摘要：2015年樓市最大的旺季已經(jīng)到來。政策的持續(xù)寬松對(duì)于市場的刺激作用也在逐步地顯現(xiàn)。

    有機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，在今年的最后一個(gè)季度仍然會(huì)有利好政策出臺(tái)，其中房貸就極有可能再度寬松。政策的寬松帶來了市場的成交持續(xù)上漲，而開發(fā)商也為“金九銀十”的旺季到來做足蓄力。在9月底市場的供應(yīng)量開始大幅增加。9月最后一周廣州就有多達(dá)24個(gè)項(xiàng)目獲得28張預(yù)售證，新增住宅供應(yīng)達(dá)到6466套，創(chuàng)下3年以來單周最大新增供應(yīng)量。

    政策環(huán)境更加寬松

    去年9月份，廣州樓市整個(gè)月的表現(xiàn)是不溫不火，發(fā)展商雖有節(jié)奏的推盤，但是無論是力度、供貨量、成交量都鮮有“爆點(diǎn)”，直到9月30日最后一天，中央祭出“9·30新政”大招，金九銀十才被真正意義上點(diǎn)燃。而在今年，樓市政策環(huán)境相比去年顯得更寬松，早在“金九銀十”之前就已經(jīng)有眾多支撐市場成交的利好落地。而在廣州，更是隨著行政區(qū)域規(guī)劃的調(diào)整，使得增城、從化、新黃埔等區(qū)域成為新的置業(yè)樂土。記者發(fā)現(xiàn)，對(duì)于今年的金九銀十，市場對(duì)于政策還有更大的期待。

    據(jù)中原研究部分析，當(dāng)前樓市，能夠跟去年9·30新政媲美的大招，可能僅剩下“放松限購、首套房商貸首付二成、二套房首付比例下調(diào)”等方面。而能夠供決策層選擇的范圍并不多，其中廣州放松限購，這個(gè)可能性極其微小，中原研究部堅(jiān)持認(rèn)為，今年廣州限購政策難有變動(dòng)。而二套房首付比例下調(diào)，其實(shí)在“3·30新政”中已經(jīng)松綁，只是廣州、深圳暫未落地，中原研究部預(yù)測今年內(nèi)落地的可能性也不大，不過，仍然可以期待略微下調(diào)，例如從七成下調(diào)至六成。

    不過，首套房商貸首付二成，這個(gè)政策卻值得期待。一方面，此舉有先例，在2008年宏觀經(jīng)濟(jì)困難，樓市成交放緩之際，中央曾將首套房首付下調(diào)至20%。如果2015年三季度宏觀經(jīng)濟(jì)形勢仍然嚴(yán)峻，GDP保7出現(xiàn)困難，再度啟用“舊”的政策并不顯突兀；另一方面，為鼓勵(lì)居民自住購房需求，中央已于今年3月30日，將公積金貸款購買首套房的首付下調(diào)至20%，同時(shí)又于8月31日，將公積金貸款購買二套房的首付下調(diào)至20%�？陀^來講，下調(diào)首付比例的通道已經(jīng)打開，從“公積金貸”轉(zhuǎn)向“商貸”只是一步之遙。“受制于公積金貸款的局限性，僅僅針對(duì)公積金下調(diào)首付比例，也難以實(shí)質(zhì)性促進(jìn)市場成交。因此，如果三季度房地產(chǎn)投資開發(fā)增速繼續(xù)下滑拖累宏觀經(jīng)濟(jì)，我們認(rèn)為下調(diào)商貸首付比例值得期待。”

    盡管供決策層選擇的“樓市政策大招”并不多，但“小招”則頻頻可見，充分體現(xiàn)了中央“微觀調(diào)控、相機(jī)調(diào)控”的思路。近期已出臺(tái)的一些利好，例如掛廣州公積金貼息貸款、發(fā)改委下調(diào)住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)、樓市限外令松綁、增城從化新黃埔掛牌后的一系列新規(guī)劃出臺(tái)發(fā)布等。除此之外，九月底乃至整個(gè)四季度，還值得期待的一些“小招”有：降準(zhǔn)、降息（房貸利率進(jìn)一步下調(diào)，利率折扣進(jìn)一步加大）、降稅（個(gè)人所得稅、契稅等）、降費(fèi)（房地產(chǎn)交易行政事業(yè)費(fèi)、發(fā)展商開發(fā)費(fèi)用等）。

    房貸“放水”節(jié)約購房成本

    對(duì)于買家而言，在旺季的房地產(chǎn)市場除了貨源充足外，能否得到實(shí)惠才是最關(guān)鍵。而房貸利率的變化對(duì)于購房者來說是最大的利好。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，今年8月份全國房貸利率優(yōu)惠幅度逐漸擴(kuò)大，其中首套房貸利率突破5%的城市就達(dá)到了7個(gè)，北京和上海兩大一線城市上榜，而珠三角的佛山也名列其中。其中，北京首套房貸利率約為4.87%，上海為4.89%，佛山4.99%。

