摘要：廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會、滿堂紅鏈家等機構(gòu)12日發(fā)布二手房交易市場成交報告。廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，今年第三季度，廣州市中心六區(qū)二手住宅成交均價為20919元/平方米，環(huán)比上漲3.55%。

    廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會預(yù)測，如果后市沒有繼續(xù)出臺強有力的政策，預(yù)計中心六區(qū)二手樓市將以穩(wěn)定為主，有望溫和收官。

    海珠二手房簽約面積連續(xù)三月下滑

    第三季度，中心六區(qū)中介促成二手住宅成交量上行至高位后開始盤整，季度整體簽約面積繼續(xù)增長，但環(huán)比漲幅從上季度的翻倍增長收窄至7.76%。7月，成交量在二季度三個月連創(chuàng)新高后，環(huán)比漲幅收窄至不足1%；8月，交投量在半年內(nèi)首次出現(xiàn)下降；進入“金九”旺季，市場經(jīng)盤整后再次回歸上升趨勢，但二手樓市整體表現(xiàn)淡定未見高溫。

    廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會分析，“3·30新政”的政策紅利漸退，而在廣州，二套房首付降至四成仍未執(zhí)行，公積金新政亦因最高可貸額度較低及放款慢未見顯著利好。相當(dāng)一部分置業(yè)需求已在上季度得到集中釋放；股市動蕩套住了部分買家的資金，阻礙入市腳步，“金九銀十”期間一手新盤的推新促銷也分流了一波客戶。

    分區(qū)域來看，各區(qū)成交量環(huán)同比均呈現(xiàn)出不同程度的上升趨勢，其中越秀區(qū)環(huán)比漲幅最大，主要是在學(xué)位房交投旺季過后，區(qū)域成交重心從60m2以下的小戶型轉(zhuǎn)向60—90m2的中型單位；海珠區(qū)簽約面積連續(xù)三個月下滑，環(huán)比增長幅度甚微；成交量最大的天河區(qū)簽約面積較去年同期翻升超過250%，同比漲幅處于領(lǐng)先位置，一定程度上是受到豪宅交易增多的帶動。

    電梯物業(yè)保值性更強

    滿堂紅鏈家的報告顯示，2015年前三季度，廣州二手住宅市場在信貸寬松的大環(huán)境下，成交活躍度較之2014年同期要高，今年1至9月受限購政策制約的廣州原10區(qū)二手住宅登記宗數(shù)為51411宗，同比增加36.0%，且已超過2014年全年的48799宗。

    在這些成交物業(yè)中，電梯房的受青睞度更高一些，滿堂紅鏈家市場部高級經(jīng)理周峰分析，無電梯物業(yè)多集中在老城區(qū)，受惠于配套成熟，房價在過去幾年持續(xù)拉升，但因其樓齡及建筑結(jié)構(gòu)的劣勢，導(dǎo)致租金升幅無法同步，出租回報率始終處于較低水平。久而久之，無電梯物業(yè)的需求量便有所回落，并直接導(dǎo)致其成交價有被“壓低”的空間。相反，帶電梯物業(yè)的樓齡相對較短，最短的只有5年左右（從發(fā)展商拿地開始計算），物業(yè)在二手市場上的流通價比最初的一手購入價高是合理的，需求量增加也會促使其二手價格出現(xiàn)同比上升。2015年前三季度，經(jīng)過滿堂紅鏈家促成交易的二手住宅中，帶電梯物業(yè)的比例為63.2%，比2014年同期增加8.1個百分點，預(yù)期到今年全年的成交比例會達到65%，而帶電梯房和無電梯房的價格差距也會進一步拉大。

    60-90m2戶型成交超四成

    今年第三季度，中心六區(qū)中介促成二手住宅戶型構(gòu)成中，各面積區(qū)間維持上季度比例，60-90m2的剛需戶型仍以42%的市場份額成為主力。付款方式方面，按揭付款的占比回落2個百分點至76%，一次性付款的成交比例則有1%的提升。雖然目前市場上已出現(xiàn)較優(yōu)惠的房貸利率，但與其他城市相比，廣州的銀行對于房貸業(yè)務(wù)仍趨向謹(jǐn)慎。

    廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會指出，目前信貸環(huán)境已經(jīng)相對寬松，政策層面較此前亦放寬不少，但“穗六條”對于市場成交情況仍發(fā)揮著較大的牽制作用，第四季度部分房企為沖刺業(yè)績也將進行新一輪新盤促銷，可能亦會對二手住宅市場帶來一定影響。