土地出讓收入一直是地方全口徑收入的重要組成部分,也是地方國(guó)企資本運(yùn)作的重要工具。而今,土地市場(chǎng)的大規(guī)模遇冷可能會(huì)對(duì)地方財(cái)政穩(wěn)增長(zhǎng)措施帶來一定影響。
盡管供應(yīng)減少了,但從
成交情況來看,大量土地還是出現(xiàn)了流拍。
全國(guó)300個(gè)城市共成交土地1531宗,環(huán)比減少30%,同比減少 36%;成交面積 5389 萬平方米,環(huán)比減少 29%,同比減少 40%。成交環(huán)比、同比減少的幅度,均大大超過了供應(yīng)環(huán)比、同比減少的幅度。
一面是
北京五環(huán)外拍出樓面
地價(jià)5萬的“地王”,一面是許多二三線城市土地流拍,供需失衡。
這正是當(dāng)下房屋銷售市場(chǎng)的折射。9月15日財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)顯示,8月份房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅增長(zhǎng)28.1%,主要是受房地產(chǎn)銷售回暖帶動(dòng)。但銷售回暖并沒有帶動(dòng)土地收入同步增長(zhǎng),相反土地市場(chǎng)仍保持高速回落的態(tài)勢(shì),1-8月,國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入同比下降38.4%。
地價(jià)、
房?jī)r(jià)無疑具有相互的傳導(dǎo)效應(yīng),土地市場(chǎng)的火爆僅限于北上廣深這樣的少數(shù)城市,大多數(shù)的二三線、三四線城市
樓市依舊冷清尷尬。
開發(fā)商們的心里也充滿了矛盾,不能去過剩的三四線,只能搶一二線尤其是一線土地,8月份房地產(chǎn)
投資增速再次創(chuàng)下新低;但這種過度的哄搶,已經(jīng)將一線土地
價(jià)格推至天價(jià),未來經(jīng)營(yíng)堪憂。
北京:五環(huán)外的地王
8月31日到9月9日,10天內(nèi),北京出現(xiàn)了連續(xù)4宗樓面價(jià)超過5萬的地王。
這四幅地塊分別位于石榴莊、東壩以及孫河,除了石榴莊位于四環(huán)外,其他三幅都是在北京五環(huán)外,在兩三年前,都是入不了開發(fā)商的眼。
然而,在2015年
房企扎堆一線、激烈競(jìng)爭(zhēng)之下,這些地塊也成了香餑餑,地價(jià)翻倍增長(zhǎng)。而賣出這些土地,讓北京市今年的土地出讓金一舉突破了1000億,達(dá)到了1012.83億。
不僅是北京。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示:截至9月13日,一二線城市在金九銀十初期,出現(xiàn)了地王頻出的現(xiàn)象。9月一線城市成交7宗
住宅土地,平均溢價(jià)率超過34.53%。平均樓面價(jià)達(dá)到了1.73萬的年內(nèi)最高點(diǎn),二線城市也已經(jīng)成交了72宗土地,平均溢價(jià)率高達(dá)47%。平均樓面價(jià)也達(dá)到了3715元每平米,均為年內(nèi)最高點(diǎn),也創(chuàng)造了最近幾年的最高紀(jì)錄。
從房企動(dòng)向來看,2015年,前十大標(biāo)桿房企拿地全面回歸一二線,標(biāo)桿房企一線城市已經(jīng)購(gòu)入土地面積684萬平米,二線城市購(gòu)入土地2959萬平米。這兩大指標(biāo)均處于歷史最高紀(jì)錄。年內(nèi),標(biāo)桿房企在一線城市拿地占比高達(dá)12.4%,而在一二線城市合計(jì)高達(dá)65.9%,基本已經(jīng)放棄三四線市場(chǎng)。
進(jìn)入9月,標(biāo)桿房企在一線搶地更加明顯。截至15日,標(biāo)桿房企一線搶地已達(dá)130.22億,其中北京一地已過百億。
