摘要：經(jīng)過(guò)2015年貸款市場(chǎng)大幅寬松的環(huán)境后，購(gòu)房人普遍關(guān)心明年個(gè)貸市場(chǎng)走勢(shì)情況。那么2016年的北京個(gè)貸市場(chǎng)走勢(shì)情況如何？“偉嘉安捷”預(yù)測(cè)提出八大看點(diǎn)如下：

    一、“樓市去庫(kù)存”基調(diào)下 貸款調(diào)控政策以寬松為主

    2015年和以往趨嚴(yán)的政策相比可謂是政策的“紅利年”，多重利好的房貸政策為市場(chǎng)大幅增溫。因此很多購(gòu)房人都密切關(guān)注著明年的貸款政策走勢(shì)�！皞ゼ伟步荨敝赋�，在近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)大力加快消化庫(kù)存的背景下，明年整體的宏觀調(diào)控政策基調(diào)仍然趨于寬松，因此房貸調(diào)控政策的出臺(tái)整體仍將以寬松態(tài)勢(shì)為主。

    二、整體房貸利率水平保持平穩(wěn) 貸款需求仍將穩(wěn)中有升

    近年來(lái)，受到外資不斷撤資而三四線城市存壓力過(guò)大的影響，目前投資增速仍持續(xù)回落，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速水平處在相對(duì)放緩階段，因此央行從2014年下半年開始便逐漸放寬貨幣政策，到2015年更是通過(guò)連續(xù)五次降息及多次降準(zhǔn)為金融市場(chǎng)“注水”，通過(guò)抬高經(jīng)濟(jì)杠桿來(lái)拉動(dòng)內(nèi)需。而近期頻被提及的“供給端改革”也預(yù)示著未來(lái)經(jīng)濟(jì)將從供給與需求兩側(cè)雙重發(fā)力，在經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的背景下，穩(wěn)增長(zhǎng)仍然是調(diào)控的主基調(diào)，因此“偉嘉安捷”預(yù)測(cè)明年的整體利率水平將趨于平穩(wěn)，在寬松貨幣政策刺激下，房貸需求仍將穩(wěn)中有升。

    三、 2016年房貸市場(chǎng)成交量穩(wěn)步回升 房?jī)r(jià)總體水平企穩(wěn)

    2015年在降息降準(zhǔn)等多項(xiàng)利好政策的拉動(dòng)下，無(wú)論是購(gòu)房人還是二手房業(yè)主對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期都產(chǎn)生了變化，房貸市場(chǎng)的成交量也逐步企穩(wěn)回升，明年在樓市多重政策加上銀行批貸放款較為穩(wěn)定的環(huán)境下，房貸市場(chǎng)的成交量仍然將以企穩(wěn)為主。此外，今年樓市在央行多次降息、二套首付下調(diào)和“二胎”等政策的保駕護(hù)航下，房?jī)r(jià)也未出現(xiàn)明顯的大幅上漲，這也說(shuō)明購(gòu)房人對(duì)政策的敏感度有所降低，加上近年來(lái)實(shí)體經(jīng)濟(jì)萎靡下滑對(duì)房?jī)r(jià)帶來(lái)的消極影響，而商業(yè)地產(chǎn)的“退燒”也從側(cè)面反映出房地產(chǎn)整體行業(yè)的成本壓力大，因此未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)仍然將以企穩(wěn)為主，并不會(huì)出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)或回落的現(xiàn)象。

    四、公積金貸款使用率提高 或與商業(yè)貸款“平分秋色”

    以往公積金貸款低利率的優(yōu)勢(shì)是唯一最大的優(yōu)勢(shì)，但是申請(qǐng)門檻較高，而且額度上限較低， 因此用公積金貸款買房的人群并不多，而2015年公積金貸款在出臺(tái)例如上調(diào)最高貸款額度、降低二套房首付比例以及國(guó)管公積金放松五年限制等一系列政策紅利后，加上五次降息后公積金貸款利息已降低到3.25%，讓公積金貸款在今年的表現(xiàn)十分“搶眼”，從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，公積金貸款的占比有所回升�！皞ゼ伟步荨敝赋觯�在一系列貸款政策的刺激下，明年公積金貸款的使用效率將大幅提升，將與商業(yè)貸款“平分秋色”，在房貸里占比將有所提高。此外，隨著異地貸款、公積金資產(chǎn)證券化及提取公積金范圍拓寬等政策的陸續(xù)出臺(tái)，公積金內(nèi)部資金的使用率將有望加大，購(gòu)房人使用公積金將更加靈活。

