摘要：隨著上半年住宅需求集中釋放，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資意愿下降，商品住宅銷售面積增長(zhǎng)放緩，熱點(diǎn)城市深圳房?jī)r(jià)出現(xiàn)見(jiàn)頂回落跡象。無(wú)論承認(rèn)與否，住宅投資價(jià)值的趨勢(shì)性下降已經(jīng)不可阻擋，因而政策效應(yīng)的持續(xù)性不能高估。

    隨著上半年住宅需求集中釋放，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資意愿下降，商品住宅銷售面積增長(zhǎng)放緩，熱點(diǎn)城市深圳房?jī)r(jià)出現(xiàn)見(jiàn)頂回落跡象。在此期間，政策暖風(fēng)頻吹，近日非限購(gòu)城市按揭貸款首付比下調(diào)。上周末人民幣存款基準(zhǔn)利率和人民幣法定存款準(zhǔn)備金率同時(shí)下調(diào)，可能會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)支撐。綜合各方面因素分析，近期樓市運(yùn)行可能又臨近一個(gè)選擇方向的十字路口，需要引起高度關(guān)注。

    近期全國(guó)樓市增長(zhǎng)

    勢(shì)頭放緩

　　年初穩(wěn)定住房消費(fèi)政策的集中發(fā)力，有效激活了住宅市場(chǎng)人氣，全國(guó)商品房銷售逐月回暖。但由于住宅需求集中釋放，加上部分城市住宅交易價(jià)格回升過(guò)快，政策效應(yīng)透支較為明顯，影響未來(lái)需求。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速持續(xù)回落，2015年1-9月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速為2.6%，較上年同期下降9.9個(gè)百分點(diǎn)，住宅銷售回暖未能激發(fā)住宅投資增長(zhǎng)。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地情況看，2015年1-9月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降33.8%，降幅比1-8月份擴(kuò)大1.7個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款4916億元，下降27.5%，降幅擴(kuò)大2.9個(gè)百分點(diǎn)。住宅銷售增長(zhǎng)勢(shì)頭放緩，熱點(diǎn)城市均出現(xiàn)銷售環(huán)比回落狀況。2015年9月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為93.40，比上月下降0.06點(diǎn)。值得注意的是，領(lǐng)先全國(guó)房?jī)r(jià)上漲的深圳，近期住宅交易價(jià)格出現(xiàn)了見(jiàn)頂回落跡象。據(jù)深圳規(guī)土委數(shù)據(jù)，9月全市新建住宅成交均價(jià)達(dá)36191元/平方米，環(huán)比僅微漲0.1%；另?yè)?jù)鏈家數(shù)據(jù)顯示，9月二手住宅均價(jià)為37633元/平方米，環(huán)比下降1.6%，上半年瘋漲的深圳房?jī)r(jià)，開(kāi)始回調(diào)。9月份住宅市場(chǎng)銷售回落，據(jù)中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2015年9月份北京成交住宅套數(shù)環(huán)比8月下降約三成。市場(chǎng)分析今年在多個(gè)政策刺激下，“金九銀十”勉強(qiáng)及格，未達(dá)預(yù)期目標(biāo)。

    政策刺激效應(yīng)

    持續(xù)性有待觀察

    2015年9月30日，為支持住房消費(fèi)，特別是支持非熱點(diǎn)城市住房消費(fèi)，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，央行對(duì)居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款降低最低首付款比例為25%。2015年10月23日，央行宣布分別降低人民幣法定存款準(zhǔn)備金率和人民幣存款基準(zhǔn)利率0.5個(gè)和0.25個(gè)百分點(diǎn)。此前，國(guó)家取消樓市“限外令”，改善公積金貸款政策，等等。在這些措施綜合作用下，可能將對(duì)當(dāng)前略顯疲態(tài)的房地產(chǎn)市場(chǎng)以新的支撐，促進(jìn)剛性住房需求和改善性住房需求積極入市，加快二線、三線城市住宅去庫(kù)存化進(jìn)程。但政策效應(yīng)持續(xù)性仍有待觀察。這主要是因?yàn)椋?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/#" class="p_wordlink" target="_blank">一線城市住宅價(jià)格漲幅過(guò)高，已經(jīng)明顯超越城市中等收入家庭購(gòu)買(mǎi)能力，利息成本下降難以實(shí)質(zhì)性改善或提高購(gòu)買(mǎi)能力。而三線、四線城市本身住宅供應(yīng)已經(jīng)過(guò)剩，本地居民需求大體已基本滿足，而外來(lái)務(wù)工人員受限于低購(gòu)買(mǎi)能力難以吸納城市過(guò)剩住宅。當(dāng)然，較為寬松的貨幣環(huán)境可能會(huì)刺激市場(chǎng)投資性需求，但這種投資性需求應(yīng)該以被投資標(biāo)的的稀缺性為前提。如果住宅已經(jīng)不是稀缺產(chǎn)品，那么擁有再多的房產(chǎn)，可能會(huì)實(shí)現(xiàn)不了預(yù)期的投資回報(bào)，反而“砸”在自己手中。這也是為什么當(dāng)前一線城市土地市場(chǎng)異常火爆的根本原因。