據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2015年以來,總價(jià)地王和單價(jià)地王均位于一線城市。全國(guó)土地成交總價(jià)最高為廣州海珠區(qū)廣紙片區(qū)地塊,總價(jià)為88.9億元;樓面單價(jià)最高的為深圳福田區(qū)深南香蜜立交西北側(cè)地塊,樓面單價(jià)為7.77萬元/平方米。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為,一線城市最被標(biāo)桿房企看好,雖然地價(jià)不低,但市場(chǎng)成交的熱度高,能夠維持一定的去化,而且一線城市房企庫(kù)存、土地部分消耗比較嚴(yán)重,房企自然積極補(bǔ)充一二線城市的土地,相對(duì)而言,對(duì)三四線城市的拿地積極性不是那么高。
二三線土地頻現(xiàn)流拍
與一線城市土地市場(chǎng)的火爆形成強(qiáng)烈對(duì)比的是,很多的二三線、三四線城市土地出現(xiàn)了流拍,整體冷清。
中國(guó)指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示,從供應(yīng)情況看,8月份全國(guó)300個(gè)城市共推出土地2610宗,環(huán)比減少5%,同比減少3%;推出土地面積8975萬平方米,環(huán)比減少1%,同比減少17%。
盡管供應(yīng)減少了,但從成交情況來看,大量土地還是出現(xiàn)了流拍。全國(guó)300個(gè)城市共成交土地1531宗,環(huán)比減少30%,同比減少36%;成交面積5389萬平方米,環(huán)比減少29%,同比減少40%。成交環(huán)比、同比減少的幅度,均大大超過了供應(yīng)環(huán)比、同比減少的幅度。
在CRIC
監(jiān)測(cè)的300個(gè)城市經(jīng)營(yíng)性土地中,7月土地市場(chǎng)成交面積3190萬平方米,環(huán)比下降8%,成交總價(jià)914億元,較6月下降32%;8月成交繼續(xù)大幅回落,成交建筑面積2884萬平方米,同比下滑55.1%。成交總價(jià)710億元,較7月下降35%;7、8月出讓的土地中,一線城市成交金額占27%,二線城市占57%,三四線城市僅占16%。
對(duì)于上述現(xiàn)象,有業(yè)內(nèi)人士分析,目前一線城市供應(yīng)用地相對(duì)減少且供應(yīng)的土地多位于市郊,二三線城市雖然供應(yīng)用地較多,但對(duì)開發(fā)商難以產(chǎn)生足夠的吸引力,所以土地流拍的現(xiàn)象便時(shí)常發(fā)生。
這300個(gè)城市絕大部分是二三線城市。而從典型的十大城市來看,也分化嚴(yán)重。據(jù)中指數(shù)據(jù)顯示,8月重慶宅地供應(yīng)量繼續(xù)下滑,環(huán)比減少38%,成交的12宗宅地全部底價(jià)出讓,平均溢價(jià)率為0,底價(jià)成交低迷之勢(shì)一時(shí)難以轉(zhuǎn)變。
成都宅地供求量已連續(xù)4個(gè)月下滑,8月供地量環(huán)比再降62%,為年內(nèi)單月最低值;成交量方面環(huán)比下滑93%,本月僅成交1宗宅地,天府新區(qū)華府板塊3宗地和成華區(qū)1宗宅地均遭遇流拍。
南昌住宅用地供求量由上月觸頂后大幅回落,環(huán)比降幅均超七成,重回之前的低位水平。8月成交地塊以工業(yè)用地及南昌縣地塊為主,主城區(qū)表現(xiàn)較萎靡。
不過,CRIC數(shù)據(jù)亦顯示,在市場(chǎng)低迷的情況下,部分二線城市如杭州、武漢、南京、廈門等卻受到房企熱捧。房企如碧桂園、中鐵、華潤(rùn)、中水電等實(shí)力企業(yè)的高價(jià)買地,促使這些城市宅地推出與成交樓面
