摘要：國企所在的各個(gè)行業(yè)中，房地產(chǎn)行業(yè)市場化程度較高，房地產(chǎn)國企也在國企改革中屬于走得最快的一批。招商局旗下地產(chǎn)資源的整合、綠地的混合所有制改革和借殼上市等，一系列動(dòng)作背后，是房地產(chǎn)國企改革的實(shí)質(zhì)推進(jìn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年在21家涉房央企中，有超過10家央企目前已經(jīng)開始進(jìn)行內(nèi)外部重組，這意味著一半涉房央企都在加快改革。這些央企重組方案完成后，中國房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生新的格局，千億元級(jí)別房企將增加，未來將出現(xiàn)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的局面。而本輪國企改革頂層意見的出臺(tái)，無疑將加快房地產(chǎn)國企改革的步伐。

    重組

    實(shí)現(xiàn)“驚人一躍”的招商局系地產(chǎn)

    作為老牌央企，招商局集團(tuán)三大核心產(chǎn)業(yè)之一的地產(chǎn)業(yè)務(wù)已進(jìn)入重組的關(guān)鍵階段。

    招商地產(chǎn)8月3日的公告已為此次重大資產(chǎn)重組揭開了面紗，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司（下稱“招商局蛇口”）擬換股吸收合并招商地產(chǎn)再上市。與多數(shù)公司采取母公司資產(chǎn)注入子公司不同的是，招商系選擇了母公司合并子公司的方案。

    招商系地產(chǎn)的重組被稱“無先例重組”，早先流傳的資產(chǎn)注入、招商地產(chǎn)定增合并蛇口工業(yè)區(qū)最后都被證明是錯(cuò)誤的猜測。

    完成重組之后，招商地產(chǎn)將隨之退市，招商局蛇口將成為招商局集團(tuán)的唯一地產(chǎn)上市平臺(tái)，如果進(jìn)展順利，招商系地產(chǎn)將在今年年內(nèi)實(shí)現(xiàn)“驚人一躍”，成為地產(chǎn)央企重組的樣本。

    招商局蛇口是招商局集團(tuán)100%控股的子公司，同時(shí)是招商地產(chǎn)的控股股東，原名蛇口工業(yè)區(qū)。招商局蛇口直接持有招商地產(chǎn)40.38%股權(quán)，并通過其他子公司持有招商地產(chǎn)11.51%股權(quán)，合計(jì)持有招商地產(chǎn)51.89%股權(quán)。

    招商地產(chǎn)與招商局蛇口的重組，僅僅是招商局集團(tuán)改革的一部分。7月20日，招商局集團(tuán)董事長李建紅在招商局集團(tuán)年中工作會(huì)議上表示，“十三五”期間，也是深化國企改革的關(guān)鍵時(shí)期，國家會(huì)著力打造一批國有資本投資運(yùn)營平臺(tái)。招商局將在“十三五”期間，通過各方面的體系改造、管理優(yōu)化，切實(shí)打造成為一個(gè)名副其實(shí)的國有資本運(yùn)營平臺(tái)，獲取、配置更多的市場資源。

    李建紅表示，招商局蛇口和招商地產(chǎn)的重組爭取按原計(jì)劃年內(nèi)完成。如果順利的話，招商系地產(chǎn)有望成為地產(chǎn)央企重組的一個(gè)樣本。

    除了招商局以外，記者注意到，在21家涉房央企中，有超過10家央企目前已經(jīng)開始進(jìn)行內(nèi)外部重組，包括中建、中交、中糧、中化、中鐵等。一半以上央企地產(chǎn)商已經(jīng)拉開改革序幕。

    混改

    可以復(fù)制的綠地模式

    綠地在2014年銷售額超過萬科拿下房企老大頭銜后，今年順利通過資產(chǎn)重組借殼金豐投資在滬市實(shí)現(xiàn)上市，這家被稱為中國最大房企的地方國企，終于登陸資本市場。

    相比上市，綠地更引人注目的是它的混合所有制改革。之前，綠地管理層43人出資設(shè)立格林蘭投資管理公司，作為上海格林蘭投資企業(yè)的執(zhí)行合伙人，上海格林蘭承繼職工持股會(huì)在綠地的持股。982名持股員工權(quán)益達(dá)成32個(gè)“小合伙”，再集中到上海格林蘭。此外，綠地還引入5家戰(zhàn)略投資者，持有上市前公司19.94%的股份。

    值得注意的是，上海國資委在保證國有資本是綠地最大股東的前提下，最大限度支持了綠地的混合所有制改革，這種支持讓綠地比它的央企同行們在改革的路上走得更遠(yuǎn)。綠地董事長張玉良曾表示，只要具備混合所有制改革的條件，管理層有努力做事的意愿和條件，綠地的模式是可以復(fù)制的。

    在其他進(jìn)行混合所有制改革嘗試的房地產(chǎn)國企中，方興地產(chǎn)引入郭炳湘和華平基金等，華僑城今年3月推出的80億定增計(jì)劃引入寶能系作為戰(zhàn)略合作伙伴，寶能系入股70億元占股12.1%。

    據(jù)了解，重組后的招商系地產(chǎn)或?qū)⒁�入�?zhàn)略投資者，進(jìn)行混合所有制改革。在招商局蛇口的創(chuàng)立大會(huì)上，李建紅表示，招商局蛇口設(shè)立后，未來將通過現(xiàn)代企業(yè)制度的建立、完善以及引入戰(zhàn)略投資者，進(jìn)一步優(yōu)化法人治理結(jié)構(gòu)，重組業(yè)務(wù)和管理架構(gòu)。

