摘要：隨著北京地價(jià)的上漲以及房企全力回歸一線的雙重影響，之前還能在北京土地市場(chǎng)上有所斬獲的中小房企，正在逐漸淡出“拿地舞臺(tái)”。尤其是北京優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)爭(zhēng)中，盡管也不乏中小房企的身影，甚至每次都拼盡全力，但鮮有收獲。畢竟，在地價(jià)越來越昂貴的現(xiàn)在，連萬(wàn)科、保利這樣量級(jí)的企業(yè)都需要聯(lián)合作戰(zhàn)才能斬獲土地，中小房企單打獨(dú)斗顯然很難收獲。在業(yè)內(nèi)人士看來，中小房企應(yīng)該主動(dòng)和大房企進(jìn)行合作，否則自身的發(fā)展空間確實(shí)會(huì)持續(xù)收窄。唯有積極拿地，才能做到較好的戰(zhàn)略擴(kuò)張。

    中小房企拿地占比急劇下降

    “住宅產(chǎn)品我們?cè)诒本┮呀?jīng)所剩不多了，不著急銷售，一棟樓預(yù)計(jì)要等到明年再銷售�！蹦稠�(xiàng)目的內(nèi)部人士告訴記者。

    據(jù)記者了解，該項(xiàng)目所屬的公司是比較典型的中小房企，之前數(shù)年也在北京有幾個(gè)項(xiàng)目，但今年以來，一塊地都沒有拿到。

    去年，記者在采訪該公司土地儲(chǔ)備時(shí)，該公司相關(guān)人士表示，北京出讓的每一塊地他們都買標(biāo)書，都關(guān)注，能參與的也都參與了。記者在土地拍賣中，也多次遇到該公司的前期負(fù)責(zé)拿地的人員。但今年以來，基本上沒有他們的身影。

    而這只是中小房企拿地情況的一個(gè)縮影。業(yè)內(nèi)熟知的一家房企已經(jīng)多次參與土地競(jìng)標(biāo)，但至今也尚未在北京有任何斬獲。記者從其內(nèi)部了解到，該公司的戰(zhàn)略布局中，一二線城市是重點(diǎn)，在北京拿地是其必下的一步棋，但在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，能否拿地，什么時(shí)候能拿都還是未知數(shù)。

    顯然，這種情況并不局限在北京。據(jù)報(bào)道，中小房企在合肥的拿地難度也在提升。

    “現(xiàn)在的土拍市場(chǎng)上，都是一線大鱷房企，中小房企基本上都看不到了”，在合肥7月的最后一次土地拍賣會(huì)上，一位房企領(lǐng)導(dǎo)無奈地說道，在與這些一線房企的“爭(zhēng)搶”中，中小房企拿地“甚難”。相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，2015年至今的合肥土地出讓中，在市區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊的爭(zhēng)奪戰(zhàn)里，保利等大牌房企依然是笑到最后的一個(gè)。

    易居研究院智庫(kù)中心提供了一份相關(guān)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，記者發(fā)現(xiàn)，包括升龍置業(yè)、奧克斯置業(yè)、坤和集團(tuán)、卓越集團(tuán)、銀億地產(chǎn)、融科智地等在內(nèi)的20家非上市房企今年的拿地情況不容樂觀。上述房企在全國(guó)范圍內(nèi)拿地情況為：2010年合計(jì)拿地56宗，2011年為41宗，2012年為39宗，2013年48宗，2014年36宗，而今年截至10月7日僅有3宗。

    房企全力回歸一線

    中小房企遭遇拿地難的主要原因是面對(duì)著強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，在房企全力回歸一線的背景下，拿地難度可想而知。

    激烈爭(zhēng)搶之下，一二線城市的土地收入上升明顯。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月全月，一線城市合計(jì)月內(nèi)土地成交額達(dá)到了588.78億，創(chuàng)造了今年以來最高紀(jì)錄，環(huán)比8月全月漲幅高達(dá)188%，平均溢價(jià)率也創(chuàng)造了今年以來最高。二線城市土地成交額也達(dá)到了1214.7億，環(huán)比上漲達(dá)到了41%，也創(chuàng)造了今年以來最高。

