瘋狂的房價(jià)：月漲100萬 是機(jī)會還是泡沫？
發(fā)布時(shí)間：2015-09-04 來源：華爾街見聞網(wǎng) 編輯：郭瑞瑞
摘要：這里說的主要是國內(nèi)一線
城市的
房價(jià)，以上海為例，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，浦東內(nèi)環(huán)以內(nèi)二手
商品房價(jià)格在過去幾個(gè)月內(nèi)飆漲，一套剛需房（80-110平）總價(jià)月漲幅在20-100萬不等。
在2015上半年資本
市場火熱、
央行連續(xù)寬松以及房市
政策連續(xù)放寬的推動下，國內(nèi)的房價(jià)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了完美大逆轉(zhuǎn)有木有？殘酷地打擊了許多想要賣剛需房的有志青年有木有？能買內(nèi)環(huán)的只能看中環(huán)，能買中環(huán)的只能看外環(huán)了有木有？
房價(jià)飆漲的根源還是供不應(yīng)求
以上海為例，2015年8月上海市商品
住宅的供應(yīng)量為77.6萬平方米，同比下滑22.9%；
成交量為124.6萬平方米，同比
上漲90.5%；成交
均價(jià)為30071元/平方米，同比上漲14.4%。（
數(shù)據(jù)來源：上海鏈家市場研究部監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)）
值得注意的是，目前上海的商品住宅
銷售均價(jià)已經(jīng)超過3萬/平方米。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海的商品住宅成交量已經(jīng)連續(xù)五個(gè)月超過120萬平方米，遠(yuǎn)超過每個(gè)月的供應(yīng)量。多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著供應(yīng)量的下滑和需求的增加，未來上海的房價(jià)上漲壓力很大。
從供求比方面，8月供求比為0.6∶1，連續(xù)六個(gè)月呈現(xiàn)供小于求的態(tài)勢，8月商品住宅的供應(yīng)量為77.6萬平方米，同環(huán)比均出現(xiàn)下滑，為2015年第二季度以來的新低，同時(shí)也是近四年來的同期新低。
這也直接使得上海的去化周期進(jìn)一步縮短。一般而言，衡量一個(gè)城市
房地產(chǎn)市場健康可以從去化周期指標(biāo)看待，通常業(yè)內(nèi)的指標(biāo)是在一年左右，但是據(jù)同策咨詢數(shù)據(jù)，目前上海的去化周期小于9個(gè)月，市場火爆程度可見一斑。
據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，上述供應(yīng)減少主要還是開發(fā)企業(yè)有意放緩了入市步伐，特別是中高端項(xiàng)目入市節(jié)奏較此前有明顯放慢，因此8月的中高端項(xiàng)目幾乎沒有入市。某
豪宅項(xiàng)目策劃經(jīng)理表示，“上海的買家相比于
北京在中高端項(xiàng)目上更挑剔，因此中高端項(xiàng)目的操作都會顯得很謹(jǐn)慎。”
“金九銀十”還沒到 接下來會發(fā)生啥？
上海鏈家市場研究部總監(jiān)陸騎麟表示，在8月下旬，一批新增項(xiàng)目入市但卻遲遲未
開盤，而這些項(xiàng)目很明顯就是在“待價(jià)而沽”，可以看出這些
樓盤都在準(zhǔn)備漲價(jià)。
旭輝集團(tuán)總裁林峰也透露，2015年下半年其在上海的樓盤準(zhǔn)備漲價(jià)5%~10%。
1、央行宣布“雙降”。
