地王再次頻現(xiàn) 標桿房企開始全面回歸一二線城市
發(fā)布時間：2015-06-13 來源：0352房網(wǎng) 編輯：晴天
摘要：18家品牌
開發(fā)商爭搶，溢價46%，樓面
地價21203元/平方米，面粉接近面包價，這是
北京北辰6月10日在南京河西中部No.2015G10地塊創(chuàng)造的南京單價地王的新紀錄。
此前的6月3日下午，上海市閘北區(qū)市北高新技術(shù)服務業(yè)園區(qū)N070501單元09-03地塊現(xiàn)場競價。作為之前備受矚目的“百億準地王”，此次競拍中引起了首創(chuàng)、華潤華發(fā)聯(lián)合體等4家企業(yè)的激烈爭奪。經(jīng)過一番激烈的“廝殺”，最終華潤華發(fā)聯(lián)合體以87.95億元競得閘北區(qū)住辦用地，大幅度的溢價26.87%。加上此前華潤華發(fā)70.52億元競得的10號兄弟地塊，汶水路158.47億元地王已出。
就在6月3日當天，2015年蘇州首場大型土拍火爆開槌�，F(xiàn)場22宗地塊成功“出嫁”，共吸金130億元，最高的溢價率307%，最高樓面價為12760元每平方米。包括萬科、招商、新城、華潤、旭輝等知名
房企參與競拍。
連日來，一二線
城市土拍現(xiàn)場品牌房企頻頻出手，地王頻現(xiàn)，讓2015年的
土地市場硝煙彌漫。專家表示，房企拿地在逐漸的
調(diào)整，針對三四線城市的明顯過剩風險，標桿房企開始全面回歸一二線城市。
優(yōu)質(zhì)板塊稀缺 滬總價地王帶動成交
一線城市近期紅火的
樓市也讓其土地再次成為了房企眼中爭食的“蛋糕”，尤其是那些供應稀缺的優(yōu)質(zhì)地塊。
6月3日，上海兩幅熱門地塊接連出讓。首先成交的是寶山區(qū)大場鎮(zhèn)W121301單元38-02純宅地，包括萬科、綠地、碧桂園、招商、中信泰富、慶隆、九龍倉等18家開發(fā)商。最終該地塊由招商平安聯(lián)合體以30.1億元競得，平均樓面價2.33萬元/平方米，溢價率高達89.67%。隨后成交的閘北區(qū)市北高新技術(shù)服務業(yè)園區(qū)西地塊競爭更加激烈，該地塊的起拍價高達69.32億元，為今年上海起始價最高的地塊，最終由華潤華發(fā)聯(lián)合體以87.95億元奪得，平均樓面價高達3.81萬元/平方米。
值得注意的是， 3月20日，華潤華發(fā)聯(lián)合體以70.5億元的高價競得上海市閘北區(qū)市北高新技術(shù)服務業(yè)園區(qū)N070501單元10-03地塊，刷新年內(nèi)紀錄，當時的平均樓面價3.49萬元/平方米，與6月3日出讓的這幅地塊相鄰。這也意味著，不到三個月的時間，該區(qū)域平均樓面價就已經(jīng)
上漲了3000元/平方米。而就在距離地塊東南側(cè)不遠處，為上海2014年的總價地王項目大寧金茂府，該項目目前售價7萬元/平方米。
另據(jù)相關數(shù)據(jù)顯示，6月4日，上海又有多幅的地塊完成出讓，溢價率均高達60%以上。
對此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析表示，由于
政策層面已經(jīng)寬松，市場基本面回升已是既定趨勢，此時開發(fā)商有可能趁機在上海這樣的一線城市加碼拿地。
中原地產(chǎn)研究總監(jiān)陶琦則表示：“大寧板塊的地王之所以受到這么多的關注，首先這個地塊的確是離市中心相對比較近的大型優(yōu)質(zhì)地塊，它具有稀缺性，其次是這個板塊大寧金茂府的熱銷促進了這個區(qū)域的關注熱度以及未來的升值預期。”
