摘要：全面“二孩”政策消息公布半個(gè)多月，廣州二手住宅市場(chǎng)對(duì)三房等中大戶型物業(yè)的關(guān)注度有了明顯增加。全面“二孩”政策公布后，“剛需”買家寧棄兩房選三房。

    全面“二孩”政策消息公布至今已半個(gè)多月，二手住宅市場(chǎng)對(duì)三房等中大戶型物業(yè)的關(guān)注度明顯增加。據(jù)陽(yáng)光家緣公布數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月1-17日，90-120平方米的二手住宅網(wǎng)簽量為994套，環(huán)比10月同期上升75.6%，同比去年11月同期上升241.6%。11月第一周90~120平方米二手住宅網(wǎng)簽量出現(xiàn)突增的現(xiàn)象，達(dá)445套，比10月最后一周的388套上升14.7%。11月第二周90~120平方米二手住宅交投雖比第一周略有回落，但網(wǎng)簽量亦在380套以上。

    合富置業(yè)市場(chǎng)經(jīng)理梁燕明分析表示，“二孩”政策將推動(dòng)市場(chǎng)對(duì)三房以上戶型的需求增加，但受限于目前主流購(gòu)房群體的購(gòu)買力，短期內(nèi)市場(chǎng)對(duì)總價(jià)較高的四房等大戶型需求突增的機(jī)會(huì)很小，更多是有意一步到位置業(yè)的買家，將更多關(guān)注三房這類中大戶型物業(yè)，尤其是100平方米左右的緊湊型三房單位，與同一樓盤兩房單位價(jià)差在30萬(wàn)元以內(nèi)的三房，更容易成為時(shí)下有意從買兩房改買三房的一步到位置業(yè)型買家的首選。

    市場(chǎng)：大戶型業(yè)主逆市降價(jià)30萬(wàn)元

    盡管近期市場(chǎng)對(duì)大面積物業(yè)關(guān)注度增加，有個(gè)別業(yè)主心態(tài)轉(zhuǎn)強(qiáng)，有可能出現(xiàn)惜售的心理，但由于接近年底，亦有部分業(yè)主因資金周轉(zhuǎn)急于套現(xiàn)，因此，現(xiàn)時(shí)廣州二手市場(chǎng)上即使是緊俏的中大戶型和大戶型物業(yè)，亦有降價(jià)放售的個(gè)案出現(xiàn)。

    “業(yè)主降價(jià)的原因不外乎三類：一是業(yè)主急著用錢，例如做生意的人需要資金；二是買家可以一次性付款；三是有部分業(yè)主需要騰出名額，換更大的房子。”合富置業(yè)駿景分行主管韋茂榮表示，大戶型物業(yè)降價(jià)的幅度有可能相當(dāng)明顯，如駿景花園一套163平方米的放盤，市場(chǎng)價(jià)約2.3萬(wàn)元/m2左右，之前業(yè)主以350萬(wàn)元放售，現(xiàn)在業(yè)主降價(jià)到320萬(wàn)元出售，降幅達(dá)30萬(wàn)元。

    買家：首付增幾萬(wàn) 可考慮一步到位

    在天河區(qū)工作的張先生正準(zhǔn)備買一套婚房，原本打算買一套七八十平方米的兩房，但風(fēng)聞全面放開(kāi)“二孩”消息后，張先生也有想過(guò)將來(lái)家里養(yǎng)兩個(gè)小孩，兩房肯定住不下，于是萌生了買三房的念頭。看了半個(gè)月的房子，張先生對(duì)購(gòu)房的計(jì)劃更加清晰，要一步到位買三房的話，首付款勢(shì)必要增加，如果增加的金額在10萬(wàn)元以內(nèi)，還是有可能實(shí)現(xiàn)的。合富置業(yè)時(shí)代玫瑰園分行主管袁秋云表示，現(xiàn)在也有客戶會(huì)在看過(guò)三房后，從兩房改買三房的�，F(xiàn)在時(shí)代玫瑰園70平方米的兩房，總價(jià)約140萬(wàn)元，而90平方米的三房，總價(jià)也是170萬(wàn)元左右，兩房和三房之間的價(jià)差約30萬(wàn)元，對(duì)首套房貸購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，畢竟首付只差幾萬(wàn)元，所以也會(huì)吸引買家選擇一步到位置業(yè)。

    但若兩房和三房之間的價(jià)格差距太大，則令有意一步到位置業(yè)買家難以從兩房跨越到買三房。如番禺區(qū)鐘村板塊的金山谷，目前該盤78平方米的兩房，總價(jià)約105萬(wàn)元左右，但同一樓盤93平方米的三房，總價(jià)約156萬(wàn)元，價(jià)差達(dá)51萬(wàn)元。即使是首套房貸購(gòu)房者，要從兩房改買三房，首付款增加的幅度亦超過(guò)15萬(wàn)元。合富置業(yè)金山谷分行主管羅均玲表示，雖然有看房的客戶想從兩房改買三房，但最終還是接受不了價(jià)格相差太大。

    分析：價(jià)差二三十萬(wàn) 難倒“剛需”客

    從目前熱銷樓盤的交投分析，如果買家有足夠資金從兩房改買三房的情況，大多數(shù)情況會(huì)出現(xiàn)在價(jià)格適中、主要面向“剛需”客需求的樓盤，而兩房總價(jià)已超200萬(wàn)元的樓盤，即使兩房和三房之間的價(jià)差只有20萬(wàn)~30萬(wàn)元，“剛需”買家想要一步到位置業(yè)，但由于受限于資金壓力，還是有一定難度。

    如天河區(qū)車陂板塊的駿景花園，兩房和三房的價(jià)格差距約20萬(wàn)~30萬(wàn)元，較受歡迎的88~89平方米兩房單位，總價(jià)約210萬(wàn)元，而面積在100多平方米的三房單位，總價(jià)約230萬(wàn)~240萬(wàn)元。合富置業(yè)駿景分行主管韋茂榮表示，在駿景花園二手市場(chǎng)上，一步到位置業(yè)的個(gè)案并不多，原因主要是這個(gè)樓盤三房?jī)r(jià)格較高，超出了“剛需”買家的預(yù)算，三房主要被換房客消化，而置換四房的買家會(huì)比買三房的多。

    影響一步到位置業(yè)型買家決策的因素，除總價(jià)外，還有物業(yè)本身的素質(zhì)和景觀。如荔港南灣目前63平方米低層兩房，總價(jià)約145萬(wàn)元左右，而同一樓盤的76平方米小三房，總價(jià)雖然只有176萬(wàn)元，與兩房之間的價(jià)差僅21萬(wàn)元，但由于靠近發(fā)電廠，從兩房改買這種76平方米小三房的買家并不多。

    合富置業(yè)荔港南灣分行主管邱信健表示，荔港南灣適合一步到位置業(yè)的房源，可考慮85平方米的三房，望園景，市場(chǎng)價(jià)約180萬(wàn)元，首套房貸購(gòu)房者首付增加約10萬(wàn)元左右，就能從兩房改買到景觀較好的三房了，不過(guò)，這類園景單位相當(dāng)搶手，房源較為稀缺。