日前，記者走訪了山西省6城區(qū)的樓盤(pán)，深感“限購(gòu)令”重壓之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方各自的壓力。 一邊是開(kāi)發(fā)商賣(mài)力賣(mài)房，一邊是購(gòu)房者對(duì)降價(jià)幅度不太買(mǎi)賬。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，房子賣(mài)不出去，是最大的困惑;但是，對(duì)于多數(shù)購(gòu)房者而言，房?jī)r(jià)依然讓他們難以承受。樓市最終走向何方?太多數(shù)的人還在等待答案。

　　太原市“限購(gòu)令”出臺(tái)已有時(shí)日，在“限購(gòu)”的高壓下，一邊群眾在一路喊降，一邊開(kāi)發(fā)商卻沒(méi)感覺(jué)。那么省城房?jī)r(jià)到底降在了哪里?對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，是等，還是不等?

　　2011年上半年，政府對(duì)樓市最關(guān)鍵的調(diào)控措施之一就是“限”字。從限貸，到限購(gòu)，再到限價(jià)，似乎一個(gè)“限”字直接影響著整個(gè)樓市的路線圖。

　　房?jī)r(jià)開(kāi)始降了沒(méi)有?

　　日前，記者以購(gòu)房者的身份走訪了省城多家樓盤(pán)了解到，從7月以來(lái)，開(kāi)發(fā)商們顯得特別“大方”，折扣力度比以往大很多，“限購(gòu)令”似乎變成了“促銷(xiāo)令”。面對(duì)商品房成交量走勢(shì)“疲軟”的現(xiàn)狀，多家樓盤(pán)大打折扣，且形式多樣，意在刺激成交量上揚(yáng)。

　　在千峰南路的萬(wàn)象城售樓中心，一位李姓銷(xiāo)售員表示，現(xiàn)在樓盤(pán)一期已經(jīng)銷(xiāo)售完畢，二期的工程正在進(jìn)行中，預(yù)計(jì)2011年年底開(kāi)盤(pán)�，F(xiàn)在購(gòu)房全款9.2折、分期9.4折、銀行按揭9.7折，等到了開(kāi)盤(pán)時(shí)，以現(xiàn)在的房?jī)r(jià)肯定買(mǎi)不到了。記者以銀行按揭為例粗略算了一下，現(xiàn)在購(gòu)房每平米能便宜200元左右，100平米的房子下來(lái)就能便宜2萬(wàn)元左右。如果付全款，算下來(lái)優(yōu)惠的則更多。

　　隨后記者所到之處看到，各家樓盤(pán)都有不同程度的打折優(yōu)惠活動(dòng)。多家的售樓人員緊追著購(gòu)房者，不停地介紹著自家的賣(mài)點(diǎn)。那么，這一切是否就意味著樓市開(kāi)始降價(jià)了?

　　某售樓中心的銷(xiāo)售經(jīng)理王曉東表示：“就目前的市場(chǎng)情況，大部分開(kāi)發(fā)商資金鏈越來(lái)越緊張。因此，開(kāi)發(fā)商采取促銷(xiāo)手段，以價(jià)換量，這是回款需要，并不算真正的降價(jià)。很多房地產(chǎn)商推出少量特價(jià)房，實(shí)行低價(jià)開(kāi)盤(pán)策略，具有明顯的促銷(xiāo)效果，這樣剛性需求容易被市場(chǎng)調(diào)動(dòng)。其實(shí)，很多購(gòu)房者也體會(huì)到，開(kāi)發(fā)商提供的優(yōu)惠房，或戶型不好、或采光差、或位置偏，一些好地段、好樓層的商品房并無(wú)變化，很難下決心購(gòu)買(mǎi)。”

　　太原市一家房地產(chǎn)公司的劉總表示：“在當(dāng)前限購(gòu)政策、限貸政策的影響下，確實(shí)抑制了一部分購(gòu)房需求，這種壓力現(xiàn)在愈發(fā)明顯。但是，從年初到現(xiàn)在，有誰(shuí)說(shuō)過(guò)地價(jià)降了?鋼材、水泥、勞動(dòng)力價(jià)格又大幅上漲，這房?jī)r(jià)怎么能真正降下來(lái)?”

　　降價(jià)，等還是不等?

　　觀望情緒漸漸濃厚，開(kāi)發(fā)商期待以優(yōu)惠房?jī)r(jià)撬動(dòng)購(gòu)房者買(mǎi)房意愿，但效果不佳。上半年，太原市商品房成交量走勢(shì)“疲軟”，商品房銷(xiāo)售面積為136.8萬(wàn)平方米，同比下降了1.55%。一些銷(xiāo)售人員也表示，隨著促銷(xiāo)力度的加大，近期前來(lái)看房和買(mǎi)房的人有所增加，但總體貢獻(xiàn)有限。

　　上半年，樓市開(kāi)始慢慢退燒，回歸理性。但如今樓市“下半場(chǎng)”已匆匆開(kāi)局，購(gòu)房者還是沒(méi)有等到房?jī)r(jià)下跌的消息。據(jù)太原市房管局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上半年，太原市商品住房交易價(jià)格平均為5679.53元/平方米，同比上漲了2.37%，但是較去年同期的同比漲幅24.14%，下降了近22個(gè)百分點(diǎn)。而恰恰是漲幅“下降近22個(gè)百分點(diǎn)”吸引了人們的眼球。

