2010年以來，我國出臺了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策，尤其是2011年1月出臺的“新國八條”，政策力度進(jìn)一步加大，調(diào)控手段趨于多樣化，調(diào)控對象更為明確。

　　住建部近日發(fā)出通知，要求各地在確定年度新建住房價格控制目標(biāo)時，要在本地區(qū)內(nèi)聽取社會的意見，使各地調(diào)控目標(biāo)的制定科學(xué)合理，并取得社會的認(rèn)同和支持。根據(jù)聽取意見的情況，酌情調(diào)整已發(fā)布的調(diào)控目標(biāo)。

　　加大住房保障是政府的責(zé)任，也是利國利民的好事，然而，如果具體政策設(shè)計不當(dāng)，很有可能成為某些特權(quán)階層尋租、謀利的工具，誰都愿意不花本錢去享受政府公共資源的補(bǔ)貼，并借此而發(fā)個財產(chǎn)性收入的大財。但從歷次出臺房地產(chǎn)政策看，保障對象從來就是一筆糊涂賬。

　　但“新國五條”是以往房地產(chǎn)調(diào)控政策的延伸，在調(diào)控思路上仍然以“增加保障性住房供給”和“打擊投機(jī)投資需求”為重點，能否從根本上疏導(dǎo)需求、增加供應(yīng)、平衡供求，政策效果有待觀察。此外，要求地方政府提出“新建住房價格控制目標(biāo)”這一政策在執(zhí)行落實中阻力重重，從目前各地公布房價調(diào)控目標(biāo)及調(diào)控細(xì)則情況就可以看出這一點。

　　一、“新建住房價格控制目標(biāo)”尚需進(jìn)一步明晰

　　“新國八條”要求2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布。這一新的調(diào)控手段很有可能引發(fā)較大爭議，預(yù)計在執(zhí)行落實中存在較大阻力。

　　首先，即便政策層面認(rèn)定以國家統(tǒng)計局公布的房價數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，仍存在地方政府以“玩數(shù)字游戲”逃避責(zé)任的風(fēng)險。平均房價本就不是個準(zhǔn)確定義的標(biāo)準(zhǔn)數(shù)，自然就可以用各種方式來假戲真唱了，如用外圍的低價房大量供給將少量高檔房的價格平均下去;如用大量保障性住房供給將價格平均下去;如嚴(yán)格限制高價房的銷售許可，將銷售平均價格降低;如用銷售限價方式強(qiáng)令開發(fā)商降價;如用“限房價、競地價”的方式供應(yīng)土地等等。目前在各城市已公布的房價控制目標(biāo)中，濟(jì)南、蘭州等城市特指“新建商品住房價格”，而上海等地則為“新建住房價格”，“新建住房價格”中會包括保障性住房，本身價格低，能拉低統(tǒng)計房價。

　　其次，關(guān)于房價的統(tǒng)計數(shù)據(jù)存有較大爭議。相關(guān)數(shù)據(jù)每經(jīng)發(fā)布總會引起廣泛爭議，或與普通民眾感受不相吻合，或與地方政府及其他機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)產(chǎn)生較大出入。給定房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)無法獲得完全認(rèn)可，要用新建住房價格作為考核問責(zé)的目標(biāo)，必然會出現(xiàn)激烈的爭論和博弈。

　　最后，由于地方政府與房地產(chǎn)存在千絲萬縷的復(fù)雜利益聯(lián)系，并且中央是首次要求地方政府公布調(diào)控目標(biāo)，也沒有對調(diào)控目標(biāo)提出任何數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)甚至是原則性的規(guī)定，這樣很有可能出現(xiàn)地方政府在制定調(diào)控目標(biāo)時過于謹(jǐn)慎、目標(biāo)偏低，達(dá)不到該項政策應(yīng)有的效果。如目前已公布房價調(diào)控目標(biāo)的城市，只有北京提出“穩(wěn)中有降”，其余城市房價控制目標(biāo)均有程度不一的上漲，大部分定在10%左右，房價調(diào)控目標(biāo)變成了“漲價令”。

　　二、地方政府在執(zhí)行落實中存在政策力度弱化趨勢

　　地方政府能否認(rèn)真貫徹落實國家房地產(chǎn)調(diào)控政策精神，是房地產(chǎn)調(diào)控能否取得預(yù)期成效的關(guān)鍵，而從目前各地貫徹實施“新國八條”的情況看，形勢并不樂觀：

