劉曉光：房地產(chǎn)還存有15年的快速成長(zhǎng)期
最近的房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么樣，是否能一直穩(wěn)步發(fā)展下去是一個(gè)重要的問題。在全國(guó)陷入調(diào)控的旋渦時(shí)，我們?cè)撊绾螒?yīng)對(duì)?為此，我們采訪了首創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉曉光，聽聽他從業(yè)15年以來，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法。
0352房網(wǎng)：在首創(chuàng)集團(tuán)工作16年，您歷經(jīng)了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)變遷。在歷史最嚴(yán)厲調(diào)控下，怎樣看待這一行業(yè)發(fā)展?
劉曉光：1998年住房制度改革，房地產(chǎn)行業(yè)剛剛起步，當(dāng)時(shí)地產(chǎn)行業(yè)孕育著一個(gè)龐大的潛在市場(chǎng)。1998年到2004年的價(jià)格漲幅非常小，是一個(gè)很平緩的曲線。2004年到2006年的漲幅，略有一點(diǎn)增長(zhǎng)。實(shí)際上真正增長(zhǎng)是2008年以后。
現(xiàn)在，我仍然堅(jiān)持我的觀點(diǎn)，我們還有15年的快速成長(zhǎng)期。房地產(chǎn)行業(yè)是中國(guó)最大的行業(yè)之一。13億人口的消費(fèi)離不開它，它也同時(shí)帶動(dòng)了五六十個(gè)衍生行業(yè)。
目前，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)有調(diào)整。一個(gè)是利潤(rùn)率的調(diào)整，不會(huì)再有暴利了，慢慢回歸到穩(wěn)健的利潤(rùn)率上。第二是結(jié)構(gòu)調(diào)整，不能一味地蓋住宅，而是產(chǎn)業(yè)、住宅同步發(fā)展。
0352房網(wǎng)：做商業(yè)地產(chǎn)資金是比較大的挑戰(zhàn)，奧特萊斯的融資和回報(bào)模型是不是已經(jīng)建立起來，需要多長(zhǎng)時(shí)間利潤(rùn)最大化?
劉曉光：做商業(yè)地產(chǎn)的挑戰(zhàn)比做住宅的挑戰(zhàn)要大得多。奧特萊斯面臨的最大挑戰(zhàn)就是融資。比如要建十個(gè)奧特萊斯城市新中心，一個(gè)投資幾十億、上百億，十個(gè)就需近千億，這其中30%是商業(yè)、服務(wù)業(yè)，也就是約有300億。這300億是押在那兒不能動(dòng)的，而且開始是要賠錢的。自有資金肯定不夠，要有貸款、私募、信托、基金等多種渠道并進(jìn)。
在奧特萊斯項(xiàng)目中，我們可以用住宅賺的錢來補(bǔ)貼商業(yè)的建設(shè)，商業(yè)建成之后的運(yùn)營(yíng)，每一個(gè)要養(yǎng)三年才能獲得回報(bào)。利潤(rùn)最大化的時(shí)點(diǎn)可能要8年。因?yàn)檫@個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式不是一個(gè)兩個(gè)項(xiàng)目，做完計(jì)劃中的5個(gè)，可能差不多要四年時(shí)間。
保障房建設(shè)可設(shè)置微利模型
0352房網(wǎng)：關(guān)于現(xiàn)在比較受關(guān)注的保障房建設(shè)，您有何建議?
劉曉光：我們要建立一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的國(guó)家模型出來�，F(xiàn)在雙軌制基本定調(diào)，一個(gè)值得注意的問題是，一軌是保障房，應(yīng)該做到真正保障。保障房建設(shè)可以設(shè)置一個(gè)微利模型，比如銀行利息是6%或7%，保障房回報(bào)可以給到8%或9%。希望政府能夠建立一個(gè)保障房的回報(bào)基金，萬一8%的回報(bào)有問題，可以以此補(bǔ)充一些。另外，我還主張，建立市場(chǎng)化的物業(yè)管理體制，讓住保障房的人也能夠享受好的服務(wù)。
0352房網(wǎng)：您以前說過，我們的資金市場(chǎng)控制太嚴(yán)格了，對(duì)此有何建議?
劉曉光：確實(shí)有這個(gè)問題，房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，第一是高成長(zhǎng)率行業(yè)，第二是人民群眾需要的行業(yè)。那就需要提供一些資金支持和金融支持。怎么提供呢?一是老百姓不要光去買房來作為投資。開發(fā)點(diǎn)其他金融產(chǎn)品，比如長(zhǎng)期的投資收益?zhèn)?%或9%的回報(bào)，讓老百姓享受中國(guó)地產(chǎn)業(yè)高速成長(zhǎng)的成果。二是資本市場(chǎng)能不能稍微再寬點(diǎn)，做保障房、產(chǎn)業(yè)用房的允許上市融資。此外，房地產(chǎn)行業(yè)也是一個(gè)大的產(chǎn)業(yè)，對(duì)于正常的開發(fā)貸，還是希望能夠讓它維持循環(huán)生產(chǎn)。
0352房網(wǎng)：感謝您接受我們的專訪。
