從2005年以來(lái)，我國(guó)先后出臺(tái)一系列政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，比如說(shuō)國(guó)八條，國(guó)六條，明確房貸比例，新國(guó)十條等等。尤其是2010年，在一年時(shí)間里先后三次出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策。但不容回避的事實(shí)是，盡管調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的十八般武器用盡，而政策效果并不理想。

　　過(guò)去五年里房?jī)r(jià)基本上是快速上漲的，政策調(diào)控并沒(méi)有能夠有效阻止這個(gè)上漲趨勢(shì)。因此，從總體上看，政策調(diào)控沒(méi)有取得預(yù)期的成效。分別考察之，不同的政策措施所產(chǎn)生的效果又不盡相同。

　　觀察最近幾年的房地產(chǎn)調(diào)控可以得出以下結(jié)論：政策對(duì)市場(chǎng)的影響力在下降，政策的時(shí)效性越來(lái)越短。要破解房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控怪圈，需要我們認(rèn)真分析、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

　　需要注意的是，因?yàn)?005年5月份后，房地產(chǎn)交易過(guò)程中的稅收增加，因此，市場(chǎng)交易中普遍存在“陰陽(yáng)合同”現(xiàn)象，使統(tǒng)計(jì)的二手房價(jià)格數(shù)據(jù)比實(shí)際市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)低很多(有些城市可能低50%以上)。

　　從二手房?jī)r(jià)格月度環(huán)比走勢(shì)可以看出，2005年7月至2010年底(該數(shù)據(jù)從2005年7月份開(kāi)始發(fā)布)的大多數(shù)月份我國(guó)的房?jī)r(jià)都是呈現(xiàn)快速上漲的狀態(tài)，在75個(gè)月份中，價(jià)格呈現(xiàn)環(huán)比為負(fù)的月份只有12個(gè)，主要分布在2008年下半年和2009年初，其主要原因是受?chē)?guó)際金融危機(jī)的沖擊。

　　首先考察一下2005年的房地產(chǎn)調(diào)控政策效果。從全國(guó)總體看，2005年的“國(guó)八條”的政策效果十分明顯。從價(jià)格看，在政策出臺(tái)后的半年時(shí)間里，全國(guó)總體的房?jī)r(jià)穩(wěn)中有落，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)看，2005年7、8月份的二手房?jī)r(jià)格環(huán)比分別為-0.4和-0.1。

　　2006年政府出臺(tái)的“國(guó)六條”的政策效果不及“國(guó)八條”。房?jī)r(jià)只是出現(xiàn)了短暫的環(huán)比上漲速度放緩，并沒(méi)有出現(xiàn)價(jià)格的下跌，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度從2005年的19.8%增加到23%。

　　根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)反應(yīng)，5、6月份的房?jī)r(jià)下跌幅度應(yīng)該更大一些。下跌幅度最大的是上海市，該市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了明顯的下跌(下跌約15%左右);從交易量看，住房交易量出現(xiàn)明顯下降;房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度也明顯放緩，由2004年的30.2%降到2005年的19.8%。但2005年的十月份之后房地產(chǎn)市場(chǎng)又開(kāi)始重新活躍，尤其是北京、深圳、廣州等城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)快速上升的勢(shì)頭。

　　2007年，以差別化的住房信貸政策為主要內(nèi)容的房地產(chǎn)調(diào)控政策使房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的調(diào)整，從2007年8月份到2009年1月份，深圳房?jī)r(jià)下跌了26%，北京、上海、廣州、天津等城市的房?jī)r(jià)下跌了11%-15%左右。但應(yīng)該客觀地看，導(dǎo)致這輪市場(chǎng)調(diào)整的原因除了政策作用之外，國(guó)際金融危機(jī)的沖擊應(yīng)該不可忽視。

　　按照市場(chǎng)對(duì)政策的反應(yīng)規(guī)律，政策出臺(tái)之始市場(chǎng)反應(yīng)應(yīng)該最明顯，但2007年9月至2008年4月的八個(gè)月里，二手房?jī)r(jià)環(huán)比數(shù)據(jù)分別是1.60、1.40、0.40、0.00、0.10、0.30、0.00、0.30，確實(shí)出現(xiàn)了明顯的漲幅放緩，但一直沒(méi)有出現(xiàn)價(jià)格下跌。房?jī)r(jià)下跌出現(xiàn)在2008年5月份之后，尤其是2008年9月份之后。因此，筆者認(rèn)為，這一輪的政策調(diào)控雖然對(duì)市場(chǎng)調(diào)整起到了一定作用，但促使市場(chǎng)出現(xiàn)持續(xù)、深幅調(diào)整的最主要因素應(yīng)該是金融危機(jī)的沖擊。

　　2010年的房地產(chǎn)調(diào)控政策組合里，核心是4月出臺(tái)的“國(guó)十條”。1月份“4號(hào)文件”出臺(tái)初期市場(chǎng)有所反應(yīng)，交易量出現(xiàn)大幅度下降，價(jià)格也有所松動(dòng)，部分城市的住房交易量降到了2008年的谷底數(shù)量。但3月份之后交易量和房?jī)r(jià)又迅速反彈。導(dǎo)致了“國(guó)十條”的出臺(tái)。

　　“國(guó)十條”被稱之為史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，幾乎涉及了所有能夠使用的政策工具。在政策出臺(tái)初期，交易量迅速下降，根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，5月份北京、上海等五個(gè)城市的二手住宅交易量比3月份下降了75%左右。同時(shí)，價(jià)格也出現(xiàn)明顯下降，深圳、上海和北京的價(jià)格調(diào)整幅度最大，5月份之后累計(jì)最大跌幅分別為7.3%、6.3%和6.9%。

　　盡管房地產(chǎn)調(diào)控力度在9月底的政策里進(jìn)一步加大，不僅將按揭貸款的條件進(jìn)一步收緊，而且明顯了對(duì)非本地居民買(mǎi)房的限制。但市場(chǎng)反應(yīng)似乎很平淡。從價(jià)格看，僅出現(xiàn)一個(gè)月的環(huán)比漲幅回落(從2010年9月份的0.5%回落到10月份的0.1%)，隨后又開(kāi)始加速上漲。

　　從全國(guó)總體情況看，十號(hào)文件出臺(tái)后二手房?jī)r(jià)格環(huán)比連續(xù)三個(gè)月出現(xiàn)下跌，跌幅為最近兩年來(lái)最大，但隨后二手房?jī)r(jià)又開(kāi)始出現(xiàn)上漲，8月份環(huán)比上漲0.1%，9月環(huán)比上漲0.5%，漲幅明顯加快。說(shuō)明“國(guó)十條”只是對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了短期沖擊，并沒(méi)有改變市場(chǎng)運(yùn)行的趨勢(shì)。

　　2005年以來(lái)，我國(guó)每年都出臺(tái)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。要破解房地產(chǎn)市場(chǎng)“越調(diào)越漲”的怪圈，需要我們認(rèn)真分析和總結(jié)最近幾年我們房地產(chǎn)調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。