農(nóng)村宅基地抵押貸款有望破冰 2015年內(nèi)或?qū)⒃圏c
發(fā)布時間：2015-06-14 來源：0352房網(wǎng) 編輯：阿木
摘要：農(nóng)村宅基地不能抵押獲得
貸款的法律禁區(qū)，如今正隱約顯現(xiàn)出一定的騰挪空間。按照國家發(fā)改委深化經(jīng)濟體制改革的有關(guān)工作安排，農(nóng)村
住房抵押擔(dān)保貸款的試點工作，有望在2015年開展。
按照工作安排，與農(nóng)村住房抵押擔(dān)保貸款一并有望進(jìn)行擔(dān)保抵押試點的，還將包括農(nóng)村承包
土地經(jīng)營權(quán)的抵押擔(dān)保貸款試點。而按照現(xiàn)行《擔(dān)保法》、《土地管理法》等約束，無論是農(nóng)村住房還是農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)，都不能作為抵押擔(dān)保，進(jìn)而獲得貸款。
作為
全國土地工作的主管部門，國土資源部將具體牽頭負(fù)責(zé)這項試點工作的推進(jìn)，而試點工作的初步方案，也將會同銀監(jiān)會、國務(wù)院法制辦等部門共同會商確定。試點工作將采用封閉運行的方式。
年內(nèi)試點有望
“從2015年深化經(jīng)濟體制改革工作的安排和
規(guī)劃來看，確實要推進(jìn)農(nóng)村住房的抵押擔(dān)保貸款試點。”6月10日清晨，一位接近國土資源部的權(quán)威人士告訴《中國經(jīng)營報》記者，如果一切順利，2015年將選擇若干地區(qū)，對農(nóng)村住房抵押擔(dān)保貸款進(jìn)行試點工作。
在基本確定年內(nèi)開展試點工作后，國土資源部將牽頭負(fù)責(zé)試點地區(qū)的遴選工作。按照國土資源部的初步設(shè)想，將在東部、中西部各類典型地區(qū)選擇開展試點工作，以為日后的工作積累經(jīng)驗。在試點初期，將會嚴(yán)格控制試點地區(qū)規(guī)模，并采取封閉運行的方式。
根據(jù)現(xiàn)行《擔(dān)保法》第37條第2款的規(guī)定，除以下兩種情況外，耕地、宅基地、自留地等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押：一是抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán);二是以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。
按照上述法條規(guī)定，由于農(nóng)民的宅基地不在法律規(guī)定的可以抵押的范圍內(nèi)，所以宅基地的使用權(quán)不能抵押。
十八屆三中全會后，國土資源部牽頭制定了兩條主線的土地管理制度改革方案，以落實十八屆三中全會政治決議《關(guān)于深化改革若干重大問題的決定》（下稱《決定》）中“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的
建設(shè)用地
市場”的總體要求。一條主線是進(jìn)行農(nóng)村經(jīng)營性集體建設(shè)流轉(zhuǎn)試點；另外一條主線，即是對現(xiàn)行農(nóng)村宅基地制度進(jìn)行改革試點。
在此之前，國土資源部曾著手制定《宅基地管理辦法》。在調(diào)研工作中，國土資源部的有關(guān)人員重點了解了農(nóng)村宅基地的擔(dān)保、抵押、轉(zhuǎn)讓等方面的財產(chǎn)權(quán)權(quán)能問題。
釋放金融通路
實際上，在對《宅基地管理辦法》進(jìn)行研討的過程中，國土資源部多位官員提出，積極配合有關(guān)部門，穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓試點中宅基地占有權(quán)和使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，對宅基地轉(zhuǎn)讓范圍、轉(zhuǎn)讓中的集體土地權(quán)能及實現(xiàn)形式要進(jìn)行多方案設(shè)計并開展試點探索。
記者了解到，為了做好試點的基礎(chǔ)性工作，國土資源部也同時部署，加快包括農(nóng)村宅基地在內(nèi)的農(nóng)村地籍調(diào)查和農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記頒證工作。因為無論是試點工作，還是未來根據(jù)試點情況的全面推行，都必須要求農(nóng)村住房有明確的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍備案。
“按照現(xiàn)行的法律框架，農(nóng)村住房是無法轉(zhuǎn)讓的。實質(zhì)上，宅基地是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織分配給集體經(jīng)濟組織成員用以滿足其居住要求的土地，因此，其財產(chǎn)權(quán)始終表現(xiàn)為缺位，在轉(zhuǎn)讓短期無法開禁的前提下，對抵押擔(dān)保貸款進(jìn)行試點，無疑是一種快捷的路徑。”一位參與《宅基地管理辦法》前期論證的專家向本報記者表示。
記者了解到，由于開展農(nóng)村住房抵押擔(dān)保試點的工作，涉及到現(xiàn)行《擔(dān)保法》、
銀行業(yè)風(fēng)控體系等問題，因此，國土資源部將會同銀監(jiān)會、國家發(fā)改委、國務(wù)院法制辦等部門，聯(lián)合確定試點方案。