此外，一線城市土地供應的減少也是房企爭相在此搶地的原因之一。陶琦表示：“從2015年
土地市場來看，前幾個月各個地方新推出的土地實際上是減少的，而一些大的房企需要企業(yè)持續(xù)性的發(fā)展，后續(xù)的土地補充是很必要的，他們一般會瞄準
房產(chǎn)市場比較健康的一二線城市的優(yōu)質(zhì)板塊。”
“其實每個階段都會有地王的產(chǎn)生，有的時候是總價地王，有的時候則是單價地王，從目前的數(shù)據(jù)來看，今年
全國的
土地出讓情況相較于去年減少了將近30%，一二線城市的優(yōu)質(zhì)地塊顯得越來越稀缺。因此，此次備受熱捧的大寧板塊刷新地王紀錄也在情理之中。”陶琦置評。
資料顯示，在一線城市5月份簽約的30宗土地中，只有10宗為住宅用地，合計的出讓金額僅72.39億元，這也是2014年來首次出現(xiàn)單月4個一線城市合計土地出讓金不足百億元的情況。而且從未來預期看，北京、上海等城市的待售土地并不多，特別是北京，目前8宗地塊
掛牌，處于歷史最低水平。
二線城市市場分化 熱門地塊遭房企競逐
6月上旬，蘇州、南京等二線城市也迎來土拍的熱潮，高價地頻出，據(jù)中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，6月第一周土地交易數(shù)據(jù)顯示，前十城市收金總額環(huán)比漲幅近120%。上榜以重點二線城市為主，天津、杭州、蘇州樓面
均價超過4000元/平方米。其中蘇州主城年內(nèi)首場土拍即成功出讓14宗宅地，成交總面積超百萬平方米，高居宅地活躍度榜首，重慶、天津分列二、三位，榜單量價漲幅顯著。溢價方面仍表現(xiàn)分化，蘇州、天津、上海較高，最高達57%，其他城市以底價為主。
對于剛剛刷新單價地王的南京土拍市場來說，其土地市場的爆發(fā)力也吸引了業(yè)界的注意。南京
房地產(chǎn)促進會秘書長張輝分析表示：“這說明4月份以來越來越強勁的成交量以及深圳等一線城市的火爆氛圍激發(fā)了開發(fā)商對南京樓市的后市預期，提前做好土地儲備迎接未來的樓市回升成為品牌開發(fā)商的共識。”
“從南京這個城市來說，樓市
庫存低、安全系數(shù)高、
房價易漲難跌，開發(fā)商加大南京
投資的趨勢愈演愈烈，18家房企入市搶地可見一斑。另外，地市的回暖，優(yōu)質(zhì)稀缺地塊領漲，受宏圖、金隅紛紛破三的熱銷刺激，河西中部的未來前景和上升空間被寄予厚望，強者恒強水到渠成，河西中部已成南京地王聚集區(qū)。”張輝置評。
天地源地產(chǎn)一位負責土地戰(zhàn)略投資的業(yè)內(nèi)人士也表示：“從房企拿地的角度來看，目前要避開類似于寧波這樣的庫存壓力巨大的城市，到人口導入迅速，城市
住房供需比較健康的城市來布局新地塊。其實從開發(fā)商拿地來說，這里面的問題比較復雜，這里有政府的推地因素，也有開發(fā)商戰(zhàn)略布局的考慮，包括一個城市的市場反饋情況。”
“以蘇州這個城市為例，蘇州的樓市一直相對比較的穩(wěn)健，大盤項目也很多，很多開發(fā)商早些年拿到的優(yōu)質(zhì)便宜地塊穩(wěn)步開發(fā)，目前優(yōu)質(zhì)地塊相對比較稀缺，因而后續(xù)想進來的開發(fā)商就要進來。還有一個有意思的現(xiàn)象，就是你會發(fā)現(xiàn)一個地方的地王拿地方往往都不是本地開發(fā)商，基本上都是外來開發(fā)商，本土開發(fā)商在拿地方面是比較保守的。”上述人士置評。
