摘要：日前，中國政府網(wǎng)公布了《關(guān)于調(diào)整和完善固定資產(chǎn)投資項目資本金制度的通知》（以下簡稱《通知》），對固定資產(chǎn)投資項目資本金制度進行調(diào)整和完善。其中，房地產(chǎn)開發(fā)項目中的保障性住房和普通商品住房最低資本金比例維持20%不變，其他項目由30%調(diào)整為25%。業(yè)內(nèi)人士稱，中高端住房項目將是這一政策的最大受益者。

  資本金再度下調(diào)

  房產(chǎn)項目資本金下調(diào)，與全國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)不樂觀關(guān)系密切。近日，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，全國房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)回落。今年1-8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61063億元，雖然同比名義增長3.5%，但增速比1-7月回落0.8個百分點，回落幅度比1-7月擴大0.5個百分點——這是2009年以來的最低水平。

  事實上，2009年房地產(chǎn)項目資本金比例曾出現(xiàn)下調(diào)，當(dāng)時普通商品住房項目投資的最低資本金比例從2004年的35%調(diào)低至20%，其他項目也降低至30%。據(jù)了解，今年初截至目前，房地產(chǎn)市場投資額已經(jīng)超過6萬億元，即使調(diào)降幅度僅為5%，所釋放的資金規(guī)模也不容小覷。

  亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，目前樓市整體政策面相對寬松，但對于三四線城市房地產(chǎn)市場并沒有很好地拉動，很多城市因前期土地供應(yīng)量大，導(dǎo)致短期內(nèi)難以緩解高庫存壓力，影響開發(fā)商資金鏈安全和運營安全。房產(chǎn)項目資本金調(diào)低，在一定程度上可以緩解開發(fā)商資金鏈緊繃的狀態(tài)，也是給樓市松綁的政策之一。

  中高端物業(yè)將受益

  值得注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)項目中的保障性住房和普通商品住房最低資本金比例維持不變，其他項目資本金比例下調(diào)5%。業(yè)內(nèi)人士稱，其他項目包括商業(yè)地產(chǎn)和非普通商品住宅，即辦公樓、商住類產(chǎn)品和中高端項目，其中中高端項目是這一政策的最大受益者。

  郭毅認(rèn)為，此次房產(chǎn)項目資本金下調(diào)對高端項目來說，將獲得較大的收益。中高端項目本身土地成本比較高，再加上前期的開發(fā)成本，包括工程建造、軟裝和硬裝的成本、園林成本等都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通住宅。這類產(chǎn)品資本金比例下調(diào)可以讓開發(fā)商騰出更多的自有資金，房企資金鏈將更加安全。一方面有利于開發(fā)商繼續(xù)擴大規(guī)模；另一方面，這一項目本身的資金運營壓力也得到緩解。

  “此次政策調(diào)整，表明對于過去政策層面相對較緊的中高端項目，政府已經(jīng)鼓勵其積極進行投資，同時通過降低資本金比例，鼓勵此類房企后續(xù)能有一個較高的投資熱情。這可能會改善后續(xù)中高端物業(yè)的供應(yīng)規(guī)模和結(jié)構(gòu)。” 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進在接受記者采訪時表示。

  寬松政策仍將持續(xù)

  2014年，各地房地產(chǎn)市場普遍遇冷，之后政府出臺了多輪樓市利好政策。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，近期出臺的一系列寬松政策，包括房地產(chǎn)項目資本金比例下調(diào)，已經(jīng)是全國第五輪寬松政策。

  張大偉進一步稱，8月至今松綁限外令、再次降準(zhǔn)降息、二套房公積金政策松綁、遼寧等省的救市政策以及房地產(chǎn)項目資本金比例下調(diào)等寬松政策相繼出臺，說明了房地產(chǎn)市場對整體經(jīng)濟運行影響較大。在整體市場已經(jīng)企穩(wěn)的基礎(chǔ)上，再次出現(xiàn)了連續(xù)降息，表明一線城市的政策出現(xiàn)了再次寬松的趨勢。

  “目前，雖然政策調(diào)整步伐較大，但對樓市形成最直接影響的政策并不多，很多政策主要還是影響房地產(chǎn)市場預(yù)期，并不能直接降低購房成本，并未對樓市產(chǎn)生直接作用�！惫�毅稱，如果這輪樓市寬松政策并沒有達到預(yù)期，明顯拉動房地產(chǎn)市場上行，未來政策可能會進一步放寬。政府手里還握有調(diào)控樓市的砝碼，政策松動空間依然存在，比如進一步調(diào)低二手房個稅等政策。假如未來寬松政策能夠繼續(xù)加碼，那么將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生真正的促進作用。