    五、二次置業(yè)人群持續(xù)入市 首次與改善型人群占比約6:4

    從2015年信貸政策可以看出，在整體信貸差異化政策的基礎(chǔ)上，從2014年下半年開始，政策的側(cè)重點(diǎn)加大了對(duì)改善置業(yè)人群的扶持力度。無(wú)論是上半年的“3.30”政策或是下半年“二胎”政策的放開，寬松力度都直指改善型人群�！皞ゼ伟步荨敝赋觯�受政策利好的影響，改善型人群在2015年集中入市，而明年這部分人群還將繼續(xù)發(fā)力，接力入市。除去改善型人群外，首次“剛需”置業(yè)的“剛需”群體的貸款需求依然十分龐大，這部分人群在陸續(xù)突破五年限購(gòu)后，在各家銀行降息后利率空間相對(duì)寬松的情況下，明年入市的環(huán)境將更為優(yōu)越，預(yù)計(jì)明年首次與改善置業(yè)人群的入市比例約在6:4左右。

    六、銀行信貸投放側(cè)重“房貸” 傳統(tǒng)金融將降低審核門檻

    “偉嘉安捷”指出，隨著宏觀調(diào)控加大對(duì)房貸市場(chǎng)的扶持力度，銀行信貸投放板塊中“房貸”業(yè)務(wù)很可能再次成為“香餑餑”。以往受到房貸政策較為嚴(yán)格的影響，銀行普遍將更多目光投向中小企業(yè)貸款方面，而2015年隨著房貸政策的利好，從各家銀行的首套房利率大幅八五折優(yōu)惠及年底放貸的平穩(wěn)都可以看出，銀行投放資金的比重也逐漸向“房貸”方面轉(zhuǎn)移。隨著央行多次降準(zhǔn)及銀行內(nèi)部流動(dòng)性的增加，明年銀行首套房利率的優(yōu)惠力度和放款速度仍將保持平穩(wěn)。此外，隨著P2P網(wǎng)貸平臺(tái)的崛起，受到?jīng)_擊的傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)將在放款和審批上放松門檻，明年的貸款環(huán)境仍然是比較良好的。

    七、明年稅收改革力度或加強(qiáng) 刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)交易回溫

    在今年的宏觀調(diào)控政策中，稅收與信貸調(diào)控寬松可謂“雙管齊下”，今年上半年“營(yíng)業(yè)稅5改2”與“3.30”政策配套出臺(tái)，將二手房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅的免征年限從5年調(diào)整為2年，讓大量“二手次新房”在上半年房貸成交中快速消化。而今年下半年新一輪個(gè)稅改革方案基本思路基本敲定，提出房貸利息可以在納稅前抵扣納稅所得額，“偉嘉安捷”認(rèn)為，房貸利息抵扣個(gè)稅可以為購(gòu)房人節(jié)省大部分購(gòu)房利息，因此可以看出在2016年購(gòu)房契稅、營(yíng)業(yè)稅、甚至個(gè)稅等方面都將很可能出現(xiàn)明顯的變化。購(gòu)房稅收方面的變化將在一定程度上刺激交易量的上漲。

    八、P2P網(wǎng)貸平臺(tái)發(fā)展呈“井噴”之態(tài) 發(fā)展迅猛監(jiān)管細(xì)則尚待落地

    2015年是P2P網(wǎng)貸行業(yè)搶灘金融市場(chǎng)的井噴之年。行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，截至2015年11月底，全國(guó)P2P行業(yè)累計(jì)交易規(guī)模已達(dá)1.25萬(wàn)億，2015年以來(lái)截至11月底，行業(yè)交易規(guī)模約在8400億元左右，依據(jù)行業(yè)現(xiàn)有規(guī)模及月均交易額數(shù)據(jù)估算，全年成交量已突破萬(wàn)億大關(guān)，是金融行業(yè)名副其實(shí)殺出的一匹“黑馬”�！皞ゼ伟步荨鳖A(yù)計(jì)明年的成交將繼續(xù)呈現(xiàn)上漲的態(tài)度，然而伴隨著頻頻被爆發(fā)的行業(yè)危機(jī)，因此P2P行業(yè)已經(jīng)被納入整體監(jiān)管系統(tǒng)，但是具體細(xì)則何時(shí)出臺(tái)還有待商榷，明年在P2P行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的同時(shí)，監(jiān)管層面的力度也無(wú)疑是會(huì)不斷加大的。