受國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的持續(xù)調(diào)控影響，西部二、三線城市也泛起一片波瀾。今年以來(lái)，銀川、西安、蘭州等省會(huì)城市房地產(chǎn)多項(xiàng)指標(biāo)呈現(xiàn)明顯下滑態(tài)勢(shì)，特別是成交量的大幅回落，給高速運(yùn)行的西部樓市潑了不少冷水。

　　隨著國(guó)家一系列樓市嚴(yán)控政策的實(shí)施，西部二、三線樓市因價(jià)格洼地而成為開(kāi)發(fā)商眼中的“肥肉”，伴隨著房地產(chǎn)投資帶來(lái)的一系列變化，這些城市出現(xiàn)了一些地產(chǎn)新動(dòng)向：量降價(jià)升，樓市未來(lái)?yè)渌访噪x。

　　記者近日在銀川市多個(gè)售樓部走訪發(fā)現(xiàn)，看房者寥寥無(wú)幾，即便有意購(gòu)買，也是與售樓人員不斷“討價(jià)還價(jià)”，大多不急于出手。而在二手房交易市場(chǎng)，不少中介更是由于沒(méi)有生意而關(guān)門停業(yè)。銀川藍(lán)海房產(chǎn)中介置業(yè)經(jīng)理詹杰說(shuō)，今年以來(lái)，二手房交易明顯減少，不少中介出現(xiàn)“零成交”。

　　數(shù)據(jù)顯示，銀川市商品房銷售面積增幅自今年2月出現(xiàn)19個(gè)月以來(lái)的首次下降后，就一直處于低迷狀態(tài)。據(jù)銀川市統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，銀川商品房銷售面積同比下降6.2%，其中住宅銷售面積同比下降9.5%。截至6月底，全市商品房待售面積增長(zhǎng)10%，其中住宅待售面積增長(zhǎng)了35%以上。而在西安，今年上半年，西安市住宅銷售面積也同比下降了4.5%，商品房銷售面積同比增速連續(xù)4個(gè)月回落。

　　不少購(gòu)房者反映，本以為在調(diào)控政策下房?jī)r(jià)能有所松動(dòng)，但沒(méi)料到房?jī)r(jià)不降反升。近來(lái)看了好幾個(gè)樓盤的銀川市民李炎說(shuō)：“房?jī)r(jià)太高，我們沒(méi)法出手。雖然部分樓盤給出小幅優(yōu)惠，但往往是位置、樓層并不好的房子，感覺(jué)這么久的調(diào)控并沒(méi)有取得實(shí)質(zhì)性效果。”

　　不過(guò)，交易慘淡的樓市行情并沒(méi)有影響房?jī)r(jià)繼續(xù)上揚(yáng)，尤其是地理位置好的項(xiàng)目，房?jī)r(jià)漲幅依然令人咂舌。以蘭州為例，6月份住宅樣本平均價(jià)格為每平方米6222元，環(huán)比漲幅為2.05%，居全國(guó)第7位。在銀川，一些核心地段的公寓每平方米價(jià)格已超過(guò)1.5萬(wàn)元。

　　在銀川搜房網(wǎng)開(kāi)展的樓市調(diào)查中，當(dāng)問(wèn)及“目前為止，您覺(jué)得銀川樓市受調(diào)控影響效果怎么樣?”，有85.2%的調(diào)查者選擇了“不明顯，只是習(xí)慣性調(diào)控”。

　　由于價(jià)格洼地依然存在、土地成本優(yōu)勢(shì)明顯，銀川、蘭州等二、三線城市的樓市正成為外地開(kāi)發(fā)商眼中的“肥肉”。不少地產(chǎn)大鱷開(kāi)始選擇在這些城市尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。據(jù)了解，隨著萬(wàn)達(dá)、中海、恒大等房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)登陸銀川，銀川樓市發(fā)生悄然變化：以地產(chǎn)帶動(dòng)的商業(yè)項(xiàng)目、復(fù)合型大盤應(yīng)時(shí)而生，一些企業(yè)開(kāi)始從住宅投資轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)投資。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，為了節(jié)約土地成本，不少開(kāi)發(fā)商開(kāi)始對(duì)有限的土地整合，出現(xiàn)了公寓遍地開(kāi)花的局面。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，目前銀川市公寓開(kāi)發(fā)面積的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)超預(yù)期，房屋戶型也由四五十平方米的小戶型向中等面積戶型擴(kuò)展，甚至出現(xiàn)了120平方米以上的“大型公寓”。

　　銀川同盛行房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司營(yíng)銷總監(jiān)于春來(lái)說(shuō)，一方面由于國(guó)家對(duì)商業(yè)項(xiàng)目并沒(méi)有太多限制政策，促使開(kāi)發(fā)商的投資方向進(jìn)行轉(zhuǎn)變;另一方面開(kāi)發(fā)商也因土地資源的稀缺而發(fā)生營(yíng)銷策略的變化。

　　公寓這種房產(chǎn)因?yàn)榭們r(jià)低、風(fēng)險(xiǎn)小而受到投資者追捧。一些房地產(chǎn)研究專家認(rèn)為，不應(yīng)放任炒房者無(wú)限制購(gòu)買公寓等房產(chǎn)，應(yīng)出臺(tái)相關(guān)細(xì)則，盡早把其納入宏觀調(diào)控政策范圍。

