shí)行鼓勵(lì)生育的政策，人口增長(zhǎng)率將近300%；　第二次出現(xiàn)在1962年至1965年，持續(xù)至1973年；第三次是1985年至1995年，主要是六十年代出生的那一批人進(jìn)入婚育年齡，造就了生育高峰期，據(jù)相關(guān)學(xué)者計(jì)算，第三次高峰期人口出生數(shù)量有1.24億左右，接近當(dāng)前全國(guó)人口的10%。未來(lái)十年，1985年至1995年出生的人群進(jìn)入婚嫁年齡，這是支撐住房剛需的主力軍。另有統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，目前，中國(guó)20－24歲人口比例為9.0%，25-29歲人口比例為8.0%，30-34歲人口比例為7.4%，都處于較高水平，累計(jì)將有3.3億人口處于成家立業(yè)購(gòu)房階段。

    3.3億人分為兩類，一類是城鎮(zhèn)人口，一類是農(nóng)村人口。最近一次人口普查的結(jié)果，兩者各占一半。約1.6億的城鎮(zhèn)年輕人絕大多數(shù)是獨(dú)生子女，兩個(gè)人購(gòu)房的經(jīng)濟(jì)來(lái)源不僅僅靠自己，還有兩個(gè)家庭的經(jīng)濟(jì)支持，購(gòu)買一套房子不算太難。農(nóng)村的這部分年輕人，經(jīng)濟(jì)能力要弱一些，但他們以上學(xué)、打工等多種途徑進(jìn)入城市后，絕大多數(shù)人不準(zhǔn)備回到鄉(xiāng)村定居，這是不爭(zhēng)的事實(shí)，就算其中有50%的人具有購(gòu)房能力，也是一個(gè)不小的群體。以此來(lái)看，未來(lái)十年，中國(guó)擁有2億多人的住房消費(fèi)群體。

    那么，房子的供應(yīng)量又如何呢？住房用地供應(yīng)量是反映住房供應(yīng)量的最直接的指標(biāo)。來(lái)自國(guó)土資源部的數(shù)據(jù)顯示，2013年中國(guó)的住房用地供應(yīng)量相當(dāng)于前5年平均實(shí)際供應(yīng)量的143%，創(chuàng)歷史新高。也就是說(shuō)，前5年住房供應(yīng)量小，是造成房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要因素，今年住房供應(yīng)量增大，會(huì)拉低房?jī)r(jià)。此外，隨著房地產(chǎn)暴利時(shí)代的結(jié)束，一部分炒房者主動(dòng)撤資，也使二手房的供應(yīng)量增加；　隨著去年以來(lái)大批保障性住房竣工，以及全國(guó)棚戶區(qū)改造工程的全面鋪開(kāi)，又增加了住房的供應(yīng)量。

    綜合分析住房的供求關(guān)系可以看出，剛性需求是實(shí)實(shí)在在的，住房供應(yīng)量是在逐漸增加的，住房投資性需求是在逐漸縮水的。這些因素造就了目前的房地產(chǎn)“換擋期”，就是從快速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向理性平穩(wěn)增長(zhǎng)。

    “換擋期”是一次調(diào)整、整合，是擠泡沫的階段。房?jī)r(jià)在總體穩(wěn)定的情況下，不排除會(huì)在一段時(shí)間下跌，也不排除某些地方的房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)“跳樓價(jià)”。房?jī)r(jià)下跌的幅度，取決于投資性需求所占的比重，投資性需求占得越多，下跌的幅度會(huì)越大。比如，溫州、神木等地的房?jī)r(jià)不是靠剛需支撐，而是炒起來(lái)的，“大起大落”原本就是“炒房”的宿命，不值得大驚小怪。所以，對(duì)上海和全國(guó)絕大部分城市來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)不是在“跳樓”，而是在“下樓”。