最近的豪宅交易結(jié)構(gòu)中，一些概念性利好因素受到漠視，買家更加關(guān)注物業(yè)產(chǎn)品屬性，對一些如占地規(guī)模、城市景觀等特質(zhì)的持久性、保值性關(guān)注度上升。從市場數(shù)據(jù)上看，豪宅公寓普遍更具有地段優(yōu)勢、產(chǎn)品配置優(yōu)勢，價格方面也略顯親民，穩(wěn)占市場交易五成份額。

　　據(jù)上海商報報道，尚海灣高區(qū)江景豪宅出售，房型面積2-5房不等，價格低于市場價1萬-1.5萬元。這套房源此次拋售的這批二手房是其一期房源，中介報價為5萬-5.5萬元/平方米。

　　尚海灣豪庭是一個集住宅、酒店、商業(yè)于一體大型綜合項目，項目規(guī)劃引入的凱賓斯基五星級酒店、國際商業(yè)街等設(shè)施，同時規(guī)劃建設(shè)成集城市公共綠地、游輪碼頭、觀光有軌電車、休閑自行車道、現(xiàn)代生態(tài)與航空服務(wù)于一體的優(yōu)美濱水開放區(qū)域，將是上海左岸集商貿(mào)辦公、生態(tài)居住、文化娛樂、旅游休閑的浦江新天地。

　　尚海灣豪庭小區(qū)內(nèi)的房源基本為大面積公寓。由于開發(fā)商很好地利用了沿江景觀資源，使臨江的住戶能夠享受到浦江的一線江景，所以這個豪宅項目目前在市場上銷售的房源價格最高可以賣到每平方米10萬元。

　　得天獨厚的地理位置，加上宜居的生態(tài)環(huán)境，引來投資客一口氣買20套房。然后惜售。投資者惜售的一個重要原因，是目前上海市中心一手高檔住宅價格依然在逐年上漲。

　　“大房東是在一期開盤時一口氣買了20多套做投資，房子沒有裝修過也沒有住過人，是次新房。”這名吳姓中介表示。

　　低于市場價1萬元或為噱頭“我們比別人賣得便宜是因為這個大房東要急于套現(xiàn)，價格還可以再談，反正他當(dāng)時買入的時候也便宜。”目前，尚海灣豪庭在售的是大戶型的精裝修房源(裝修標(biāo)準(zhǔn)為7000元/平方米)，售樓處對外報價為7.5萬元/平方米左右。“我們說的單價便宜1萬-1.5萬元是和在售的新房比較。”小吳解釋道。

　　無論是一手房還是二手房，高檔住宅的成交量依然低迷。其中以陸家嘴二手市場為例，漢宇地產(chǎn)陸家嘴分行經(jīng)理透露，近期陸家嘴高端住宅成交一直非常低迷，房東與購房者的心理預(yù)期差距較大。“房東大多看好中長期，不愿降價出售。即便是降價，個別案例的降幅也只在5%—8%。但購房者心理預(yù)期是10%—20%，差距非常大，以致近期成交一直非常低迷。”

　　此外，《東地產(chǎn)》從世邦魏理仕住宅部高級董事陳煒處了解到，目前一些高端住宅的開發(fā)商并不愿降價，其透露浦西一位于濱江沿線的樓盤開發(fā)商，甚至將三年后的價格拿出來銷售，售價高達20萬元每平方米，有望取代湯臣一品[最新消息 價格 戶型 點評]最貴豪宅頭銜。

　　4月15日新開盤的位于靜安區(qū)的遠(yuǎn)中風(fēng)華園，開盤叫價在6-10萬/平方米間。而根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，該盤2009年均價為5萬/平方米左右，2010年均價在5.3萬/平方米左右，2011年新盤起價就超6萬/平方米。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，目前遠(yuǎn)中風(fēng)華園所處板塊成交均價僅2.9萬元/平方米。

　　目前掛牌出售的尚海灣豪庭的各類房源價格差距較大，但如果是小區(qū)內(nèi)樓房位置較好，可以看見江景或者高區(qū)的房源，單價則為6萬元左右。

　　近期二手豪宅市場較3、4月份有明顯回暖之勢。掛牌量基本維持年初水平，無明顯增長跡象。帶看量則有小幅增加的勢頭;價格依然保持堅挺，買賣雙方均處于淡定的狀態(tài)。其中，豪宅別墅交易情況明顯向好，在保持前期熱度不變的情況下，成交套數(shù)在4、5月份更是出現(xiàn)了近1倍的增長，達到平均60套以上。

　　雖然這個項目大部分住宅已經(jīng)全部建成，但是整個小區(qū)的入住率相當(dāng)?shù)汀Ｉ踔猎缭?009年就已交房的幾棟房源中的電梯皆為木板搭建。中介稱，整個小區(qū)或許僅有10%-20%住戶。

　　如果這批房源是2009年交房的，那么物業(yè)持有者極有可能是2007年底入市的，據(jù)我所知當(dāng)初的售價在3萬元/平方米左右，如果按照現(xiàn)在的售價來看的話，房東還是具有一定的盈利空間。這或許也可以解釋為什么房東沒有堅持到手價，而愿意各付各稅。目前尚海灣的開發(fā)商在售的房源以一線江景房為主，但是前期房源景觀相對較差，除非是高區(qū)，才有江景可觀。事實上，尚海灣豪庭[最新消息 價格 戶型 點評]那一塊兒還未開發(fā)成熟，所以向來聚集的人氣不多，無論二手房還是新房，交易量都不大。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，去年開盤的尚海灣豪庭最新一批在售新房，在今年2-4月的成交情況均為“0”簽售，直至5月才有3套的銷售記錄。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，尚海灣豪庭二手房的拋售只是個案，不會影響整個市場。換言之，小吳手上這批二手房售價或比同類的二手房便宜些，但所謂每平米降價1萬-1.5萬元不過是中介在推銷時的一個噱頭。