    無(wú)論承認(rèn)與否，住宅投資價(jià)值的趨勢(shì)性下降已經(jīng)不可阻擋，因而政策效應(yīng)的持續(xù)性不能高估。從房地產(chǎn)業(yè)數(shù)量型增長(zhǎng)向質(zhì)量型增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變的過(guò)程中，需要發(fā)揮政策的引導(dǎo)和支撐作用，是一個(gè)值得深入研究的課題。房地產(chǎn)市場(chǎng)向常態(tài)回歸的過(guò)程，并不意味著住宅建設(shè)毫無(wú)意義。事實(shí)上，住宅更新改造仍有廣闊空間，精品住宅市場(chǎng)潛力較大，關(guān)鍵是要放棄舊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，探索適合新常態(tài)穩(wěn)健的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)新模式。

    房地產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)模式

    已走到終點(diǎn)

    從住宅庫(kù)存分析，截至2015年9月末，全國(guó)商品房待售面積66510萬(wàn)平方米，比8月末增加186萬(wàn)平方米。當(dāng)前我國(guó)住宅供求關(guān)系基本平衡，即使在熱點(diǎn)城市，所謂供求矛盾實(shí)際上是住宅分配結(jié)構(gòu)矛盾，中低收入人群沒(méi)可能接受城市住宅高價(jià)，導(dǎo)致住宅需求無(wú)法得到有效滿足。而中高收入群體則擁有不止一套房產(chǎn)，住宅需求多屬于投資性需求。雖然熱點(diǎn)城市豪宅可能具有一定需求基礎(chǔ)，但價(jià)格已經(jīng)明顯過(guò)高，很難用理性消費(fèi)投資來(lái)描述。住宅租金收益率的趨勢(shì)性下降，將動(dòng)搖熱點(diǎn)城市住宅高價(jià)運(yùn)行的基礎(chǔ)。近期香港住宅價(jià)格已經(jīng)回落，而內(nèi)在調(diào)整動(dòng)力是一線商鋪租金較2012年巔峰時(shí)期最多下跌達(dá)40%。

    今年樓市成交一個(gè)突出的結(jié)構(gòu)性變化是二手住宅交易規(guī)模大幅上升，并占據(jù)同期住宅交易量的絕對(duì)比重。這種交易結(jié)構(gòu)，一方面可能為“住宅置換”提供流動(dòng)性基礎(chǔ)，間接支撐了熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的高位運(yùn)行；另一方面也表明當(dāng)前存量住宅變現(xiàn)壓力增大，不僅影響到新建住宅的去庫(kù)存，而且反映出市場(chǎng)心態(tài)的不穩(wěn)固，將會(huì)削弱房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。從經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力轉(zhuǎn)換分析，房地產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)模式業(yè)已走到終點(diǎn)，新經(jīng)濟(jì)、新業(yè)態(tài)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的沖擊將會(huì)逐步顯現(xiàn)。

    綜合來(lái)看，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)走到一個(gè)關(guān)鍵的十字路口。未來(lái)向左走或向右走，可能還需要時(shí)間與空間之間的轉(zhuǎn)換才能逐步清晰。但不管怎樣，房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的波動(dòng)干擾正趨向下降，無(wú)論是政府、市場(chǎng)，還是居民個(gè)人，都要面對(duì)一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，這將涉及各種復(fù)雜經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系的調(diào)整，不可能一蹴而就。