樓市迎來(lái)第五輪寬松? 業(yè)內(nèi)稱(chēng)或還有放松政策
發(fā)布時(shí)間：2015-07-09 來(lái)源：地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng) 編輯：任瀛
7月5日上海發(fā)布
新政：對(duì)達(dá)到上海市居住證積分標(biāo)準(zhǔn)分值且繳納個(gè)人所得稅達(dá)到一定數(shù)額或職工社會(huì)保險(xiǎn)繳費(fèi)基數(shù)達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)的非滬籍人員，定向微調(diào)住房限購(gòu)政策。此前的7月3日國(guó)家稅務(wù)總局也公布了“關(guān)于簡(jiǎn)化個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與
不動(dòng)產(chǎn)土地使用權(quán)免征營(yíng)業(yè)稅手續(xù)的公告”，為減輕納稅人負(fù)擔(dān)，決定不再要求相關(guān)人員提交贈(zèng)與公證材料。
對(duì)于一系列涉及房地產(chǎn)的寬松新政，今年以來(lái)鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策導(dǎo)向不僅僅是從宏觀經(jīng)濟(jì)角度考量，更是由于樓市正面臨痛苦的去
庫(kù)存階段，這既關(guān)系到啟動(dòng)需求，又關(guān)系到化解風(fēng)險(xiǎn)。為此，中央政府一方面從財(cái)稅、信貸、公積金等相關(guān)政策出發(fā)，鼓勵(lì)改善性需求入市，另一方面通過(guò)住房保障貨幣化安置以加快
商品房庫(kù)存消化。他將今年上半年以來(lái)我國(guó)
房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷的多輪政策放寬歸納總結(jié)為第一輪：各地的松綁限購(gòu)政策;第二輪：
央行的限購(gòu)政策調(diào)整及降息;第三輪：各地紛紛發(fā)布的購(gòu)房補(bǔ)貼及央行的再次降準(zhǔn);第四輪：兩會(huì)前后，開(kāi)始鼓勵(lì)自住及改善需求的政策，主要在公積金政策。他認(rèn)為，從各地頻繁出臺(tái)的救市政策看，今年重點(diǎn)
城市的銷(xiāo)量好于去年是確定的，特別是在今年這部分城市的供需關(guān)系改善明顯，
房?jī)r(jià)很可能
上漲，甚至幅度不會(huì)小。
2015年上半年，
全國(guó)百?gòu)?qiáng)城市的
土地出讓金銳減，合計(jì)總出讓11813宗土地，
成交土地出讓金7021.7億，同比2014年同期的10890億下調(diào)幅度達(dá)到了35.5%。北上廣深等一線(xiàn)城市，土地出讓金也明顯減少，合計(jì)出讓金在2015年上半年只有1655.64億，比2014年同期的2605億下調(diào)了36%。
從土地供應(yīng)看，2015年來(lái)，一線(xiàn)城市不論是
住宅土地，還是所有土地供應(yīng)都明顯銳減，但供應(yīng)的土地
價(jià)格則出現(xiàn)了大幅度的上漲。以住宅土地為例，2015年供應(yīng)的土地
均價(jià)為16024元每平米，同比2014年的11863元每平米漲幅高達(dá)35%。土地供應(yīng)稀缺，導(dǎo)致一線(xiàn)
土地市場(chǎng)的爭(zhēng)搶持續(xù)出現(xiàn)。以
北京為例：2015年前5個(gè)月北京僅新增土地供應(yīng)26宗，這一數(shù)量也創(chuàng)造了自2009年以來(lái)近7年的同期新低。
供應(yīng)減少，是全國(guó)主要城市出現(xiàn)成交減少的主要原因。包括北京等主要城市，雖然出讓土地大部分成交溢價(jià)率非常高，但因?yàn)?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/newshuju/tudi/" class="p_wordlink" target="_blank">掛牌土地明顯減少，造成了土地市場(chǎng)的人為
降溫。目前，北京掛牌的只有12宗遠(yuǎn)郊區(qū)土地，處于歷史最低規(guī)模。一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市，地王持續(xù)頻繁出現(xiàn)。整體房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫后，土地市場(chǎng)開(kāi)始火熱。
而包括北京、上海、廣州等在內(nèi)的14個(gè)城市的開(kāi)發(fā)邊界劃定工作將于今年完成，開(kāi)發(fā)邊界將作為城市發(fā)展的剛性約定，不得超越界限盲目擴(kuò)張。最近市場(chǎng)升溫后，一二線(xiàn)土地出現(xiàn)供應(yīng)，
房企就積極爭(zhēng)搶。地王依然頻繁出現(xiàn)，體現(xiàn)了房企對(duì)一二線(xiàn)市場(chǎng)的看多情緒。
一線(xiàn)城市將成樓市復(fù)蘇領(lǐng)頭羊
從目前市場(chǎng)看，公積金政策是地方政府能夠調(diào)整的最直接的購(gòu)房工具，而且公積金的
利率相當(dāng)于商業(yè)
貸款利率的68折，對(duì)于市場(chǎng)有直接的刺激影響。2014年來(lái)的第四輪房地產(chǎn)刺激政策開(kāi)始繼續(xù)升級(jí)，預(yù)計(jì)后期更多的樓市救市政策會(huì)繼續(xù)出臺(tái)。但因?yàn)楦鞯厥袌?chǎng)目前庫(kù)存壓力不同，而從人口流入看，刺激政策對(duì)一二線(xiàn)城市相對(duì)影響較大，從三四線(xiàn)城市目前來(lái)看，整體降溫的趨勢(shì)依然難以改變。
后續(xù)房地產(chǎn)刺激政策還會(huì)有多種可能性，包括降準(zhǔn)降息在下半年都有繼續(xù)出現(xiàn)的可能性，地方政府的救市政策更是力度越來(lái)越大，購(gòu)房者入市的積極性可能提高。北京、上海、深圳等城市，都再次出現(xiàn)了日光盤(pán)，一線(xiàn)城市的住宅用地供應(yīng)減少，這種情況下，一線(xiàn)城市在本輪市場(chǎng)復(fù)蘇中成為領(lǐng)頭羊。政策刺激對(duì)基本面較好的城市所帶來(lái)的作用積極，而對(duì)供過(guò)于求的城市提振作用有限。
