摘要：金九成交止跌銀十有望回升 改善需求強(qiáng)勁量價(jià)齊增。

　　90平方米以上改善戶型成交穩(wěn)健遞增

　　“陽光家緣”數(shù)據(jù)顯示，截至9月末，廣州市（不含南沙、從化）中介網(wǎng)簽的3727宗，環(huán)比上月下降2.4%，跌幅明顯收窄（上月環(huán)比下跌12.1%），同比2014年9月的3274宗增長了13.8%。廣州市二手住宅中原成交均價(jià)為23113元/m2，環(huán)比下降0.48%，價(jià)格基本保持穩(wěn)定。中原地產(chǎn)研究部相關(guān)人士指出，隨著前幾月政策利好效應(yīng)慢慢減弱，9月成交量雖較7月有所減少，但總體來看二手住宅仍處于較高位水平。雖然9月上旬成交不溫不火，但在中旬和下旬逐漸火熱起來，部分原因是廣紙第二批土地出讓，出現(xiàn)了高達(dá)80%的溢價(jià)，推高樓面地價(jià)至26000元/m2，幾乎接近周邊二手樓住宅價(jià)格，加上一手樓市氛圍好轉(zhuǎn)，利好二手市場，導(dǎo)致9月中下旬成交迎頭趕上。

　　改善需求強(qiáng)勁量價(jià)齊增

　　從“陽光家緣”統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，目前成交雖然以90平方米以下的戶型為主，成交占比為約為50%~55%，但可以明顯看出90平方米以上的改善戶型呈逐月遞增的穩(wěn)定態(tài)勢，第三季度環(huán)比第二季度提升2.17%。

　　中原研究部客戶研究主任熊小洪認(rèn)為，目前無論是交易稅費(fèi)，還是貸款利率都有利于改善客戶；目前房價(jià)有所回升，但上漲幅度不大，有利于資金實(shí)力相對強(qiáng)勁的改善客戶在市場低點(diǎn)入市；我國商品房市場有30多年歷史，早建造的房屋已經(jīng)逐漸顯老，樓梯樓、戶型小、物業(yè)安全存在隱患等因素使得換房成為必然結(jié)果。

　　數(shù)據(jù)顯示，第三季度中原地產(chǎn)成交非普通住宅均價(jià)為26502元/m2，環(huán)比第二季度下跌8%。目前非普通住宅業(yè)主心態(tài)相對較為弱勢，砍價(jià)空間在5%~10%左右，成交區(qū)域大多集中在花都、增城和番禺。但面積在120~144平方米的住宅在第三季度成交量有所提升，成交價(jià)格26324元/m2，基本保持穩(wěn)定，成交量明顯高于非普通住宅， 主要是144平方米以下單位不用繳納豪宅稅費(fèi)，對再次改善客戶有較大吸引力，外圍區(qū)域成交占比較多。

　　而90~120平方米的戶型成交量價(jià)更是呈上升趨勢。成交量占比環(huán)比上漲1.1%，成交價(jià)格第三季度環(huán)比上漲1.55%，是所有戶型中唯一量價(jià)都穩(wěn)步上漲的戶型。在天河、白云、番禺、花都和增城成交相對較多。60~90平方米的“剛需”產(chǎn)品成交量有所下降，但絕對值依然最大。

　　新盤多在郊區(qū)客戶回流

　　“金九銀十”向來是針對一手市場的，而二手市場又受一手市場影響。不過，盡管黃金周期間一手供貨量巨大，新增項(xiàng)目較多，但新貨區(qū)域集中在番禺、南沙和增城，這對于住習(xí)慣中心城區(qū)的客戶而言，選擇意愿不會(huì)太高。導(dǎo)致部分置業(yè)意愿迫切的客戶依然在一手市場了解、綜合對比一二手物業(yè)，部分客戶會(huì)逐漸回流至二手市場。因此總體來看，10月份二手成交會(huì)呈現(xiàn)由低走高態(tài)勢，預(yù)計(jì)成交量有望回升。