　　然而，對(duì)于房?jī)r(jià)，太原市民小秦不但沒(méi)有感覺(jué)到下降反而覺(jué)著是一直在漲。小秦是適婚青年，迫切需要購(gòu)買(mǎi)一套房子，從限購(gòu)令出臺(tái)實(shí)施一直等到現(xiàn)在，房?jī)r(jià)由原來(lái)的6400元/平方米到現(xiàn)在的7500元/平方米，本來(lái)是等著房?jī)r(jià)再降一點(diǎn)，可等來(lái)的卻是實(shí)實(shí)在在的后悔。

　　據(jù)小秦介紹，為了買(mǎi)套合適的房子，他跑了大大小小不下40家樓盤(pán)，最終選定在位于長(zhǎng)風(fēng)西大街的太原富力城，因?yàn)槭≌�府、市委、市政府南遷，市政府路建成通車(chē)，省七大工程陸續(xù)竣工，南面將來(lái)會(huì)是太原的城市中心。所以，買(mǎi)房一定要到南面，將來(lái)一定會(huì)升值。

　　“等，還是不等?”糾結(jié)的小秦只能寄希望于房?jī)r(jià)再降一點(diǎn)就買(mǎi)，可沒(méi)想到等來(lái)的卻是漲價(jià)了，在他看來(lái)，很多樓盤(pán)沒(méi)有大幅增長(zhǎng)，已屬不易。其實(shí)，糾結(jié)的又何止小秦一個(gè)人呢?

　　房?jī)r(jià)緣何不降反升?

　　目前，太原市商品住房交易價(jià)格平均為5679.53元/平方米，較去年上半年小幅上漲2.37%，那么平均5679.53元/平方米房?jī)r(jià)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中有多少?按著這個(gè)平均價(jià)格能否在市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)到一套手續(xù)齊全的房子呢?#p#副標(biāo)題#e#

　　據(jù)記者了解，現(xiàn)在市場(chǎng)上“五證”齊全的房子大部分都在7000元/平方米以上，而手續(xù)不全的房子也都在6000元/平方米以上。只有號(hào)稱(chēng)是大產(chǎn)權(quán)，而實(shí)際上卻是“無(wú)證”開(kāi)發(fā)的房子，售價(jià)在4500元左右，買(mǎi)這類(lèi)房子的風(fēng)險(xiǎn)性可見(jiàn)有多大。加之城中村價(jià)格較低的小產(chǎn)權(quán)房，也在很大程度上稀釋了平均房?jī)r(jià)。

　　一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示：“太原商品房成交量、成交額基數(shù)相對(duì)較低，不能和一線城市相比。一個(gè)房地產(chǎn)大項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)，確實(shí)會(huì)造成全城樓價(jià)和交易量的快速上升。僅一個(gè)星河灣項(xiàng)目，帶動(dòng)太原市6月底平均房?jī)r(jià)增長(zhǎng)500元/平方米。前后之差，使得太原市平均房?jī)r(jià)降了近300元/平方米。

　　因此，除了調(diào)控政策壓力使得房地產(chǎn)商對(duì)利潤(rùn)降低預(yù)期外，太原房?jī)r(jià)變化還有著本地的諸多“特色”。值得警惕的是，不能以平均房?jī)r(jià)上漲幅度低了，就認(rèn)為房?jī)r(jià)降了，應(yīng)當(dāng)思考降在何處?

　　市民李女士表示，就目前的現(xiàn)狀來(lái)看，呈現(xiàn)出一邊在喊降、一邊沒(méi)感覺(jué)。就拿萬(wàn)科金域的房子來(lái)看，樓盤(pán)還未開(kāi)盤(pán)，估計(jì)均價(jià)都是8000元/平方米以上，這么高的房?jī)r(jià)老百姓能承受得起嗎?

　　省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的專(zhuān)家表示，在這種情況下，只能說(shuō)明平均房?jī)r(jià)低了，并不能代表房?jī)r(jià)就降了。目前省城大部分區(qū)域的房?jī)r(jià)在上半年依然堅(jiān)挺，房?jī)r(jià)暫時(shí)仍難有較大幅度的松動(dòng)，商品房?jī)r(jià)格真正得以調(diào)整尚需時(shí)日。但是，不可否認(rèn)的是，目前不少開(kāi)發(fā)商都面臨資金緊張的壓力，如果滯銷(xiāo)的狀況持續(xù)，不排除個(gè)別樓盤(pán)會(huì)采取更多打折促銷(xiāo)等多種變相降價(jià)方式消化庫(kù)存。 在此現(xiàn)狀下，供需雙方已經(jīng)進(jìn)入到“死磕”的博弈階段。各方博弈下，能否找到平衡點(diǎn)，尚不明朗。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前購(gòu)房需求銳減，成交量大幅萎縮，僅僅是在嚴(yán)厲的限購(gòu)政策影響下樓市表現(xiàn)出來(lái)的一種假象。其實(shí)，觀望等待的剛性購(gòu)房需求和改善型購(gòu)房需求依然旺盛;由于投資渠道匱乏，投資類(lèi)需求依舊在窺視房地產(chǎn)市場(chǎng)，伺機(jī)入場(chǎng)。因此，在供不應(yīng)求的矛盾無(wú)法得到根本扭轉(zhuǎn)的前提下，樓市依舊是呈現(xiàn)不降反升的局勢(shì)。

　　剛需型購(gòu)房者該如何買(mǎi)房?