均價(jià)有所回升。相比之下,三四線城市則“壓力山大”,僅有少量經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的城市如佛山、南通等出現(xiàn)高溢價(jià)成交的情況。
開發(fā)商心態(tài)復(fù)雜
8月尤其是9月,大型房企拿地投資的積極性增加,但不同房企之間分歧加大,反映了開發(fā)商群體的矛盾心理。
一些原本投資相對(duì)保守的房企近期開始發(fā)力,如龍湖7月在土地市場(chǎng)投入總資金達(dá)62.75億元,9月份更在北京拿下一幅地王。
但對(duì)龍湖來說,在一線城市的搶地已經(jīng)超越了傳統(tǒng)的地價(jià)-房?jī)r(jià)的成本測(cè)算體系,在孫河高價(jià)拿地,某種程度上是因?yàn)辇埡饲霸谶@里已有布局,此次拿地可以形成聯(lián)動(dòng)效應(yīng),平衡成本和風(fēng)險(xiǎn)。
今年在一二線搶下5幅高價(jià)地的華潤(rùn),費(fèi)用超過400億,華潤(rùn)對(duì)其拿地的心態(tài)剖析,也反映了公司的無奈。華潤(rùn)置地稱,針對(duì)局部城市土地競(jìng)拍市場(chǎng)可能過熱的預(yù)判,并已放棄參與競(jìng)買北京孫河、東壩、石榴莊等高總價(jià)地塊。上半年在土地市場(chǎng)的表現(xiàn),是公司在穩(wěn)健執(zhí)行投資策略之時(shí)與部分重點(diǎn)城市供地節(jié)奏偶合的結(jié)果。
一、二線地王的爭(zhēng)搶者,也發(fā)生了變化。以往出現(xiàn)在一二線地王爭(zhēng)奪中的融創(chuàng)、泰禾、萬科、
恒大等已經(jīng)不見蹤影,取而代之的更多是央企、地方國(guó)企。
以9月9日的孫河地塊為例,參與孫河拿地的共有12家企業(yè)或聯(lián)合體,其中央企或央企聯(lián)合體有5家:方興、保利(龍湖、首開、平安聯(lián)合體)、中糧、 葛洲壩 、中鐵建;還有一家遠(yuǎn)洋地產(chǎn),其大股東為險(xiǎn)資 中國(guó)人壽 ;3家為北京市(區(qū))國(guó)資背景的企業(yè),分別為 金融街 、天恒、金隅大成;中小民營(yíng)企業(yè)只有中駿置業(yè)和懋源,此外還有一家上市房企金地。
從今年北京土地市場(chǎng)成交結(jié)果來看,今年主要的拿地大戶特別是優(yōu)質(zhì)地塊拿地大戶也是保利、華潤(rùn)、方興、中鐵建這樣的央企,以及首開、
城建、天恒這樣具有國(guó)資背景的房企。
還有一個(gè)趨勢(shì)是,為了分散風(fēng)險(xiǎn),即使是央企或國(guó)企,大多數(shù)仍為聯(lián)合拿地,如 陽光城 平安在上海,保利首開、中鐵建方興在北京,合作成了房企獲取“地王”的主要方式。
“京城土地價(jià)格的上揚(yáng),后期高房?jī)r(jià)的支撐乏力,利潤(rùn)空間壓縮使得不少房企被迫
調(diào)整拿地策略,甚至運(yùn)營(yíng)策略。”北京一位業(yè)內(nèi)人士指出。
相關(guān)媒體了解到,萬科、恒大、融創(chuàng)們,正在通過盤活存量市場(chǎng)、兼并收購(gòu)、強(qiáng)強(qiáng)合作等來獲得新的土地資源。
萬科與萬達(dá)的合作,據(jù)萬科高級(jí)副總裁譚華杰透露,雙方的合作正在緊鑼密鼓進(jìn)行中,預(yù)計(jì)今年能達(dá)成至少一個(gè)重大合作項(xiàng)目,而雙方的合作規(guī)模將超過千億。
恒大地產(chǎn)目前帳上現(xiàn)金充足,恒大董事局主席許家印表示,后續(xù)要通過并購(gòu)來擴(kuò)充土地儲(chǔ)備。
而融創(chuàng)董事長(zhǎng)孫宏斌則公開表示北京地價(jià)已經(jīng)太高,其近期重點(diǎn)也是在成都、武漢、南京等二線城市拓展。