    房企之所以爭(zhēng)奪一線的土地，與一線的銷售情況密切相關(guān)。以一家主打三四線城市的房企為例，其8月份公布的半年業(yè)績(jī)顯示，上半年半數(shù)業(yè)績(jī)竟來自一二線城市。恒大集團(tuán)自2013年后調(diào)整戰(zhàn)略布局，全面平衡一、二、三線城市項(xiàng)目的布局。截至目前，恒大已在北京獲得包括豆各莊、來廣營(yíng)、東壩等多個(gè)核心地塊。

    亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，今年全國(guó)樓市分化，隨著一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速升溫，加快了大型房企回歸一線城市的步伐，導(dǎo)致以北京為代表的一線城市競(jìng)地激烈、地價(jià)高企。

    地價(jià)飆升致拿地難

    激烈競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果必然是地價(jià)的攀升。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，9月9日孫河地塊樓面價(jià)為5.26萬(wàn)元/平方米，9月8日東壩樓面價(jià)為5萬(wàn)元/平方米，9月2日孫河地王樓面價(jià)5.5萬(wàn)元/平方米，8月31日石榴莊地王樓面價(jià)6萬(wàn)元/平方米�！暗赝酢睂映霾桓F。

    另?yè)?jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)前三季度，北京土地出讓金突破了1000億，達(dá)到了1065.29億，受供地減少影響，與2014年同期的1583億相比依然減少了32.7%。但值得關(guān)注的一個(gè)數(shù)據(jù)是，住宅樓面價(jià)上漲11%。

    “對(duì)于中小房企而言，由于中小房企的財(cái)務(wù)成本遠(yuǎn)高于大型品牌房企，令其對(duì)地價(jià)的接受程度更低，因此不得不在白熱化的競(jìng)地中喪失了與大型房企公平角逐的資格。另外，大型房企還可以通過在一個(gè)片區(qū)重復(fù)拿地來攤平土地成本，而中小房企卻受限于自身的實(shí)力很難做到，這同樣減弱了中小房企的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，中小房企已經(jīng)被擠壓到遠(yuǎn)郊的邊緣板塊，而這些位置的地塊雖然地價(jià)不高，但同樣未來的市場(chǎng)消化前景也并不樂觀。長(zhǎng)此以往，中小房企在北京的發(fā)展前景日趨惡化�！惫�毅說。

    積極破局是王道

    易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從土地的交易價(jià)格看，呈現(xiàn)持續(xù)上升的過程，這加大了房企的拿地成本。更為重要的是，部分大房企通過聯(lián)合拿地的方式，能夠快速降低拿地的資金壓力，而中小房企顯然在這方面缺乏經(jīng)驗(yàn)或合作的基礎(chǔ)，所以從土地市場(chǎng)開始就已經(jīng)決定了后續(xù)行業(yè)集中度繼續(xù)上升的格局。對(duì)于中小房企來說，應(yīng)該主動(dòng)和大房企進(jìn)行合作，否則自身的發(fā)展空間確實(shí)會(huì)持續(xù)收窄。唯有積極拿地，才能做到較好的戰(zhàn)略擴(kuò)張。

    在今年土地市場(chǎng)上屢有斬獲的旭輝對(duì)于房企規(guī)模有自己的看法，旭輝集團(tuán)董事長(zhǎng)林中曾表示，房地產(chǎn)在一定的時(shí)期內(nèi)還是一個(gè)資源導(dǎo)向型的行業(yè)，企業(yè)要有一定的規(guī)模，才能完成對(duì)行業(yè)土地、資金、人才和政府四個(gè)資源的配置，取得競(jìng)爭(zhēng)力。但是林中也指出，當(dāng)企業(yè)規(guī)模達(dá)到一定程度以后，企業(yè)在資源配置上的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，可能會(huì)出現(xiàn)一個(gè)邊際遞減，因此也并不意味著企業(yè)規(guī)模越大，能力越強(qiáng)。

    “但是規(guī)模太小的企業(yè)在未來幾年想要實(shí)現(xiàn)成長(zhǎng)其實(shí)已經(jīng)非常困難了。”林中說。