放眼南京市場，張輝表示：“外來開發(fā)商布局南京的趨勢未改，北辰等外地大鱷覬覦南京樓市的肥厚前景，此次北辰首進南京拿地王，戰(zhàn)略決心之大霸氣側(cè)漏，融創(chuàng)、葛洲壩同樣志在必得。”
聯(lián)合拿地成潮流 或帶動下一波拿地熱潮
對于大寧地王產(chǎn)生的后市影響。張宏偉表示，從影響的角度而言，“地王”
樓盤一定程度上拉升板塊內(nèi)的成交均價，只要“地王”樓盤推盤成交，會導致板塊內(nèi)
房地產(chǎn)市場成交結(jié)構(gòu)上偏向于高端，會帶來區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場
價格整體上走高。從其他樓盤定價的角度來講，如果不考慮
調(diào)控政策的因素，有可能會由于“地王”樓盤的標桿價格，其他樓盤在開發(fā)及定價時會跟風提價，或定位做高端樓盤。從這個角度而言，“地王”樓盤的定價從長遠趨勢來講會導致板塊內(nèi)房地產(chǎn)市場價格整體走高。
從上述分析來看，由于受益于3月和6月兩個大寧“地王”的誕生及金茂府項目的入市，板塊內(nèi)其他項目的市場價值的升值空間明顯會高于其他的板塊項目。
對于業(yè)內(nèi)推測的大寧板塊住宅均價未來會有每平方米七八萬元的價位，陶琦表示，未來這個板塊的住房價格要取決于幾個因素：第一是當時的市場環(huán)境，第二要看產(chǎn)品自身的優(yōu)勢和品質(zhì)，第三要看房企的營銷策略，比如大寧金茂府的產(chǎn)品營銷策略就令人稱道。未來的價位是由綜合因素決定的，不是說現(xiàn)在可以賣7萬元，未來就可以賣8萬元。
值得注意的是，聯(lián)合拿地也越來越成為房企拿地的新潮流。“像華發(fā)、華潤這些房企聯(lián)合拿地主要是因為近幾年一些優(yōu)質(zhì)地塊價格越來越貴，互相之間結(jié)合去拿地各自有各自的優(yōu)勢，從而強強聯(lián)合，并且還可以均攤一下風險。華潤在上海是做了很長時間的，華發(fā)相對于華潤來說進入上海的時間短一些，這個地塊競爭很激烈，開發(fā)商之間就要合作起來，努力爭取優(yōu)質(zhì)地塊。在這個時候產(chǎn)生總價地王，其實也很正常，因為這個板塊已經(jīng)很久沒有推出這樣大規(guī)模的優(yōu)質(zhì)地塊了。”上海市房地產(chǎn)協(xié)會相關負責人表示。
對于土地價格攀升后房價是否會攀升的問題，南京房地產(chǎn)促進會秘書長張輝分析表示：“新地王的出現(xiàn)，不但提升了周邊樓盤和地塊的土地價值，也提升了房價預期，交易增長、
銷售看好、漲價都可能變成大概率事件。于是周邊房企紛紛借勢宣傳。當然，同一個板塊的不同樓盤，尤其是新樓盤與之前的老樓盤，由于稀缺性、產(chǎn)品的獨特性等原因，房價的差距越來越大會成為現(xiàn)實，個別地王樓盤房價的鶴立雞群，不代表周邊的老樓盤也會漲到這個價格。選擇樓盤的時候，還是要根據(jù)其自身的產(chǎn)品特點、價值核心以及市場的價格認同度，進行具體樓盤具體分析。”
有專家則表示：“此類地王現(xiàn)象后，或還有一波新的拿地熱潮。即預計在今年第四季度出現(xiàn)。隨著房企銷售業(yè)績的改善，以及
銀行開發(fā)貸的放松，預計會有一波地王出現(xiàn)的熱潮。”
