摘要：伴隨著萬科的股權(quán)大戰(zhàn)，深圳樓市近日再度成為資本競奪的熱點。萬科15個交易日大漲70%既可以說是一次資本運作，也可以看作是對總部位于深圳的這家中國知名房地產(chǎn)公司以及深圳樓市的持續(xù)看漲。

    相信稍微關(guān)注樓價的人，都對11月7日的一則新聞記憶猶新：某樓盤在深圳灣體育館開盤，一次性推出1637套房，造成7000人“哄搶”。4.3萬元/平方米的均價被認(rèn)為“大幅低于市場預(yù)期”，當(dāng)天全部售罄。

    就在相關(guān)媒體寫稿的12月16日，深圳龍華的某樓盤，要價5-8萬元/平方米，居然也當(dāng)日“光盤”。

    到底深圳的“日光盤”是不是炒作？深圳樓市有泡沫嗎？“全球增速第一”的樓價憑什么？樓價“發(fā)燒”是“虛高”還是“實高”？深圳是否足以支撐起這樣高的樓價？深圳樓價會不會趕超香港？高樓價會帶來什么樣的連鎖反應(yīng)？伴隨這么高的樓價增速會不會將深圳變成“不宜居”的城市？北上廣為何反而漲得不如深圳？廣州和其他珠三角城市會不會步深圳后塵狂漲？……

    一系列的問題，即使身在外地的業(yè)內(nèi)人士都連呼看不明白，更遑論身在其中的市民了。

    帶著這些疑問，羊城晚報記者近日采訪深圳多位市民及專家、學(xué)者、業(yè)內(nèi)人士。他們的經(jīng)歷與觀點也許能部分解答懸在人們心頭的疑問。

    本報將分上下兩篇，連續(xù)兩日聚焦深圳房事，既剖析深圳房價畸高的背后深層次原因，也透視高房價可能帶來的各種效應(yīng)。

    “日光盤”是不是炒作？

    深圳11月7日某樓盤創(chuàng)下四項新紀(jì)錄：買房人數(shù)創(chuàng)新高；近7年來搶房人數(shù)最多的項目；近兩年來開盤當(dāng)日推出房源數(shù)量最多的項目；同時也是開盤當(dāng)日賣出房源最多的項目。

    新聞一出來，《房地內(nèi)參》的總經(jīng)理尹香武就接到上海一位同行的電話：“這是炒作吧？”

    “這還真不是！”

    “不可能，我看就是炒作�！�

    尹香武說，對持這樣觀點的人，他無話可說。這個均價4.3萬元/平方米的樓盤，在龍華，距離羅湖火車站約25公里，需要轉(zhuǎn)乘地鐵18個站。如果硬要比較，龍華之于深圳，或相當(dāng)于花都之于廣州。這樣的價格，如果在花都，估計半數(shù)廣州人覺得樓市已瘋掉，但深圳人仍很淡定。

    就這兩日，還有一條新聞讓人腦洞大開，標(biāo)題是：《深圳龍華新房破8萬，福永破4萬，買房好時機！》。也不過才40天的時間，對不起，被外地業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為炒作的龍華4萬的日光盤已成過眼云煙�！敖裉�13：00開盤，現(xiàn)場超過1500人，爆滿。這是逼著深圳人去東莞置業(yè)的節(jié)奏。這就是龍華，不管你信與不信，服與不服，首次開盤5萬多，二次開盤已破8萬，我已經(jīng)不敢直視……”很多深圳人的朋友圈當(dāng)天被這樣的現(xiàn)場描述刷屏。

