摘要：雖然北京2015年的冬天較往年寒冷，但樓市卻出現(xiàn)“暖冬”，呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢(shì)。最新的統(tǒng)計(jì)顯示，11月最后一周北京商品住宅成交大幅回升，創(chuàng)19周新高，與此同時(shí)，11月成交也創(chuàng)下近三月新高。

    進(jìn)入12月，房企的供應(yīng)力度不減，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，北京商品住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有27個(gè)項(xiàng)目入市。業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，銷(xiāo)量的提升反過(guò)來(lái)又刺激了房企入市的積極性，房企面對(duì)未來(lái)樓市的不確定性與當(dāng)下的項(xiàng)目熱銷(xiāo)現(xiàn)狀，使得已接近年末的市場(chǎng)供應(yīng)仍未縮減。

    上周成交創(chuàng)19周新高

    根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月最后一周（11.23-11.29）北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實(shí)現(xiàn)成交2460套，成交面積24.9萬(wàn)平方米，環(huán)比分別出現(xiàn)45%、39%的大幅回升，這一成交也創(chuàng)造了近19周的新高。

    亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，雖然已近年底，但樓市并未流露“收官”意圖，而是再接再厲勇攀高峰。而在這其中商住公寓出力甚多，從成交占比中可以看出，11月商住公寓類(lèi)產(chǎn)品共實(shí)現(xiàn)成交3445套，占全部成交比重的近半數(shù)。此外11月成交排名前十項(xiàng)目當(dāng)中，商住項(xiàng)目多達(dá)8個(gè)，華業(yè)·新北京中心、保利大都匯兩個(gè)通州區(qū)的商住項(xiàng)目更是分別以351套與316套的成交高居前兩位。

    值得一提的是，11月最后一周別墅項(xiàng)目也在集中供應(yīng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月最后一周北京住宅市場(chǎng)共有6個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括春暉園·隨園等4個(gè)別墅項(xiàng)目。從這四個(gè)項(xiàng)目特征可以看出近期別墅市場(chǎng)的兩個(gè)新趨勢(shì)，其一是單價(jià)走高，其中恒大書(shū)院項(xiàng)目單價(jià)60000元/平方米，紅廷別墅單價(jià)高達(dá)70000元/平方米；其二是面積趨小，例如春暉園·隨園平均待售面積為138平方米，而恒大書(shū)院平均待售面積也僅為166平方米。

    任啟鑫表示，面積趨小主要是為了爭(zhēng)搶改善型需求群體，單價(jià)的走高則主要是受到地價(jià)走高，六環(huán)內(nèi)產(chǎn)品稀缺的刺激。

    11月成交升溫

    11月最后一周的成交量只是11月成交情況的縮影，剛剛過(guò)去的11月成為名副其實(shí)的“暖冬”。

    中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月北京新建商品房住宅簽約4103套，成交均價(jià)達(dá)到了32360元/平米，這一成交均價(jià)也是北京歷史上單月均價(jià)第二次突破3萬(wàn)元，超過(guò)了9月創(chuàng)造的32183元/平方米。

    至此，2015年前11月，北京成交的商品房住宅（剔除保障房自住房）合計(jì)為49116套，這一成交量也超過(guò)了2014年全年成交量，成交均價(jià)達(dá)到了29384元/平米，同比上漲了9.3%。市場(chǎng)庫(kù)存則出現(xiàn)了明顯下調(diào)，目前可售商品房住宅只有7.24萬(wàn)套，相比2014年減少了1萬(wàn)套。

    二手房11月份的成交量也升溫明顯，全月成交17043套，超過(guò)了10月份的14382套。累計(jì)2015年前11月，北京二手房簽約套數(shù)達(dá)到了175336套，相比2014年全年的105126套上漲了70%以上，預(yù)計(jì)全年成交量將超過(guò)19萬(wàn)套。

    不僅北京明顯上漲，中原監(jiān)測(cè)的21個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示，11月前四周的二手住宅合計(jì)成交面積較10月同期上升12%，其中一線城市增幅達(dá)17%。

    “北京房?jī)r(jià)持續(xù)1年上漲，新房二手房走勢(shì)均繼續(xù)上行，在11月出現(xiàn)了暖冬的現(xiàn)象。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)。他表示，2015年一系列政策刺激樓市復(fù)蘇，在2014年調(diào)整的基礎(chǔ)上，北京市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的回暖，同比是2015年3·30政策后，疊加數(shù)次降息降準(zhǔn)，整個(gè)北京市場(chǎng)明顯升溫。同時(shí)，土地市場(chǎng)的持續(xù)火熱也影響了購(gòu)房者的積極性，在2015年，全年已經(jīng)出現(xiàn)了25宗地王，這種情況下的出現(xiàn)，導(dǎo)致全北京各區(qū)域普遍出現(xiàn)了成交上漲的現(xiàn)象。

    12月27盤(pán)將入市

    11月出現(xiàn)的暖冬有望在12月延續(xù)，據(jù)了解，12月的供應(yīng)量保持在高位。

    根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，12月，北京商品住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有27個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括恒大華府、西山湖、金玉府等8個(gè)純新盤(pán)，以及包括中鐵花溪渡、玫瑰SOHO、中昂時(shí)代廣場(chǎng)等在內(nèi)的19個(gè)老項(xiàng)目后期。12月預(yù)計(jì)入市項(xiàng)目主要分為三類(lèi)：普通住宅、別墅以及商住公寓。從普宅特征來(lái)看，12月入市項(xiàng)目中，產(chǎn)品設(shè)計(jì)將大戶型作為主力產(chǎn)品的項(xiàng)目明顯偏多，14個(gè)普宅項(xiàng)目當(dāng)中主打大戶型產(chǎn)品的多達(dá)9個(gè)，例如金玉府主推133-136平方米三居戶型，而恒大華府的產(chǎn)品則為260平方米三居及330平方米五居等。

    “2015年北京住宅市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入由土地市場(chǎng)引發(fā)的變革當(dāng)中，而自明年開(kāi)始，市場(chǎng)新格局將進(jìn)一步明晰。雖然整體市場(chǎng)價(jià)格上漲的預(yù)期已無(wú)懸念，豪宅當(dāng)?shù)赖氖袌?chǎng)特征已成定局，但是對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，新格局下明年的市場(chǎng)面臨太多的不確定性，因此，提前入市、快速跑量成為一眾房企的共識(shí)。北京迎來(lái)供應(yīng)暖冬。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)副總經(jīng)理高姍表示。