　　據(jù)了解，現(xiàn)在除了濟(jì)南等少數(shù)城市對(duì)公寓做了詳細(xì)區(qū)分，規(guī)定把居住類公寓納入限購(gòu)范圍外，多數(shù)城市并沒(méi)有采取措施，這給炒房者留下了一個(gè)不小的漏洞，吸引資金從普通商品房轉(zhuǎn)向酒店式公寓等商業(yè)地產(chǎn)。

　　在現(xiàn)行的“限購(gòu)”政策下，不少開(kāi)發(fā)商還借公寓之名幫助炒房者繞過(guò)政策紅線。在銀川市的東大門，一塊寫著“商務(wù)公寓不限購(gòu)，信秀國(guó)際整層賣”的巨大廣告牌向炒房者張開(kāi)雙臂。而在一些商住兩用型公寓的售樓部，售樓人員也信誓旦旦地向前來(lái)買房的人承諾購(gòu)買公寓不受政策影響，“可以備案，可以貸款，就是買十套都沒(méi)問(wèn)題!”一些銷售人員這樣宣傳。

　　由于購(gòu)房者或被“限”，或觀望，或買不起，因此紛紛把目光投向租賃市場(chǎng)，房租快漲的趨勢(shì)開(kāi)始向二、三線城市蔓延。高房租不僅肥了哄抬房租的中介，也催生出不少“二房東”。最近，銀川市房屋租賃市場(chǎng)就伴隨著畢業(yè)時(shí)節(jié)的到來(lái)出現(xiàn)了一次小高峰，一批靠轉(zhuǎn)租房屋而賺取利潤(rùn)的“二房東”異�；钴S。#p#副標(biāo)題#e#

　　目前，部分投機(jī)性炒房行為受到遏制，房地產(chǎn)市場(chǎng)多項(xiàng)指標(biāo)增速出現(xiàn)回落。然而，在樓市有些不景氣的表象下，一些新動(dòng)向也不斷出現(xiàn)。隨著政策調(diào)整的持續(xù)深入，今年下半年樓市或?qū)⑦M(jìn)入新一輪深度調(diào)整期，樓市主導(dǎo)權(quán)的天平可能傾斜。

　　被抑制的購(gòu)買力暫時(shí)得不到有效釋放，公寓熱賣、房租高企等新動(dòng)向能否打破樓市價(jià)格僵局?在采訪中記者發(fā)現(xiàn)，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，以銀川、蘭州等為代表的西部二、三線城市下半年樓市仍值得期待。由于目前市場(chǎng)的急轉(zhuǎn)直下是政策所致，剛性需求并沒(méi)有衰退跡象，而且投資性購(gòu)房者也在等待機(jī)會(huì)。寧夏社科院副研究員李文慶說(shuō)，預(yù)計(jì)下半年資金面會(huì)有所緩解，開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)狀況也將趨于好轉(zhuǎn)，這對(duì)樓市來(lái)說(shuō)是一利好，因此房?jī)r(jià)下挫的可能性依然不大。

　　另外，不少二、三線城市商品住宅開(kāi)發(fā)向高檔化發(fā)展的趨勢(shì)也愈加明顯。上半年，銀川市140平方米以上的住房投資同比增長(zhǎng)66.8%，占住宅投資的27.6%。業(yè)內(nèi)人士分析，在投資性需求受到強(qiáng)力抑制的情況下，大戶型太多將給樓市調(diào)整帶來(lái)障礙。

　　根據(jù)日前渣打銀行針對(duì)二、三線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的一項(xiàng)調(diào)查顯示，部分二、三線城市房地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題已日趨嚴(yán)重。房子賣不動(dòng)自然很焦慮，一些開(kāi)發(fā)商對(duì)樓市暗流涌動(dòng)擔(dān)憂不已。深圳市尺度房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司銀川分公司總經(jīng)理龍曉輝說(shuō)，現(xiàn)在最大的擔(dān)心是怕沒(méi)有足夠的人口支撐當(dāng)前已建成和在建的房屋，加上不斷收緊的信貸政策，將給開(kāi)發(fā)商資金回籠造成阻礙，后續(xù)投資受到影響。而寧夏京能房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司銷售部經(jīng)理王樂(lè)軍認(rèn)為，按照開(kāi)發(fā)商拿地的進(jìn)度，下半年銀川市場(chǎng)上會(huì)出現(xiàn)集中放量的態(tài)勢(shì)，樓市競(jìng)爭(zhēng)將異常激烈，開(kāi)發(fā)商或許會(huì)在價(jià)格上采取促銷策略。

　　30家開(kāi)發(fā)商中，有18家認(rèn)為本地區(qū)開(kāi)發(fā)商未售住宅超出今年年初預(yù)期，并有三分之二受訪者預(yù)計(jì)今年的銷量將低于去年。

　　一些開(kāi)發(fā)商似乎聞到了政策調(diào)整帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，紛紛放慢了投資速度。數(shù)據(jù)顯示，上半年銀川市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資雖同比增長(zhǎng)16.8%，但增幅比上年同期回落了53.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　一些購(gòu)房者難掩對(duì)調(diào)控的擔(dān)憂：“房?jī)r(jià)漲勢(shì)真的就剎不住嗎?”