　　盡管環(huán)比9月同期減少3%

　　黃金周二手成交比去年好

　　日前，滿堂紅鏈家市場部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年10月1~7日經(jīng)滿堂紅鏈家促成的二手住宅買賣宗數(shù)比2014年同期增加13%，但環(huán)比今年9月同期減少3%。國慶7天的二手住宅買賣均價(jià)為20531元/m2，比9月同期上升0.7%，比2014年同期下跌0.4%。

　　滿堂紅鏈家市場部高級經(jīng)理周峰表示，廣州二手樓市習(xí)慣在傳統(tǒng)長假期后半段才迎來看樓高峰，故假期前三天亮點(diǎn)不多，10月4~6日又突遇臺風(fēng)暴雨天氣，導(dǎo)致看樓客戶數(shù)量有所減少。能出現(xiàn)成交比去年增多的結(jié)果，源于今年的信貸領(lǐng)域處于持續(xù)寬松狀態(tài)，首置客戶在9月底仍能申請到8.5折左右的利率優(yōu)惠，這是在往年從未出現(xiàn)過的。今年國慶假期的二手看房客戶比去年同期增加31%，成交則以越秀、白云、海珠三區(qū)居多。成交宗數(shù)合計(jì)占全市的六成半以上。

　　成交數(shù)據(jù)分析顯示，面積在100平方米以下的物業(yè)成交比例為82.3%，其中80~100平方米的物業(yè)成交比例為25.1%。從這7天假期情況看，信貸情況樂觀，一次性付款的客戶占總成交客戶的23%，純商業(yè)貸款比例超過34%。成交物業(yè)的樓齡大多數(shù)超過11年，老牌電梯物業(yè)較受一家三口或新婚族的青睞。

　　周峰指出，由于廣州的調(diào)控政策尚未有放松跡象，潛在客戶數(shù)量仍舊有限，故目前小業(yè)主在開價(jià)時(shí)不像去年同期那樣“大幅度”，給予有誠意入市客戶的讓步空間也算“看得見”，這樣對促成最終交易有一定幫助。預(yù)計(jì)二手看樓客戶數(shù)量從10月中旬開始繼續(xù)上升，今年第四季度進(jìn)入廣州二手樓市置業(yè)的客戶，仍舊會(huì)以“剛需”為主，改善型次之。

　　9月十大城市主城區(qū)

　　二手漲幅深圳居首

　　根據(jù)百城價(jià)格指數(shù)對北京等十大城市主城區(qū)二手住宅活躍樣本的調(diào)查，2015年9月，十大城市主城區(qū)二手住宅樣本平均價(jià)格為28754元/m2，環(huán)比上漲1.63%，同比上漲9.82%。

　　從環(huán)比來看，2015年9月十大城市主城區(qū)二手住宅平均價(jià)格漲幅為1.63%，較8月擴(kuò)大0.64%。十大城市中八個(gè)城市環(huán)比上漲，其中，深圳漲幅最大，漲幅為3.53%；南京漲幅為2.05%，上海漲幅接近2.00%；武漢、北京漲幅均為1.13%；杭州、天津和廣州漲幅均未超過1.00%。成都二手房價(jià)格與8月持平。此外，重慶環(huán)比小幅下跌，跌幅為0.21%。

　　從同比來看，2015年9月十大城市主城區(qū)二手住宅平均價(jià)格同樣繼續(xù)上漲，漲幅為9.82%，較8月擴(kuò)大2.67%。十大城市中，深圳、上海、北京、武漢、南京、天津、廣州和成都八個(gè)城市同比上漲，其余城市均下跌。具體城市中，深圳漲幅還是最大，為39.58%，較8月擴(kuò)大了5.57%；上海漲幅為12.97%；北京、武漢漲幅介于5%~6%之間；南京、天津漲幅介于4%~5%之間；廣州、成都漲幅小于0.5%。重慶跌幅最大，為1.94%，跌幅較8月收窄0.27%；杭州跌幅為0.89%，較8月收窄1.92%。