摘要：貨幣、股市與樓市三者之間的關(guān)系一直是機(jī)構(gòu)研究的焦點(diǎn)之一，近日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《流動性、股市與樓市關(guān)系研究》顯示，貨幣供應(yīng)量與資金價格的變化不僅決定著股市長期的趨勢，而且可以作為研判房價走勢的重要指標(biāo)。

    報(bào)告預(yù)計(jì)，四季度及明年上半年房價仍有一定上升空間。

    貨幣指標(biāo)領(lǐng)先于樓市

    報(bào)告從實(shí)證角度，詳細(xì)分析貨幣供應(yīng)量、樓市和股市三者之間的聯(lián)系，并在此基礎(chǔ)上對房地產(chǎn)市場的走勢作簡要預(yù)測。

    報(bào)告顯示，在經(jīng)濟(jì)繁榮期，包括股市和樓市在內(nèi)的資產(chǎn)價格都會上漲，M1往往也是資產(chǎn)價格的領(lǐng)先指標(biāo)。從內(nèi)在原理分析，如果M1快速增長，除經(jīng)濟(jì)正在或者將要向好外，也有可能是企業(yè)傾向于進(jìn)行非經(jīng)營性的投資活動。比如2009年實(shí)體經(jīng)濟(jì)并未全面復(fù)蘇，但M1增幅持續(xù)保持高位，這意味著部分資金必然進(jìn)入股市和樓市。

    報(bào)告顯示，股市與樓市二者不存在所謂的“蹺蹺板”關(guān)系。絕大部分情況下，股市都領(lǐng)先于樓市。相較而言，香港樓市與股市的變化情況，有很大的共性。股市領(lǐng)先于樓市的主要原因，一是股市是經(jīng)濟(jì)的晴雨表，對經(jīng)濟(jì)和流動性的變化反應(yīng)快；二是股市流動性優(yōu)于樓市，投資者在短時間內(nèi)可方便地進(jìn)出；三是股市的財(cái)富效應(yīng)明顯，牛市時促進(jìn)樓市需求，熊市時抑制樓市需求。但值得關(guān)注的是，2013年以來，二者關(guān)聯(lián)度減弱。本輪股市大跌之后，對樓市的負(fù)面影響較小。

    易居研究院研究員亢亞娟指出，貨幣供應(yīng)量與資金價格的變化不僅決定著股市長期的趨勢，而且可以作為研判房價走勢的重要指標(biāo)。貨幣供應(yīng)量的增加和資金價格的降低是股市上漲、房價上升的直接推動力。報(bào)告通過對歷史數(shù)據(jù)分析得出，貨幣供應(yīng)量和房價正相關(guān)性非常強(qiáng)，是樓市最為顯著的領(lǐng)先指標(biāo)，以前幾個周期表明，明顯領(lǐng)先于房價變化5個月左右的時間。

    房價明年下半年降溫

    2015年以來，針對經(jīng)濟(jì)下行壓力較大等新的形勢，央行更加注重松緊適度，適時適度預(yù)調(diào)微調(diào)。搭配使用多種貨幣政策工具增加流動性供給，有效彌補(bǔ)因外匯流入減少和市場主體持匯意愿變化形成的流動性缺口，保持流動性總量合理充裕；同時今年已三次普降金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率，四次下調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，公開市場逆回購操作利率相應(yīng)有所下降，引導(dǎo)市場利率下行，從量價兩個方面保持貨幣環(huán)境的穩(wěn)健和中性適度。這一系列政策均利好于流動性，已對樓市和股市產(chǎn)生了較強(qiáng)的積極影響。

    報(bào)告預(yù)計(jì)，2015年8月，M1同比增幅為9.3%，雖然仍處于較低水平，但較3月份的2.9%已上升6.4個百分點(diǎn)，二、三季度增幅明顯，預(yù)計(jì)在央行多種政策的影響下，M1增幅上行趨勢將繼續(xù)維持一段時間。

    報(bào)告預(yù)計(jì)，本輪房地產(chǎn)市場上揚(yáng)趨勢較難長時間持續(xù)，且不同城市間分化愈加嚴(yán)重。預(yù)計(jì)四季度和明年上半年房價仍保持上漲態(tài)勢，70城房價同比增幅還將有所擴(kuò)大，但明年下半年和2017可能有所降溫，上半年股市漲幅過大，所以6月中旬已開始了一輪深度調(diào)整，但在偏充裕的流動性背景下，股市難以繼續(xù)大幅下跌，將進(jìn)入較長時間的筑底階段。