　　首先，許多城市對于出臺調(diào)控細(xì)則不積極。按照“新國八條”要求，全國至少應(yīng)有36個城市在2月20日之前出臺地方調(diào)控細(xì)則，然而截至2月22日，出臺限購政策的城市(含地方政府規(guī)定)只有18個，這意味著全國過半城市未按規(guī)定期限出臺限購措施。尤其省會城市出臺細(xì)則普遍比較慢，重要原因是擔(dān)心政策對當(dāng)?shù)?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/" class="p_wordlink" target="_blank">房產(chǎn)市場沖擊太大，可能對地方經(jīng)濟(jì)帶來較大影響。

　　其次，已經(jīng)出臺細(xì)則的城市存在政策力度逐漸減弱趨勢�？傮w而言，一線城市限購政策較為嚴(yán)格，而二線城市，尤其是中西部地區(qū)，大多將限購范圍劃定在主城區(qū)范圍內(nèi)，有的雖然也列明“全市”，但是沒有明確區(qū)域，因此也有操作空間，各地在限購范圍、限購門檻、限購執(zhí)行期限、納稅年限和社保證明門檻等方面各有文章。石家莊版本的調(diào)控細(xì)則限定了房屋限購的范圍在市五區(qū)和高新區(qū)范圍之內(nèi)，細(xì)則同時提出限購政策有效期到2011年12月31日。成都版“限購令”限購范圍為本市主城區(qū)，沒有涉及到郊區(qū)郊縣，而且也沒有規(guī)定本市納稅證明或社會保險繳納證明最低年限限制。貴陽僅限定“市中心城區(qū)人口密集、房價過高一環(huán)內(nèi)的住房”，比成都只限主城區(qū)范圍更窄。天津限購細(xì)則將“新國八條”規(guī)定的提供累計五年繳稅或社保證明放寬為一年。此外，已出臺調(diào)控細(xì)則的城市均未提及新建住房價格控制目標(biāo)。#p#副標(biāo)題#e#

　　最后，曲線購房規(guī)避限購令的現(xiàn)象并不鮮見。除了北京、上海等一線城市對戶籍準(zhǔn)入有較高門檻外，不少城市實行購房落戶制度，只要購入房屋達(dá)到一定面積，就可以遷入戶口。因此，非戶籍人口可以先買一套房，落戶后再買第二套。有人專門為各類勞動者及相關(guān)單位代理社保代繳、補(bǔ)繳業(yè)務(wù)，為異地購房者補(bǔ)辦社保證明。地方出臺調(diào)控細(xì)則一般是要求購房人主動提供家庭擁有房屋的證明，房屋管理局很少去實地核查，尤其對于家庭成員、親屬之間轉(zhuǎn)移、潛在擁有房屋的情況，不能實地查明，相關(guān)漏洞可能影響政策執(zhí)行的效果。還有“假裝借錢以房抵債”、“先簽合同做委托公證暫不過戶”、“冒充員工騙取納稅證明”、“假結(jié)婚假離婚”、“以公司名義購房”等等。

　　三、保障房的保障對象標(biāo)準(zhǔn)有待進(jìn)一步明確

　　隨著保障房建設(shè)規(guī)模日益擴(kuò)大，與之相關(guān)的分配、運(yùn)營和管理問題都提上了議事日程。圍繞保障性住房分配暴露出的一系列缺陷已經(jīng)成了一個全國性的問題，從去年到今年，從北方到南方，從東部發(fā)達(dá)地區(qū)到西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)，瞞報、騙購、作弊、違規(guī)等腐敗問題層出不窮，嚴(yán)重影響政府的公信力，損害了黨和政府的形象。加大住房保障是政府的責(zé)任，也是利國利民的好事，然而，如果具體政策設(shè)計不當(dāng)，很有可能成為某些特權(quán)階層尋租、謀利的工具，誰都愿意不花本錢去享受政府公共資源的補(bǔ)貼，并借此而發(fā)個財產(chǎn)性收入的大財。但從歷次出臺房地產(chǎn)政策看，保障對象從來就是一筆糊涂賬，這次“新國八條”也不例外，對保障對象標(biāo)準(zhǔn)只字未提。從歷次房地產(chǎn)調(diào)控政策看，中央層面關(guān)于保障對象的政策規(guī)定非常籠統(tǒng)，只有原則性的規(guī)定，缺乏具體明確的衡量標(biāo)準(zhǔn)，這客觀上為腐敗行為的滋生打開了方便之門。因此，未來需要進(jìn)一步根據(jù)收入、現(xiàn)有居住面積、資產(chǎn)狀況等因素制定保障對象具體明確的可量化標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)實際情況建立保障對象的動態(tài)調(diào)整機(jī)制，同時確保在分配程序和實際操作中做到公開公平公正。

