摘要：今年“金九”的上半月,滬上樓市無論是銷量還是均價(jià)都達(dá)到了近6年高點(diǎn)。據(jù)上海鏈家市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，9月上半月上海商品住宅新增供應(yīng)量為76.0萬平方米，與8月上半月相比上漲2.7倍，幾乎與8月全月供應(yīng)量持平，與去年同期相比上漲41.5%；成交量為54.96萬平方米，與8月上半月相比上漲24.3%，與去年同期相比上漲81.4%；成交均價(jià)為28991元/平方米，與去年同期相比上漲14.4%。

    九月供應(yīng)量大增，黃金周將有大量項(xiàng)目集中入市

    從供求量上可以看出，9月上半月供求量相比8月上半月及去年同期紛紛實(shí)現(xiàn)上漲，且漲幅也較為明顯。而在成交量表現(xiàn)上，雖然達(dá)到了近6年新高，但需要指出的是，其中包含了臨港新城759套限價(jià)房，總面積63218平方米。如果剔除這部分面積，實(shí)際銷量與2010年持平，且成交均價(jià)突破3萬元/平方米大關(guān)。由于今年商品住宅市場(chǎng)的“牛市”持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，開發(fā)商提價(jià)意愿較高，部分項(xiàng)目延緩了推盤節(jié)奏，增加了蓄客時(shí)間，可以明顯看出眾多開發(fā)商仍是把重點(diǎn)放在了9月底的中秋及十一黃金周。部分高端項(xiàng)目如：九龍倉濱江壹十八、瑞虹新城怡庭、尚匯豪庭等，而外郊環(huán)的剛需改善型項(xiàng)目也有20多個(gè)。所以在有較大供給量的背景下，9月下旬至10月的成交情況可能會(huì)更好。

    改善市場(chǎng)較熱，成交均價(jià)同比上漲兩成多

    從價(jià)格上來看，剔除限價(jià)房后，實(shí)際成交均價(jià)可達(dá)31347元/平方米，同比提升23.7%。均價(jià)的提升主要還是依托于市區(qū)內(nèi)改善型項(xiàng)目成交活躍。例如閘北區(qū)大寧金茂府，九月連續(xù)兩周加推精裝三房，相較之前幾次開盤，此次在均價(jià)方面迎來了“三連跳”，其最新對(duì)外公布的價(jià)格為7.8-8萬元/平方米，相較上次加推至少上漲3000元/平方米，而較首次開盤單價(jià)則上漲8000元/平方米。同區(qū)域內(nèi)的象嶼大寧悅府的售價(jià)也比年初時(shí)的48000元/平方米要提升近1萬元/平方米。郊環(huán)外項(xiàng)目恒大御景灣和浦東頤景園也提價(jià)入市，恒大御景灣加推均價(jià)2.28萬元/平方米,高于板塊均價(jià)2000元/平方米，浦東頤景園本次2.4萬元/平方米的加推均價(jià)比惠南板塊均價(jià)高出7000元/平方米以上，高出上一次加推均價(jià)2000元/平方米左右。

    中高端市場(chǎng)成交節(jié)奏放緩，市場(chǎng)主力向剛需轉(zhuǎn)移

    從成交結(jié)構(gòu)來看，總價(jià)500萬元以上的產(chǎn)品占據(jù)了20%的成交比，遠(yuǎn)高于往年。均價(jià)5萬元/平方米的產(chǎn)品去化也達(dá)到了553套，共81814平方米，其中萬科翡翠公園在9月加推，2周共去化了113套，均價(jià)52448元/平方米。從8月中旬開始市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了調(diào)整轉(zhuǎn)移，市區(qū)改善型產(chǎn)品的成交比重開始下降，剛需項(xiàng)目再次成為市場(chǎng)主力。從九月已經(jīng)獲得預(yù)售證的項(xiàng)目來看，外環(huán)外項(xiàng)目達(dá)20多個(gè)，隨著這些項(xiàng)目的推出，“金九”后期至“銀十”，剛需改善型項(xiàng)目的成交比重將會(huì)再次提升。

    上海鏈家市場(chǎng)研究部總監(jiān)陸騎麟表示：今年二季度以來，樓市成交量走勢(shì)一直居高不下，而中高端市場(chǎng)需求得以集中釋放，近期成交速度有所放緩，市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)逐漸向剛需改善型市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。但實(shí)際上今年的“金九”也有多方利好助推，因此隨著下半月眾多外環(huán)外板塊剛需項(xiàng)目及市區(qū)核心板塊的“明星”項(xiàng)目的開盤入市，市場(chǎng)成交將更加活躍。而中秋加上國(guó)慶的長(zhǎng)假，很有可能讓“銀十”爆發(fā)出超過“金九”的能量。