摘要：近日納入全國人大立法規(guī)劃并又一次引發(fā)萬眾矚目的房地產(chǎn)稅，是指包括居民消費住房在內(nèi)，于不動產(chǎn)持有環(huán)節(jié)(或稱保有環(huán)節(jié))的稅收，其改革關(guān)鍵是使一部分消費住房保有環(huán)節(jié)上的稅收調(diào)節(jié)從無到有。十八屆三中全會要求“加快房地產(chǎn)稅立法，并適時推進改革”，這是前些年曾以物業(yè)稅的名義做了模擬空轉(zhuǎn)和在上海（樓盤）、重慶（樓盤）兩地做了以房產(chǎn)稅為名的改革試點之后，決策層最權(quán)威的指導意見。

    在立法先行的前提下，我們應當理性看待房地產(chǎn)稅具有的利于我國經(jīng)濟發(fā)展的正面效應，與此同時，也要理智探討關(guān)于此稅的一些爭議。

　　正面效應之一

　　促使供需平衡，增加有效供給

　　在公眾關(guān)注的房地產(chǎn)調(diào)控問題上，如要體現(xiàn)出“調(diào)控新政”的治本水準，制度建設(shè)是不可忽視和回避的，而使保有環(huán)節(jié)的稅收成型并與土地開發(fā)、房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費負擔合理協(xié)調(diào)，是理順這方面制度建設(shè)、形成長效機制的關(guān)鍵。

　　房地產(chǎn)稅改革作為整個稅改重要的內(nèi)在組成部分，關(guān)系到國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展而形成長久的支撐力量，也涉及到千家萬戶的實際利益。此稅在住房保有環(huán)節(jié)從無到有，會影響相關(guān)方方面面利益主體的利益預期和行為選擇，促使房地產(chǎn)市場上供需更平衡一些，在整個社會即使不增加投入的假設(shè)前提下，原來很多的空置房也會進入市場出租或交易。

　　這在資源配置上看，當然是一件使整個市場中有效供給增加的好事，會減少房價動不動就往上沖的勢頭。雖然總體而言，它還不足以改變我們城鎮(zhèn)化水平一路走高過程中城鎮(zhèn)中心區(qū)不動產(chǎn)價格上揚曲線的基本大模樣，但是可以使這個曲線的斜率低一些，泡沫少一些，發(fā)展過程中大起大落的威脅與不良影響少一些。

　　正面效應之二

　　推動地方政府職能轉(zhuǎn)變，加強財源建設(shè)

　　目前，我國的地方稅體系遠未成型。1994年建立的稅制框架運行和演變至今，從中央到以省為代表的地方之間分稅制的維系，主要是靠共享稅的“一刀切”。這幾年批評之聲不絕于耳的地方基層財政困難，地方天文數(shù)字的隱性負債，還有大家不斷抨擊的短期行為非常明顯的地方土地財政傾向，其中確實有體制原因，但并非是1994年分稅制改革造成的——因為省以下的各層級間財政體制安排并沒有真正落實分稅制。正是省以下的財政體制仍然在延續(xù)著種種規(guī)范性極差的分成制和包干制，才和其他因素一道導致了基層財政困難、地方隱性負債和土地財政等等不良問題。解決這個問題，出路就是使省以下的財政體制實際貫徹分稅制。

　　地方稅基的合理化、主體財源支柱稅種的建設(shè)，與最適合地方掌握的不動產(chǎn)稅或房地產(chǎn)稅有著緊密聯(lián)系。房地產(chǎn)稅改革可以助力解決我國地方稅體系不成型的問題，為地方提供支柱稅種，進而落實省以下分稅制，促使政府職能轉(zhuǎn)變和市場經(jīng)濟健康化。

　　因此，對于地方稅體系來說，這個稅制建設(shè)很重要，房地產(chǎn)稅最適合由地方政府掌握，使他們充分考慮怎樣優(yōu)化本地投資環(huán)境和提高公共服務水平。在自覺實行職能轉(zhuǎn)變的同時，地方的財源建設(shè)問題也隨每隔一段時間重評一次稅基的機制而一并解決了，即內(nèi)洽地結(jié)合了地方政府轉(zhuǎn)變職能和財源建設(shè)兩重目標的一體化實現(xiàn)。

　　正面效應之三

　　調(diào)節(jié)收入分配，優(yōu)化財產(chǎn)配置

　　收入分配效應與我國改革開放以來的財產(chǎn)配置演變緊密相連。收入與財產(chǎn)這兩個概念在目前的收入分配格局里如影隨形，很多收入現(xiàn)金流和財產(chǎn)配置以后產(chǎn)生的收益、溢價和影響力密切相關(guān)，而且由于財產(chǎn)配置的作用，致使很多社會成員實際收入的差距進一步擴大。其中有一個更深刻的、也是民怨很大的問題，就是收入分配、財產(chǎn)配置秩序的“不公”。