前述專家認(rèn)為，如果開展試點，則意味著農(nóng)村住房獲得了一定程度上的財產(chǎn)權(quán)，通過向銀行抵押貸款
融資，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化將獲得更為通暢的融資渠道。“尤其是東部特大型
城市周邊的農(nóng)村住房，其評估值較高，如果放開抵押貸款的約束，將能夠使農(nóng)村獲得大量的資金，用以實現(xiàn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化。”他說。
地方已有試點
如果這項試點得以順利開展，將比照農(nóng)村經(jīng)營性集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點的程序，由國務(wù)院向全國人大及其常委會申請在試點區(qū)域內(nèi)，暫�，F(xiàn)行《擔(dān)保法》實施的方式，依照多部門聯(lián)合商定的試點方案進(jìn)行試點工作。
同時，試點工作將會設(shè)置試點期限，并在試點期限到期后，進(jìn)行總結(jié)，以供決策層對下一階段的總體策略進(jìn)行定調(diào)。此前進(jìn)行農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點，有明確的試點鎖定期。
“但是，從客觀而言，已經(jīng)有地方進(jìn)行了內(nèi)容相近的試點工作，只不過沒有得到中央政府層面的正式授權(quán)，至于這些試點是否能通過此次試點工作轉(zhuǎn)正，目前還沒有明確的說法。”前述專家稱。
早在2012年8月14日，廣東農(nóng)村金融工作現(xiàn)場會在梅州召開，省長朱小丹出席會議并宣布，農(nóng)村宅基地使用權(quán)和土地承包權(quán)抵押貸款試點，將在梅州和云浮兩市展開。當(dāng)天的會議強調(diào)，此項試點的基本思路是，在國家法律和
政策的框架內(nèi)，農(nóng)戶將宅基地使用權(quán)抵押給政府授權(quán)的機構(gòu)，銀行即向農(nóng)戶提供信貸，這一政府授權(quán)機構(gòu)為此提供保證。
在試點過程中，云浮市郁南縣農(nóng)戶將自家的農(nóng)村閑置宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、林權(quán)等作為擔(dān)保物，就可以貸款建房。截至當(dāng)年5月11日，已經(jīng)有132戶從中獲益，累計發(fā)放貸款297.6萬元。郁南的“信用 抵押物 規(guī)劃”模式，主要支持有轄區(qū)戶口、有信用、有一定資金、有規(guī)劃、有抵押物的“五有”農(nóng)戶新建、改建、擴建自住房屋。
此前，國土資源部副部長徐德明曾向全國國土資源系統(tǒng)主要官員表示，完善農(nóng)村宅基地管理制度工作“關(guān)鍵是心眼要好，出發(fā)點要正，把好事辦好，真正惠民，有利發(fā)展，保證耕地數(shù)量不減少、質(zhì)量有提高”。
宅基地使用權(quán)抵押流轉(zhuǎn)法律制度的困境
1.宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是有法律依據(jù)的�！稇椃ā返�10條規(guī)定：“任何組織和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地；土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。”該條規(guī)定土地的使用權(quán)是可以轉(zhuǎn)讓的�！段餀�(quán)法》第153條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。”《土地管理法》第62條規(guī)定宅基地上的住房是可以出賣出租的，只是對出賣、出
租房屋后再申請宅基地作了限制。
2.宅基地上農(nóng)村房屋買賣主體的限制規(guī)定。1999年《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定:“農(nóng)民的
住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和
房產(chǎn)證。”2004年國土資源部發(fā)布《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》中第13 條明確提出：“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。”上述規(guī)定了買賣農(nóng)村房屋的主體只能是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員。
3.宅基地上房屋抵押流轉(zhuǎn)及宅基地使用權(quán)抵押流轉(zhuǎn)的規(guī)定。《擔(dān)保法》第34條規(guī)定：“抵押人所有的房屋和其他地上附著物可以抵押。”第37條又規(guī)定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押。”《物權(quán)法》第180條規(guī)定：“建筑物和其他土地附著物、建設(shè)用地使用權(quán)可以抵押。”第184條規(guī)定：“下列財產(chǎn)不得抵押：（一）土地所有權(quán)；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外。”
