摘要：最近，來自高層頻繁喊話“去庫存”，令外界對房地產(chǎn)市場走向的關(guān)注再掀一股波瀾。 在三四線城市持續(xù)庫存高企、房價下跌的背景下，業(yè)內(nèi)大佬無奈地拋出“三四線城市不能再建房了”的論調(diào)，這也引發(fā)了市場對于三四線去庫存的擔(dān)憂。

    11月10日，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議上，習(xí)近平總書記首次表態(tài)要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展；11日，國務(wù)院常務(wù)會議上，李克強(qiáng)總理強(qiáng)調(diào)要“以加快戶籍制度改革帶動住房等消費(fèi)”；12日，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任劉鶴赴江蘇等地考察時，“化解房地產(chǎn)庫存”再次成為被強(qiáng)調(diào)的問題。

    6.86億平方米全國商品房待售面積，國家統(tǒng)計(jì)局公布的這一創(chuàng)記錄數(shù)據(jù)無疑將各地去庫存壓力擺在了臺面上，自去年開始的多輪救市，雖然成就了一線城市房地產(chǎn)市場的持續(xù)高溫，卻依然無法挽救三四線城市樓市的疲軟。

    在三四線城市持續(xù)庫存高企、房價下跌的背景下，業(yè)內(nèi)大佬無奈地拋出“三四線城市不能再建房了”的論調(diào)，這也引發(fā)了市場對于三四線去庫存的擔(dān)憂。最新的數(shù)據(jù)顯示，樓市的分化態(tài)勢還在持續(xù)，多數(shù)三四線城市房價繼續(xù)下跌，去庫存的形勢仍舊嚴(yán)峻。

    對于三四線城市能不能再建房，是“壯士斷腕”選擇退出，還是繼續(xù)堅(jiān)守等待黎明，或許每家房地產(chǎn)企業(yè)都會有自己的考量，如何走出邊“去”邊“建”的惡性循環(huán)或許才是真正需要思考的問題。對于政府來說，真正化解去庫存壓力的途徑在哪里，棚戶區(qū)建設(shè)又能否為去庫存帶來哪些利好？

    三四線去庫存“壓力大”

    盡管高層頻頻喊話“去庫存”，各級城市之間房市的分化態(tài)勢依舊不減，在一線城市房價全線上漲的情況下，多數(shù)三四線城市仍然還處于下跌的通道，去庫存的壓力依然存在。

    根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局近日公布的70個大中城市住宅銷售價格數(shù)據(jù)顯示，一線城市新建商品住宅與二手住宅價格同比均上漲且漲幅相對較大，二線城市同比漲跌互現(xiàn)，三線城市新建商品住宅同比仍全部下降。從環(huán)比數(shù)據(jù)看，一線城市房價持續(xù)上漲，絕大多數(shù)二線城市房價環(huán)比小幅上漲或持平，只有少數(shù)三線城市房價環(huán)比由降轉(zhuǎn)升。

    上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，在各種樓市政策的鼓勵推動下，一二線城市房地產(chǎn)市場回暖態(tài)勢顯現(xiàn)，“一線城市已經(jīng)連續(xù)9個月出現(xiàn)去庫存周期低于12個月水平的現(xiàn)象，去庫存壓力得到有效釋放，進(jìn)而房價增幅會比較明顯。”

    然而，三四線城市庫存高企不下的嚴(yán)峻形勢卻并沒有得到根本扭轉(zhuǎn)，來自中國指數(shù)研究院的最新報(bào)告中指出，當(dāng)前市場的去化壓力更主要集中于三四線城市。多數(shù)三四線城市處于快速擴(kuò)張階段，前期住宅用地成交規(guī)模突出，存在過度開發(fā)、有效需求不足等問題。

    對于后期市場行情，中國指數(shù)研究院的分析認(rèn)為，三四線城市人口平均增量及平均增長率遠(yuǎn)不及一二線城市，部分三四線城市常住人口明顯低于戶籍人口，人口流出現(xiàn)象嚴(yán)重，潛在購房需求有逐漸放緩的趨勢，造成房地產(chǎn)市場供應(yīng)過剩、庫存高企，未來市場仍將延續(xù)去庫存的主基調(diào)。