　　隨著樓市調(diào)控政策的不斷深化，房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫明顯，市民買(mǎi)房也有了更多的選擇余地;但是，不少購(gòu)房者對(duì)政策的具體內(nèi)容不夠了解，對(duì)樓市未來(lái)走向也感到很困惑。

　　在貸款方面，交通銀行迎西支行的張經(jīng)理說(shuō)，買(mǎi)房一定要量力而為，不要一味追求大房子而讓日子過(guò)得窘迫。假如一個(gè)家庭的月收入在4000元左右，那么還款額不要超過(guò)2000元;如果一個(gè)家庭的年收入在4萬(wàn)元，那么這個(gè)家庭最大的貸款額是4萬(wàn)元的10倍，也就是40萬(wàn)元。因此，建議購(gòu)房者根據(jù)家庭的經(jīng)濟(jì)狀況，買(mǎi)自己負(fù)擔(dān)得起的好房子，適合自己的也就是最好的。

　　準(zhǔn)備買(mǎi)房結(jié)婚的市民曹先生徘徊在各大樓盤(pán)間，聽(tīng)著眾多售樓人員“打折、優(yōu)惠”的宣傳，動(dòng)了馬上買(mǎi)房的心思。但自己工作才兩年，經(jīng)濟(jì)條件有限。本來(lái)打算訂一套70平方米左右、兩室一廳的房子，可是了解到目前的“限購(gòu)令”后，又有點(diǎn)猶豫了：萬(wàn)一買(mǎi)下了小戶型，以后想換套大的就難了。記者了解到，不少像曹先生一樣的剛需型購(gòu)房者的觀念出現(xiàn)了變化，擔(dān)心未來(lái)房地產(chǎn)政策會(huì)繼續(xù)收緊，換房更難。

　　不過(guò)，太原市房管局相關(guān)人士表示，目前，太原市執(zhí)行的限購(gòu)政策、房貸措施等對(duì)首次置業(yè)的人群并沒(méi)有明顯影響。購(gòu)房者應(yīng)根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)能力，選擇可負(fù)擔(dān)的戶型。

　　業(yè)內(nèi)人士建議，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策直指炒房者，即使未來(lái)再出臺(tái)相關(guān)政策，剛需型購(gòu)房者也不必?fù)?dān)心。像曹先生這樣剛畢業(yè)、缺少資金的首次置業(yè)者“量入為出”最重要，可以考慮購(gòu)買(mǎi)過(guò)渡型住房。同時(shí)，銀行對(duì)個(gè)人商業(yè)貸款的審批也越來(lái)越嚴(yán)格，市民選擇公積金貸款是個(gè)好辦法。公積金貸款不僅利率優(yōu)惠，而且貸款額度高、年限長(zhǎng)，還款方式也靈活方便。

　　省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的專(zhuān)家表示：買(mǎi)房關(guān)鍵看自己的需要，有需要就買(mǎi)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性很強(qiáng)，一些一線城市房?jī)r(jià)開(kāi)始回落，但是太原目前還沒(méi)有降價(jià)，因此剛需型的購(gòu)房者不必過(guò)多考慮房?jī)r(jià)的漲跌。

　　據(jù)太原市房管局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，太原市6月份新建住宅價(jià)格環(huán)比漲幅為0.3%。太原市整體房?jī)r(jià)依然在穩(wěn)步上揚(yáng)，但房?jī)r(jià)上漲的幅度有所減緩。

　　對(duì)此，太原市房管局相關(guān)人士認(rèn)為，自2011年“限購(gòu)令”出臺(tái)以來(lái)，省城商品住房銷(xiāo)售一直處于下降通道。影響商品房銷(xiāo)售的因素多種多樣，就目前市場(chǎng)情況看，太原房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量較為充足，供需基本達(dá)到平衡、價(jià)格基本合理。目前樓市依然處于“量變”中，市區(qū)中住宅存量較多，主要是由于宏觀調(diào)控后，大多數(shù)人認(rèn)為，房?jī)r(jià)會(huì)有松動(dòng)，導(dǎo)致觀望情緒漸漸濃厚。但隨著新增房源的增加，包括剛需在內(nèi)的各種購(gòu)房需求都放慢了腳步，使得大量房源積壓了下來(lái)。因?yàn)橘u(mài)不動(dòng)，所以開(kāi)發(fā)商也放慢了施工建設(shè)的速度，上市房源的數(shù)量和速度也會(huì)跟隨政策調(diào)整，不會(huì)大量快速增加。