　　在與住房相關(guān)的財產(chǎn)配置領(lǐng)域中，僅僅由于理財路線的不同，就可能導致差異懸殊。實際上，我國很多“普通人”手上的資產(chǎn)存量是很大的，與他們個人理財方面的住房投資偏好有很大關(guān)系。導致收入分配差距擴大和我國當前財產(chǎn)配置格局兩極分化的最主要原因之一就是住房所形成的資產(chǎn)存量和存量溢價。

　　房地產(chǎn)稅作為一種直接稅，顯然是調(diào)節(jié)收入分配和財產(chǎn)配置的優(yōu)化機制，可以減少兩極分化對于社會形成的負面影響。保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)下形成合理的局面應該是：先富起來的人、住豪宅的人、有多套房的人，他們適當?shù)貙�公共財政收入多做一些貢獻，這符合支付能力原則，不會對他們傷筋動骨。而公共財政收入中添加了這樣一些財力后，在更好地優(yōu)化稅制的同時，可以更好地去扶助處于相對弱勢的社會成員。

　　正面效應之四

　　提升直接稅比重，減少“稅收痛苦”

　　在我國，低收入階層“稅收痛苦”與直接稅比重偏低有關(guān)。人們已越來越多提到稅制方面直接稅比重偏低，間接稅比重偏高的矛盾，并已體現(xiàn)在現(xiàn)實生活里中等收入階段。

　　目前我國的宏觀稅負大體上就是發(fā)展中國家的平均水平，明顯低于發(fā)達國家。但這還并不能夠否定我國民眾感受到的稅收痛苦問題。這種痛苦最主要的來源其實就是間接稅。間接稅成為國庫收入的主體部分，就意味著消費大眾是國庫收入的主要貢獻群體，而我國消費大眾的主要構(gòu)成部分是低中收入階層。

　　保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅作為一種重要的直接稅，將在整個稅收收入里面提升直接稅比重，如果宏觀稅負不變，也就可以降低間接稅比重，減少總體“稅收痛苦”。此外，國內(nèi)外相關(guān)研究亦早已表明，選擇對土地和房產(chǎn)征稅，除了有利于保持稅收收入的穩(wěn)定性以外，更利于市場經(jīng)濟的長期發(fā)展。

　　正面效應之五

　　推動民主理財、依法理財?shù)闹贫冉ㄔO(shè)

　　作為地方稅中適合于由地方來掌握、面對公眾提供公共服務的資金來源，房地產(chǎn)稅有非常值得重視的對于民主理財、依法理財制度建設(shè)的催化作用�？梢杂^察一下美國：地方政府層面主要的稅收收入就是直接稅里面的財產(chǎn)稅(不動產(chǎn)稅)。大到1000多萬人口的紐約市，小到幾千人的一個自治鎮(zhèn)，都是美國稱為local層面的地方基層級，這個層級的政府收入里面，財產(chǎn)稅可以高到80%甚至90%的比重，低也低不到40%以下。

　　我國未來如果借鑒這一經(jīng)驗，當然就要學習這一稅制運行過程中間的做法——透明度很高，地方政府轄區(qū)的社會成員，都可以參加討論：一個年度這個轄區(qū)內(nèi)應收多少財產(chǎn)稅(通常是在預算程序中把其他收入算清楚以后，看到一個相對于支出的缺口，再按照填補這個缺口的要求倒算出這一年度當?shù)刎敭a(chǎn)稅的稅率)以及錢收上去后怎么用。

　　相關(guān)爭議及回應

　　房地產(chǎn)稅該不該征？

　　除上述正面效應外，關(guān)于房地產(chǎn)稅還有很多爭議問題。有討論者認為：買的房子里面已經(jīng)包含著繳付的土地出讓金了，為什么還要重復地征稅？其實土地出讓金是地租，租與稅性質(zhì)不同，各行其道，并無“二者只能取其一”的關(guān)系，各國皆如此。

　　還有人強調(diào)：別的國家開征有道理，而我國法律上過不去，因為人家是土地私有制，我國是土地國有制。這個說法其實也是不成立的：國外確實存在城鄉(xiāng)土地私有制，但也有土地國有制，比如英國，土地終極所有權(quán)既有公的也有私的，所有住房的土地所有權(quán)可歸為兩種類型，一種是直接有一個很清晰的不動產(chǎn)私有產(chǎn)權(quán)；另外一種是要簽一個契約，比如取得公有土地的使用權(quán)，再在上面蓋居民住房。無論這兩種類型的哪一種，房地產(chǎn)稅都是全覆蓋的。