    從大數(shù)據(jù)看深圳樓市

    一邊是沸反盈天的深圳樓市，另一邊，還有“只認(rèn)數(shù)據(jù)”的分析。

    深圳中原地產(chǎn)二級市場董事總經(jīng)理玉家雄是香港人，來深圳工作已近15年，也看過深圳房價的起起落落。去年底以來，深圳“日光盤”頻現(xiàn)，他感覺并不意外。他肯定地告訴羊城晚報記者，中原地產(chǎn)代理了深圳近半數(shù)新房的銷售，從他們掌握的相關(guān)成交數(shù)據(jù)來看，“日光”是實實在在的銷售，并不是開發(fā)商炒作；而且，由于深圳房源總體供應(yīng)量小，一個樓盤的價格很容易就影響全局，因此深圳的樓價數(shù)據(jù)的統(tǒng)計有其獨特性，與北上廣并不具備可比性�！耙粋�樓盤開盤，就能拉高或者拉低深圳當(dāng)月房價的平均數(shù)，因為一個月，可能只有這么一個盤在售。”這種現(xiàn)象在北上廣，都是找不到的。

    不論“日光盤”是不是普遍現(xiàn)象，“剛需”在深圳，是杠杠滴！

    深圳統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年深圳市常住人口已達(dá)1077.89萬人。同期，北京、上海、廣州的常住人口分別為2151.6萬人、2425.68萬人、1308.05萬人，分別是深圳的2倍、2.25倍、1.2倍。玉家雄說，深圳的面積僅為1900多平方公里，是北京的八分之一，是上海的三分之一，是廣州的四分之一強。過千萬人口擠在這1900多平方公里，有限的土地供應(yīng)量與強烈的住房剛需，是一對矛盾。

    在深圳市房地產(chǎn)研究中心主任、國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場調(diào)控決策專家王鋒看來，深圳住房潛在的購房需求在全國來看都是最強烈的，因為這里“幾乎擁有全世界最高的人口密度”。

    深圳世聯(lián)行提供的另一組數(shù)據(jù)，說明了深圳由于人多帶來的“剛需”。目前，深圳400萬的戶籍人口的住房自有率超過70%，然而，算上外來人口和常住人口，一下子將住房自有率稀釋為29%。對比廣州，住房自有率接近50%。

    所以，在深圳幾乎所有業(yè)內(nèi)人士的眼中，只要有房，深圳根本不缺市場———相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，深圳適齡購房人群(25-44歲)占比達(dá)到50.8%，遠(yuǎn)高于北京的35.2%、上海的29.6%和廣州的39.9%。

    “深圳人口不斷在涌入，都是來這里創(chuàng)業(yè)的年輕人，談戀愛，結(jié)婚，生子，這些都是對房子的需求！深圳至少還需要170萬套房子，按目前每年6-7萬套的供應(yīng)量，你算算深圳的房地產(chǎn)至少還有多少年可發(fā)展的空間？”尹香武斷言：別人搞房地產(chǎn)走過了“黃金十年”，現(xiàn)在是“白銀十年”，而深圳，接下來是“鉆石十年”！

    保障房遠(yuǎn)追不上需求

    除了人多需求強烈，從源頭的土地供應(yīng)來看，通過“招拍掛”公開出讓的居住用地近兩年卻是急劇下降。

    據(jù)記者梳理統(tǒng)計，2007-2010年，深圳市公開出讓的居住用地可建筑面積平均每年為95萬平方米；到2013年僅出讓3宗居住用地。2014年共成交33塊土地，含商業(yè)用途地塊8塊，其余均為工業(yè)用地或新型工業(yè)用地，無居住用地。

    實際上，2011年，深圳市政府公報公布了《深圳市住房保障發(fā)展規(guī)劃(2011—2015)》，至2015年，深圳計劃籌集建設(shè)保障性住房約24萬套，經(jīng)記者多方了解，這個規(guī)劃是遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有實現(xiàn)的，以2014年為例，深圳當(dāng)年供應(yīng)的保障性住房僅為31144套，2014年建設(shè)的為30982套，超過歷史紀(jì)錄。

    城市面積小，居住用地少，保障性住房建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)追不上需求，難怪商品房越炒越高。