    中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛在接受相關(guān)媒體采訪時表示：“中國房地產(chǎn)去庫存分化嚴(yán)重主要是由于前期一二線城市在政策刺激下，房地產(chǎn)市場有所還暖，需求量相對較充足，而三四線城市房地產(chǎn)市場，由于前期開發(fā)過度，但有效需求不足，供需矛盾持續(xù)擴(kuò)大，庫存量不斷積累。面對不斷上漲的庫存壓力，三四線城市現(xiàn)在應(yīng)該放慢建設(shè)腳步，集中精力去庫存，必要的話還需降低房價�！�

    但也有分析人士指出，對于三四線去庫存的“未來”不必過于悲觀，嚴(yán)躍進(jìn)對相關(guān)媒體表示，“三四線城市的高庫存主要是過去幾年形成的，這幾年在土地管控下，實(shí)際上并未出現(xiàn)大幅度上升，去庫存壓力也沒有想象中的大，后期三四線城市房價不排除會有企穩(wěn)和弱反彈的可能�！�

    堅(jiān)守還是退出

    毋庸置疑，對于三四線城市的房地產(chǎn)開發(fā)商而言，在當(dāng)前庫存高企情況下，是否繼續(xù)堅(jiān)守在三四線城市成為一個問題。

    從當(dāng)前投資情況來看，三四線城市的投資增速持續(xù)回落，也在一定程度上反映出了一些地產(chǎn)商對于“不能繼續(xù)建房”的態(tài)度。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2014年及2015年以來，各線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速均呈逐月回落態(tài)勢，其中，三四線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)低于全國水平。今年1至8月，三四線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速僅為0.9%。

    實(shí)際上，面對持續(xù)低迷的房地產(chǎn)市場，一些開發(fā)商也不得不“望而卻步”，延緩開發(fā)的步伐或者叫停在建工程，甚至不惜為此繳納土地閑置費(fèi)。

    進(jìn)入2015年后，包括保利、碧桂園、富力等在內(nèi)的大型房企，均表示要全面回歸一二線城市發(fā)展。保利地產(chǎn)表示，“今年將全面回歸一二線發(fā)展，僅輔以少量三四線項(xiàng)目�！�

    然而，仍然有一些堅(jiān)守在三四線城市的房地產(chǎn)開發(fā)商寧可負(fù)債開發(fā)，也要堅(jiān)守在這片市場。湖南長沙一位房地產(chǎn)開發(fā)商坦言，“三四線城市的房企資金鏈中，一般20%是自有資金，40%至50%是銀行貸款，30%是民間借貸，必須不停地建設(shè)新項(xiàng)目，才能保證資金鏈不會斷裂�！�

    業(yè)內(nèi)人士指出，一旦開發(fā)商資金鏈斷裂，很容易引發(fā)樓盤爛尾、經(jīng)濟(jì)糾紛等一系列問題，地方政府也不得不采取救助政策，以幫助房地產(chǎn)項(xiàng)目順利復(fù)工并交房，邊“去”邊“建”的現(xiàn)象依然存在。

    殷旭飛認(rèn)為，三四線去庫存壓力大一是因?yàn)樾枨蟛蛔悖�另一個則是因?yàn)楣┙o結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)不對等。“對于供給結(jié)構(gòu)不合理，三四線房企應(yīng)該放緩建房步伐，調(diào)整房地產(chǎn)建設(shè)結(jié)構(gòu)，增加改善型住房建設(shè)。”殷旭飛說。

    嚴(yán)躍進(jìn)對相關(guān)媒體表示，“三四線樓市庫存壓力大實(shí)際上是因?yàn)橹�前地方的土地政策比較激進(jìn)，所以造成存量比較大。而壓力大的同時又在建房是因?yàn)檎�府必須通過出讓土地獲得財(cái)政支持，盡管房子賣不掉，但盈利需求又在推動地方政府去賣地。”