    據(jù)了解，8月全國首套房優(yōu)惠利率占比再創(chuàng)歷史新高，達(dá)到56.44%，比上月的50.85%又增加了近6個(gè)百分點(diǎn)。而去年同期，全國優(yōu)惠利率占比僅為7.45%，提供優(yōu)惠利率的銀行數(shù)量也從去年同期的28家增長到本月的298家，1年翻了10倍。8月全國提供首套房貸利率折扣的銀行數(shù)量基本與上個(gè)月持平，為495家，占比74.81%。其中，首套房貸利率發(fā)生變化的銀行多達(dá)133家，其中76家銀行利率折扣下調(diào)。

    廣州市房貸監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，有多家銀行都開始下調(diào)了首套房貸利率。目前，廣州四大行中除了中行維持9折利率折扣外，包括建行、工行、農(nóng)行首套房貸利率都在8.8折。而目前已經(jīng)監(jiān)測到的數(shù)據(jù)顯示，廣州市內(nèi)的23家銀行首套房貸的平均利率已經(jīng)擊穿了9.2折，約為4.73%。按此測算，如果廣州繼續(xù)維持首套房貸利率下調(diào)的趨勢，廣州地區(qū)有望在9月份成為全國首套房貸利率最低的城市。

    開發(fā)商集中發(fā)力沖刺10月

    9月底，開發(fā)商明顯加快了推貨的節(jié)奏，開始搶占旺季市場。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，上周（9月21日-9月27日）廣州住宅方面24個(gè)項(xiàng)目共獲得28張預(yù)售證6466套房源，環(huán)比前一周3838套房源上漲68%，創(chuàng)近3年以來單周新高。金九月末，廣州樓市延續(xù)上周熱度，火熱爆發(fā)，各開發(fā)商也為備戰(zhàn)銀十持續(xù)發(fā)力。

    上周廣州十一區(qū)獲批的28張住宅預(yù)售證中市區(qū)拿下10張2639套房源，相比較前一周2412套，上漲近10%；郊區(qū)拿下18張3827套張相比較前一周1426套，爆漲168%。總體來看，相比較前一周的七成房源集中市區(qū)，上周郊區(qū)再度回歸，近六成房源集中在郊區(qū)。

    戶型方面，上周預(yù)售房源以中小戶型為主，其中以91-120平方米區(qū)間戶型的房源最多，高達(dá)3019套，另61-90平方米區(qū)間戶型的房源有1674套，0-60平方米區(qū)間有160套，即120平方米以下的房源4853套，占上周總住宅預(yù)售房源數(shù)的75%，超七成。

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周獲批住宅預(yù)售證中，其中廣州時(shí)代云圖、廣晟圣淘沙、萬科幸福譽(yù)、中國鐵建國際花園、增江春曉花園、碧桂園城市花園所獲批的房源均是120平方米以下房源；萬科峯境、紫泉流溪灣、中泰天境等項(xiàng)目獲批的房源以120平以下房源為主、也有120平以上房源；御金沙、新福港·鼎峰兩個(gè)項(xiàng)目獲批住宅房源均為121平以上大戶型。

    專家：購房良機(jī)多年不遇

    從第一季度到第三季度，廣州房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了起伏不定的大半年。金九銀十的到來，不僅預(yù)示著今年市場已經(jīng)進(jìn)入了最后的沖刺階段，同時(shí)也基本為今年的行情定下了基調(diào)。與年初行業(yè)普遍的悲觀情緒相比，如今，樓市回暖已經(jīng)被認(rèn)為是“定局”。專家認(rèn)為，如今是多年不遇的購房良機(jī)，“今年有資格買房而不買是很傻的事情！”

    樓市的回暖已成定局

    廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文就認(rèn)為表示：“2015年下半年樓市的回暖已成定局。”從中國房地產(chǎn)市場總體趨勢看，已到了傳統(tǒng)商品住宅、寫字樓及商鋪整體供大于求，全國房地產(chǎn)投資增速放緩，利潤率下降的階段。

    “其中，三四線城市供大于求的壓力尤顯突出，有些城市庫存量超過2年消化期，價(jià)格也是下降趨勢。與之形成鮮明對(duì)照的是，一二線城市由于土地資源稀缺，產(chǎn)業(yè)仍不斷集聚，人口仍不斷增加，地價(jià)、房價(jià)呈上升趨勢。未來幾年，國內(nèi)城市房地產(chǎn)業(yè)的分化將更加明顯和突出�！�

    “中國房地產(chǎn)投資2015年預(yù)計(jì)將突破10萬億元。”趙卓文坦言，當(dāng)前還沒有什么行業(yè)，能夠取代房地產(chǎn)業(yè)在中國經(jīng)濟(jì)中的地位。中國經(jīng)濟(jì)要平穩(wěn)健康發(fā)展，離不開中國房地產(chǎn)的健康發(fā)展。

    最后，對(duì)于將來的房地產(chǎn)市場走勢，趙卓文預(yù)言：“2018年以前的房地產(chǎn)行業(yè)，政策面相對(duì)偏暖，房地產(chǎn)利好政策還會(huì)陸續(xù)到來。限購松綁、金融支持、地方稅費(fèi)減免、入戶政策到位等等，都會(huì)階段性地刺激房地產(chǎn)消費(fèi)的活躍�！�

    多年不遇的購房良機(jī)

    “我覺得這次是多年不遇的好時(shí)機(jī)�！焙细惠x煌首席分析師黎文江對(duì)于當(dāng)下廣州置業(yè)市場進(jìn)行分析后認(rèn)為，對(duì)于買家來說，現(xiàn)在是出手的好時(shí)機(jī)。

    他認(rèn)為，從人均收入和房價(jià)比來看，廣州房價(jià)依然走高，但人均收入也是上升的�！�2007、2008年人均收入是1.4萬元、1.5萬元左右，現(xiàn)在是2萬元，差不多翻了一番。從房價(jià)來說，2008年的時(shí)候是9000元/平方米，現(xiàn)在是16000元—17000元/平方米，也是差不多翻番了。換句話說，大家能夠承受的房價(jià)應(yīng)該和2008年的時(shí)候差不多，5次降息能夠節(jié)省十幾萬，現(xiàn)在買房是最省錢的�！倍�今年多次的降準(zhǔn)、降息也利好市場。比如說100萬的貸款20年還齊，第五次的降息以后，比去年11月沒降息以前的利息節(jié)省了十幾萬�！叭绻�貸款那部分開發(fā)商沒有給你折扣，銀行會(huì)給你20%的折扣，也就是說可以打八折。”

    黎文江認(rèn)為，未來廣州地價(jià)肯定要上升�！拔覀冇X得基準(zhǔn)地價(jià)上調(diào)了，土地出讓的價(jià)格肯定比以前更高�！� 換言之，房價(jià)也肯定會(huì)上漲。從地價(jià)來說，廣州中心城區(qū)樓面價(jià)最高已經(jīng)達(dá)到1.6萬元每平方米，最高的房價(jià)在中心城區(qū)來說，差不多3萬元�！皩⒎績r(jià)與成本進(jìn)行對(duì)比，價(jià)格比成本超過50%，如果2013年1.6萬元的樓面價(jià)，售價(jià)今年要高于3.2萬元才能不虧本，不可能在兩三萬的價(jià)位�！�

    有資格不買很傻

    “目前公積金貼息、貸款利息低，政策寬松，今年有資格買房而不買是很傻的事情�！壁w卓文認(rèn)為今年買房出手的好時(shí)機(jī)，他鼓勵(lì)購房者“敢于負(fù)債”、“善于理財(cái)”。同時(shí)趙卓文也表示，如今不論是購房者還是開發(fā)商的角度來看，房地產(chǎn)的投資回報(bào)都在下降。他教給現(xiàn)場聽眾三句購房投資口訣。一是“中心，中心，還是中心”，即投資市中心的物業(yè)，特別是高端物業(yè)，持有此類房產(chǎn)不要賣掉，坐等升值；二是“少買公雞多買母雞”，即要找能“下蛋”、收益高的物業(yè)，例如以投資為目的住宅類物業(yè)，在傳統(tǒng)商業(yè)受電商沖擊的背景下，屬于“公雞”，并非投資優(yōu)選；三是“少買大雞多買小雞”，即買成長性強(qiáng)的物業(yè)，例如南沙就屬于“小雞”，雖然目前房價(jià)已經(jīng)飆高，但未來政府還將繼續(xù)投資建設(shè)，自貿(mào)區(qū)利好還將持續(xù)。

    房企回歸一二線城市成共識(shí)

    雖然今年主流房企上半年在拿地節(jié)奏上有所分化，呈現(xiàn)激進(jìn)、保守兩大陣營，卻在土地儲(chǔ)備的穩(wěn)定性和抗風(fēng)險(xiǎn)方面訴求趨同。回歸一二線城市土地市場已成共識(shí)。

