2006年年底，香港長江實(shí)業(yè)下屬公司以底價(jià)22億元獲得普陀區(qū)真如副中心啟動(dòng)區(qū)A3-A6地塊。該地塊位于銅川路以北、曹楊路以東、規(guī)劃真華路以西、規(guī)劃固川路以南，地處上海真如城市副中心南部核心區(qū)。該項(xiàng)目也是上海中環(huán)區(qū)域內(nèi)面積最大的城市綜合體項(xiàng)目。

　　據(jù)長江實(shí)業(yè)執(zhí)行董事黃思行介紹，普陀區(qū)真如城市綜合體項(xiàng)目命名為“高尚領(lǐng)域”。該項(xiàng)目占地面積約19.7公頃，地上、地下總建筑面積達(dá)114萬平方米。其中，商業(yè)購物面積約20萬平方米。該項(xiàng)目建成后，將包括商場(chǎng)、酒店、寫字樓、公寓和住宅等不同業(yè)態(tài)。其中，A5地塊上將建一幢320米高的超高商業(yè)建筑，堪稱“滬西第一樓”，未來將成為該區(qū)域的地標(biāo)性建筑。

　　“進(jìn)度令人滿意”

　　在開發(fā)周期上，據(jù)黃思行介紹，該項(xiàng)目目前已全面施工，首期預(yù)計(jì)于2012年投入使用，整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2018年落成。長江實(shí)業(yè)執(zhí)行董事趙國雄也表示，包括真如地塊在內(nèi)的3個(gè)項(xiàng)目“自動(dòng)工以來進(jìn)度令人滿意”。

　　據(jù)了解，真如城市副中心建成后，將與徐家匯、五角場(chǎng)和浦東花木并列上海四大城市副中心。

　　7月14日，香港長江實(shí)業(yè)(集團(tuán))有限公司召開項(xiàng)目啟動(dòng)發(fā)布會(huì)，其旗下普陀“真如地塊”、嘉定“南翔地塊”、浦東地塊3個(gè)項(xiàng)目同時(shí)啟動(dòng)。長江實(shí)業(yè)“真如地塊”終于啟動(dòng)，這距該地塊的成交時(shí)間已過去了近5年。但長江

　　緩慢開發(fā)的收益

　　據(jù)了解，綠地B1、B2地塊是2009年拿下的，已于2010年12月底動(dòng)工，預(yù)計(jì)整個(gè)項(xiàng)目到2013年全面建成。相比長江實(shí)業(yè)真如地塊，雖然拿地晚了3年，但項(xiàng)目的建成日期卻要早5年。

　　上海久銀投資研究部經(jīng)理趙豫川表示，從客觀上來講，長江實(shí)業(yè)真如項(xiàng)目因與地下軌道交通11號(hào)線對(duì)接，做起來比較復(fù)雜。而綠地拿下的地塊體量小，相對(duì)簡(jiǎn)單一些。但即便如此，真如項(xiàng)目的開發(fā)速度仍然較慢，存在主觀上控制開發(fā)節(jié)奏的可能。

　　此次，長江實(shí)業(yè)公布真如地塊2018年竣工的消息后，一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士直言，長實(shí)系一向是“最早拿地、最后動(dòng)工”。以真如地塊為例，其計(jì)劃的開發(fā)時(shí)間超過了12年，這種“緩慢開發(fā)模式”賺取的土地溢價(jià)，將不止于現(xiàn)在測(cè)算的60億元。

　　按照長江實(shí)業(yè)2006年的拿地價(jià)格計(jì)算，真如地塊的樓板價(jià)約為3055元/平方米。而綠地2009年底競(jìng)得的同區(qū)域B1、B2地塊，其樓板價(jià)已達(dá)到8900元/平方米。據(jù)業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，參照當(dāng)前區(qū)域在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格，該項(xiàng)目周邊即將推出地塊的出讓價(jià)格或?qū)⑦_(dá)到12000元/平方米。若按此計(jì)算，目前長實(shí)項(xiàng)目溢價(jià)率已達(dá)300%，溢價(jià)至少60億元以上。

　　2007年，御翠豪庭開盤的成交均價(jià)達(dá)36000多元/平方米;2009年最后一次開盤時(shí)，項(xiàng)目報(bào)價(jià)已達(dá)70000元/平方米。而早期一些開發(fā)商在古北開發(fā)的項(xiàng)目均價(jià)不到20000元/平方米。長實(shí)系靠“緩慢開發(fā)”獲取額外收益的能力可見一斑。

　　事實(shí)上，長實(shí)系在上海“緩慢開發(fā)”由來已久。據(jù)長江實(shí)業(yè)官網(wǎng)顯示，從1992年進(jìn)軍內(nèi)地開始，目前長實(shí)系在上海擁有的項(xiàng)目已達(dá)13個(gè)。除了趙巷地塊外，多數(shù)項(xiàng)目均在2008年以前拿地，且大多仍處于開發(fā)中。

　　以長實(shí)系在上海古北的項(xiàng)目為例。據(jù)其2001年年報(bào)，古北項(xiàng)目名為御翠豪庭，規(guī)劃為2004年6月完工。但在此后的兩年年報(bào)中，古北項(xiàng)目一直處于“計(jì)劃中”，竣工時(shí)間從原定的2004年先是推遲至2005年，后又推遲至2008年。

　　實(shí)業(yè)高層回應(yīng)稱，此說法并不客觀，并強(qiáng)調(diào)對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度一直如期推動(dòng)。長江實(shí)業(yè)執(zhí)行董事趙國雄表示，包括真如地塊在內(nèi)的3個(gè)項(xiàng)目“自動(dòng)工以來進(jìn)度令人滿意”。

　　值得關(guān)注的是，上海市普陀區(qū)“真如地塊”早在2006年即已成交。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，長江實(shí)業(yè)在上海的幾大項(xiàng)目開工晚，慣用拖延時(shí)間的方法使得土地升值，從而獲取巨大收益。