陸騎麟認(rèn)為，從這一系列利好政策可以看出，政策面對于房地產(chǎn)市場有不錯(cuò)的支撐。8月市場正如預(yù)料般再度延續(xù)了第二季度以來的火熱行情，而伴隨這些有利政策，整個(gè)9月市場或?qū)⒈l(fā)。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，
住房公積金二套
房貸政策進(jìn)行新的
調(diào)整，考慮到降準(zhǔn)降息等政策疊加效應(yīng)的釋放，9月份市場成交將有反彈，價(jià)格環(huán)比增幅也會有所擴(kuò)大，進(jìn)而促使“金九銀十”現(xiàn)象的出現(xiàn)。
8月31日，中國樓市再迎寬松政策，住建部、財(cái)政部與央行發(fā)布通知稱，擁有1套住房并已結(jié)清
購房貸款的二套房公積金最低首付款比例降至20%，自2015年9月1日起執(zhí)行。
此舉意在刺激有需求的購房者入市，降低
開發(fā)商庫存，提振經(jīng)濟(jì)。不過這一政策此時(shí)出臺，或許與3月的樓市新政熱度減退有關(guān)。
齊魯證券分析師羅文波在點(diǎn)評中寫到：
步入三季度，經(jīng)濟(jì)形勢更加錯(cuò)綜復(fù)雜，面臨來自各個(gè)方面的下行壓力。從 7 月固定資產(chǎn)
投資數(shù)據(jù)來看，累計(jì)增速下滑 0.2%，而房地產(chǎn)投資增速下滑 0.3%，延續(xù) 2013 年以來的下行趨勢。我們看到自“3.30”
房產(chǎn)新政頒布以來，商品房銷售情況明顯回暖，
一線城市交投更是火爆，深圳、上海等城市房價(jià)再上一城，形成量價(jià)齊升的局面。但下游銷量的顯著回升并沒有順暢傳導(dǎo)至投資端，盡管銷售面積增速于今年2 月見底回升，開發(fā)資金與新開工同比亦于 3、4月份左右開始回暖，而“新開工-投資”環(huán)節(jié)的景氣度傳導(dǎo)卻遲遲未能完成。
投資周期尚未啟動，銷售情況又生變化。雖然7月的銷售與
融資情況尚屬樂觀，但從高頻數(shù)據(jù)來看，8月份房地產(chǎn)交投火熱的現(xiàn)象似乎有所改變。首先，商品房周度銷量回落，由7月份 70-80%的增速峰值穩(wěn)定下滑至8月末的20%左右；其次，
房企拿地積極性有所下降，8月
土地成交增速始終在-40%左右徘徊；最重要的是，庫存去化速度隨著銷量的減少而顯著減緩，存銷比由7月中旬的35反彈至8月下旬的48，如果現(xiàn)有庫存無法得到有效消化，對新開工乃至投資分項(xiàng)的拉動則更加不可期。
高頻數(shù)據(jù)所傳遞的種種信號表明，3月份房地產(chǎn)新政的拉動作用已經(jīng)在逐漸消退，房地產(chǎn)消費(fèi)并未產(chǎn)生新的內(nèi)生動力，如果要維持樓市的前期增長，需要新的政策進(jìn)行進(jìn)一步刺激。
如此一來便可以理解，在此前政策效應(yīng)邊際性遞減之時(shí)，本次新政的出臺有望再次提振銷售，從而加快投資項(xiàng)企穩(wěn)復(fù)蘇，等到房地產(chǎn)投資觸底回升之后，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈傳導(dǎo)將更加順暢。
然而，“政策層頻繁推出托市新政，在短期刺激的同時(shí)對長期需求亦形成透支。”
羅文波具體指出：
2014年三季度以來，
樓市政策扶持的范圍由首套房擴(kuò)展到無貸款二套房、再到有貸款二套房，有置業(yè)需求的居民在政策的鼓勵(lì)下將大概率提前實(shí)施購房計(jì)劃，但3月末力度如此大的新政（除降低首付比例外，還包括縮小營業(yè)稅征收范圍）對樓市的提振作用也僅僅維持了四個(gè)月左右即現(xiàn)出疲態(tài)，迫使相關(guān)部委不得不接力刺激，那么這一輪地產(chǎn)小周期結(jié)束之后又將何處尋找增長點(diǎn)？我們對此并不樂觀。