　　四、對住房需求“堵有余，疏不足”

　　在市場經(jīng)濟(jì)條件下，某種商品價格快速上漲，一般是由供需失衡引起的，供不應(yīng)求導(dǎo)致價格上漲。住房作為一種商品，同樣遵循這一客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律。從我國房地產(chǎn)需求看，除了剛性的居住需求外，在目前我國投資渠道狹窄、實際利率為負(fù)的情況下，房地產(chǎn)投資也可以看作“剛性需求”。我國近幾年房價過快上漲，最根本的原因還是供求矛盾突出，從2005年開始，銷售面積與竣工面積的比例從1∶1提高到了2010年的1.37∶1，2010年商品房銷售10.43億平方米，而竣工只有7.6億平方米，供需缺口持續(xù)加大。因此，從長期來看，房地產(chǎn)市場的剛性需求將有效支撐房屋價格，如果市場供應(yīng)不能繼續(xù)增加、未來供應(yīng)緊缺預(yù)期不變，市場難有根本性轉(zhuǎn)變，房價上漲壓力仍然會比較大，高企的房價是果，而不是因。

　　而“新國八條”大部分政策的落腳點均集中于抑制需求方面，對疏導(dǎo)需求、增加普通商品住房供應(yīng)的實質(zhì)性措施不多。文件重點提到了增加保障房建設(shè)用地供應(yīng)，對于增加商品房用地供應(yīng)的規(guī)定是：“商品住房用地供給總量原則上不低于前兩年平均實際供給量”，這意味著今年的供給量會大大低于去年，不是增加供給而是減少供給，因為2009年是負(fù)兩位數(shù)增長，雖然2010年總供地增長了30%多，但兩年平均下來則是減少而不是增加了。并且文件中保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的規(guī)定，更有可能加劇市場對于保障房大幅增加擠壓商品房用地供應(yīng)的擔(dān)憂，從而導(dǎo)致商品房供應(yīng)量減少、進(jìn)一步加劇供求矛盾、強(qiáng)化人們的商品房緊缺預(yù)期而推高房價。這樣，供需失衡的格局難以有根本性改變，被政策暫時壓制的需求很有可能在未來強(qiáng)力反彈，引起房價的再次報復(fù)性上漲。

　　五、各地公布房價調(diào)控目標(biāo)情況參差不齊

　　截至3月31日，全國600多個城市共有50多個城市公布了本地區(qū)年度“新建住房價格控制目標(biāo)”，近九成城市未按規(guī)定期限公布房價調(diào)控目標(biāo)。在一線城市中，上海首先打破沉默，3月28日晚間，上海公布全市2011年度新建住房價格控制目標(biāo)，確定今年新建住房價格漲幅需低于全市年度生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均可支配收入的增長水平，新建保障性住房面積高于商品住房面積，居民住房保障水平明顯提高。而北京是目前唯一提出“穩(wěn)中有降”房價控制目標(biāo)的城市，3月29日晚間北京市政府稱：將加大住房保障力度，廉租住房應(yīng)保盡保，公共租賃住房保障能力明顯提高;新建普通住房價格與去年相比穩(wěn)中有降。深圳和廣州則目標(biāo)一致，即2011年全市新建住房價格指數(shù)的漲幅低于全市本年度GDP和常住人口人均可支配收入的增速。

　　從目前公布的二、三線城市房價控制目標(biāo)來看，武漢、鄭州、太原、濟(jì)南、西安、蘭州、�？�、昆明、銀川、貴陽等大多數(shù)省會城市公布了2011年的新建住房價格控制目標(biāo)，其中部分省會城市，房價控制目標(biāo)基本控制在10%左右，還有部分城市表示漲幅“不高于本年度全市生產(chǎn)總值增速”或“小于城鎮(zhèn)居民可支配收入增速”。在剩余的省會城市中，長沙、石家莊、長春、福州、南昌、南京、哈爾濱、西寧等尚未出臺目標(biāo)。西部一些省會(自治區(qū)首府)城市在公布調(diào)控政策時，都相對較晚，西部城市最近兩年房地產(chǎn)市場才開始啟動，原本基數(shù)就比較低，如果參照東部控制在10%左右，政府可能會覺得吃虧，說到底還是受到土地財政情結(jié)的影響。