    而僅依靠政策層面的支持去推動去庫存恐怕也難以實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，殷旭飛表示，現(xiàn)階段去庫存的政策方針很難起到推動作用，一方面是由于經(jīng)過多次降準(zhǔn)降息之后，政策對房地產(chǎn)市場的刺激效用在下降；另一方面則是由于中國當(dāng)前房地產(chǎn)市場分化嚴(yán)重，刺激性政策可能導(dǎo)致一二線城市的房價更加畸形，而三四線城市的庫存依然高企，將進(jìn)一步分化房地產(chǎn)市場。

    殷旭飛坦言，堅(jiān)守在三四線的房地產(chǎn)商無疑面臨著轉(zhuǎn)型的挑戰(zhàn)。

    機(jī)會在哪里

    在業(yè)內(nèi)看來，盡管此時的三四線房地產(chǎn)市場低迷不振，但化解去庫存壓力的機(jī)會仍在。

    湖南省經(jīng)濟(jì)地理研究所副所長王義高對媒體表示，三四線城市房地產(chǎn)市場遠(yuǎn)未達(dá)到飽和程度，只是短時間內(nèi)房子建的比較多，需求不旺。隨著城鎮(zhèn)化加速推進(jìn)、改善性需求增加、棚戶區(qū)改造和國土資源綜合開發(fā)，三四線城市還有很大的市場空間。

    在嚴(yán)躍進(jìn)看來，去庫存本身就對于釋放需求將帶來積極的影響�！叭�庫存是刺激需求，降低入市門檻，這將有利于改善鼓勵型需求釋放。”

    嚴(yán)躍進(jìn)指出，三四線去庫存的關(guān)鍵是要遏制供應(yīng)，房地產(chǎn)商要減少拿地，多聚焦在轉(zhuǎn)型，要發(fā)展好地產(chǎn)項(xiàng)目周邊的配套設(shè)施�！霸谝恍╅_發(fā)項(xiàng)目的選擇上，對于舊城改造項(xiàng)目可以去做，因?yàn)榫劢乖谑兄行姆矫娴捻?xiàng)目會比較好，郊區(qū)的項(xiàng)目則需要謹(jǐn)慎選擇”。嚴(yán)躍進(jìn)說。

    “去庫存要遵循順其自然，城市人口多的地區(qū)適當(dāng)增加供應(yīng)，少的地區(qū)不能強(qiáng)求發(fā)展。在財(cái)政方面，政府要給予補(bǔ)貼擔(dān)保鼓勵買房，對于一些首付都無法交付的，可以發(fā)展先租新房，再轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)權(quán)的模式。”嚴(yán)躍進(jìn)補(bǔ)充道。

    也有業(yè)內(nèi)人士指出，要有效消化三四線城市的庫存，就必須要增強(qiáng)城市對周圍人口的吸引力。加快戶籍改革是拉動住房消費(fèi)的一個重要方面，購房落戶政策將在更多城市得到演繹和深化，同時，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和公共資源的布局也尤為關(guān)鍵。

    在“去庫存”成為所有穩(wěn)定住房消費(fèi)政策核心所在的背景下，2016年城市棚戶區(qū)改造的任務(wù)目標(biāo)也成為重中之重。在許多業(yè)內(nèi)人士看來，城市棚戶區(qū)改造及其貨幣化補(bǔ)償安置，將成為2016年樓市去庫存的最主要手段。

    “棚戶區(qū)改造將對去庫存發(fā)揮重要作用，棚戶區(qū)改造后能夠釋放一部分潛在的改善需求，一部分人口遷入新區(qū)也將提振購房需求，后期政府應(yīng)該在實(shí)物補(bǔ)貼或者貨幣補(bǔ)貼方面有動作，現(xiàn)階段是以貨幣補(bǔ)貼為主�！眹�(yán)躍進(jìn)說。