    員工持股

    華僑城將推進(jìn)實(shí)施內(nèi)部合伙人制度

    在這輪房企的混合所有制改革中，股權(quán)結(jié)構(gòu)的改變伴隨著管理層激勵(lì)和員工持股。

    2015年1月12日，國資委審議了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)外派監(jiān)事會(huì)工作的意見》、《關(guān)于混合所有制企業(yè)實(shí)行員工持股試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》，為央企混改護(hù)航。

    2015年3月份，伴隨定增計(jì)劃，華僑城推出了股權(quán)激勵(lì)方案，擬向高級(jí)管理人員、中層管理干部及核心管理、技術(shù)骨干授予1.2億股，授予價(jià)格為4.73元/股。

    中信建投地產(chǎn)小組曾指出，華僑城重啟股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃，并且在國企改革層面也提出了變革思路，未來將積極拓展與民營等各種社會(huì)資本的合作，放大國有資本的功能，同時(shí)在企業(yè)內(nèi)部將推進(jìn)實(shí)施內(nèi)部合伙人制度，在新項(xiàng)目和虧損項(xiàng)目中，要實(shí)施管理層項(xiàng)目跟投計(jì)劃，將管理層和骨干員工的長期激勵(lì)與公司發(fā)展緊密結(jié)合。

    其認(rèn)為，作為具備市場化競爭力的央企，華僑城在此輪國企改革中積極嘗試，未來整體效率將優(yōu)化和提速。

    2014年，招商地產(chǎn)醞釀了七年的股票期權(quán)首次授予計(jì)劃公布。今年4月，同屬招商局旗下的招商銀行推出了60億員工持股計(jì)劃。據(jù)招商地產(chǎn)內(nèi)部人士透露，伴隨本次重組，在上述股權(quán)激勵(lì)的基礎(chǔ)上，公司內(nèi)部管理層激勵(lì)新計(jì)劃也在制定中。

互聯(lián)網(wǎng)+

方興聯(lián)手騰訊探索智慧化住區(qū)

    互聯(lián)網(wǎng)在很多行業(yè)的改革中起到催化劑的作用，在地產(chǎn)國企的改革中也不例外。那么，“互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)”在改革中是如何發(fā)生作用的呢？

    還是以招商地產(chǎn)的重組改革為例。據(jù)了解，招商局蛇口未來將不僅僅是承載傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，而且要成為“產(chǎn)融結(jié)合”的大平臺(tái)。

    招商集團(tuán)董事長李建紅表示，招商局蛇口將在現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)園區(qū)和地產(chǎn)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，努力在自貿(mào)區(qū)配套設(shè)施建設(shè)、郵輪母港、平臺(tái)建設(shè)、貿(mào)易投資便利化、跨境電子商務(wù)、金融改革與互聯(lián)網(wǎng)+等領(lǐng)域進(jìn)行突破創(chuàng)新。

    2015年7月，招商地產(chǎn)已推出全國首家房地產(chǎn)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)5S店，將傳統(tǒng)的地產(chǎn)客戶會(huì)員服務(wù)從線下引至線上，進(jìn)行“產(chǎn)融結(jié)合”的探索。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，通過上述平臺(tái)搭建，招商地產(chǎn)在集團(tuán)內(nèi)部將銀行、基金、證券、物流等優(yōu)質(zhì)資源打通，在外部則聯(lián)合滴滴打車、攜程網(wǎng)等開展合作，實(shí)現(xiàn)全方位的客戶資源整合，為地產(chǎn)平臺(tái)的快速發(fā)展建立強(qiáng)大基礎(chǔ)。

    在房企“互聯(lián)網(wǎng)＋”的探索中，方興與騰訊在“互聯(lián)網(wǎng)＋房地產(chǎn)”的戰(zhàn)略合作最引人注目。據(jù)了解，方興集團(tuán)已經(jīng)拿出了一塊亦莊的未開發(fā)地塊作為“試驗(yàn)田”，從產(chǎn)品研發(fā)開始與騰訊一同作智慧化住區(qū)的探索。

    “房企的改革離不開互聯(lián)網(wǎng)”、“房地產(chǎn)作為傳統(tǒng)行業(yè)要跟互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合起來，進(jìn)行一場O2O平臺(tái)上的革命”，“互聯(lián)網(wǎng)＋”因素已經(jīng)成為這輪房地產(chǎn)國企改革的一個(gè)重要特征。

    改革背景下的頻繁人事變動(dòng)

    據(jù)9月11日“國資小新”微博發(fā)布消息，經(jīng)研究，免去吳斯遠(yuǎn)的華僑城集團(tuán)公司副總經(jīng)理職務(wù)；免去劉平春同志的華僑城集團(tuán)公司黨委常委職務(wù)；免去侯松容同志的華僑城集團(tuán)公司黨委常委職務(wù)。

    據(jù)了解，此次被免職的三人均是華僑城的元老級(jí)人物，目前也均未到退休年齡。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，華僑城此次人事變動(dòng)或與下一步的混改有關(guān)。

    此外，其他發(fā)生人事變動(dòng)的地產(chǎn)央企還有中房集團(tuán)、中交集團(tuán)、中糧集團(tuán)等，其變動(dòng)幾乎都與業(yè)務(wù)經(jīng)營重整有關(guān)。據(jù)一名地產(chǎn)界人士介紹，央企目前頻頻出現(xiàn)人事調(diào)整，本質(zhì)上是配合央企改革而進(jìn)行的。