    樓市回暖的背后一直連帶著火爆的土地市場。而在今年上半年樓市的持續(xù)升溫中，土地市場則一直表現(xiàn)得不溫不火。不過，并不是所有的開發(fā)商都在收縮拿地計(jì)劃。數(shù)據(jù)顯示，上半年銷售額超500億元的房企“軍團(tuán)”——萬達(dá)集團(tuán)、碧桂園、萬科地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、綠地集團(tuán)，在今年上半年新增土地儲(chǔ)備量依然很大，尤其是加大了在一線城市的拿地力度。其中，萬達(dá)集團(tuán)蟬聯(lián)的“拿地王”，萬科地產(chǎn)今年上半年新增土地儲(chǔ)備面積也同比大增92%。而以往被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是激進(jìn)型的泰禾集團(tuán)、富力地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)等房企，縮減了上半年的拿地規(guī)模。

    “巨頭”拿地依然兇猛

    在輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型目標(biāo)還未完成之前，萬達(dá)仍延續(xù)了急速拿地?cái)U(kuò)張策略。上半年，萬達(dá)集團(tuán)新增土地儲(chǔ)備面積994萬平方米，成為TOP20典型房企拿地排行榜頭名。至此，萬達(dá)集團(tuán)總土地儲(chǔ)備面積也達(dá)到了8715.2萬平方米。

    在上半年房地產(chǎn)企業(yè)整體拿地放緩的形勢下，恒大地產(chǎn)的拿地表現(xiàn)仍頗為進(jìn)取。從年初開始，恒大就未停止過在土地市場上擴(kuò)張的步伐。今年一季度，恒大拿地金額達(dá)到90億元，總共獲得了17個(gè)土地項(xiàng)目，與萬科、綠地位列行業(yè)前三，拿地金額相比去年同期增幅超過100%。5月份以來，恒大急速擴(kuò)充土儲(chǔ)的意圖更為明顯。5月27日，在福建省廈門市的一場土地拍賣會(huì)上，恒大地產(chǎn)力壓萬科、華潤、金地等房企，以超過30億元總價(jià)拿下了當(dāng)天拍賣會(huì)上最大的一幅住宅用地。

    今年上半年的銷冠萬科地產(chǎn)，在拿地舉動(dòng)上亦不同于去年的保守策略。上半年萬科地產(chǎn)新增加開發(fā)項(xiàng)目26個(gè)，按萬科權(quán)益計(jì)算的規(guī)劃建筑面積約507.5萬平方米，較2014年同期增長92.2%；土地成交價(jià)款為202億元。萬科在今年下半年也沒有“停手”跡象。7月萬科在土地市場新獲取上海、無錫、南昌、貴陽、南通和莆田等地6個(gè)項(xiàng)目，共新增建筑面積156萬平方米。

    在TOP20房企拿地排行榜中居第2名的碧桂園，上半年新增土地儲(chǔ)備面積為621萬平方米，并已連續(xù)在上海、深圳、廣州斬獲項(xiàng)目。

     回歸一二線成共識(shí)

    一個(gè)有意思的反差是，以往因大舉拿地而被貼上激進(jìn)標(biāo)簽的泰禾集團(tuán)、富力地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)，在今年上半年土地市場上的表現(xiàn)卻顯得頗為保守。

    泰禾集團(tuán)在今年前6個(gè)月以土地市場零成交而墊底。泰禾集團(tuán)最近一次拿地是在2014年4月10日以34.6億元拿下了北京大興一地塊。此后的14個(gè)月，泰禾遠(yuǎn)離了北京土地市場。

    同樣曾以激進(jìn)著稱的富力地產(chǎn)，在土地市場上也變得保守。上半年僅在4個(gè)城市收購了4個(gè)地塊，總金額為14億元。

    今年上半年，各級(jí)城市房地產(chǎn)市場分化明顯，一二線城市市場因其穩(wěn)定的剛性市場需求和相對(duì)穩(wěn)定的利潤空間，成為品牌房企的業(yè)績保障。這樣的城市分化特點(diǎn)也出現(xiàn)在了土地市場上。今年上半年，萬科、綠地、恒大、保利、中海、融創(chuàng)、世茂和華潤等在一二線城市新增土地儲(chǔ)備面積占比均在30%以上。其中，中海、融創(chuàng)和世茂新增土地全部位于一二線城市

；萬科、綠地新增土地近90%以上位于一二線城市，三四線城市拿地較少。

    對(duì)于一二線城市推出的稀缺地塊，品牌房企甚至不惜高價(jià)奪取優(yōu)質(zhì)地塊。多年深耕三四線城市的碧桂園在今年4月斥資6億元上海土地市場，布局戰(zhàn)略調(diào)整的意圖明顯。碧桂園今年上半年拿地金額占比中，一二線城市過半，略超三四線城市。