摘要：隨著推動(dòng)房地產(chǎn)繁榮的人口紅利逐步消失，中國(guó)樓市未來(lái)幾年或難以擺脫“大拐點(diǎn)”的命運(yùn)。一方面是新增人口在減少，一方面是多地仍在加大商品房的供應(yīng)。 隨著推動(dòng)房地產(chǎn)繁榮的人口紅利逐步消失，中國(guó)樓市未來(lái)幾年或難以擺脫“大拐點(diǎn)”的命運(yùn)。一方面是新增人口在減少，一方面是多地仍在加大商品房的供應(yīng)。

    最新的人口結(jié)構(gòu)研究顯示，90后人口總數(shù)比80后縮減了23%，00后又比90后縮減16%。25歲至49歲的購(gòu)房主力人口將在今年達(dá)到峰值，并從2018年開(kāi)始急速下降。

    “這意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)將開(kāi)始經(jīng)歷需求結(jié)構(gòu)的改變，在未來(lái)的三到五年，樓市購(gòu)買(mǎi)力也許就會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性短缺。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心一位負(fù)責(zé)人告訴記者。

    一方面是新增人口在減少，一方面是多地仍在加大商品房的供應(yīng)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上述兩大因素導(dǎo)致的需求失衡將成為樓市面臨的最大威脅。
 

 
    主力購(gòu)房人群見(jiàn)頂？

    “總有一天，中國(guó)不再有那么多的年輕人；總有一天，中國(guó)不再需要那么多的房子。”對(duì)于近幾年各地人口結(jié)構(gòu)的變化，北京科技大學(xué)教授、經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉曾感慨道。

    實(shí)際數(shù)據(jù)驗(yàn)證了趙曉的判斷。研究報(bào)告顯示，目前主力購(gòu)房人群為25歲-49歲，1990年的出生人口已經(jīng)進(jìn)入到主力購(gòu)房人群中。但根據(jù)全國(guó)第六次人口普查數(shù)據(jù)，目前80后人口的總數(shù)是2.28億，90后是1.74億，90后人口總數(shù)比80后少23%。

    同時(shí)，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年我國(guó)購(gòu)房適齡人口約為5.47億人，2015年達(dá)到5.68億人口峰值，但從2018年開(kāi)始加速下滑，到2020年、2025年分別下降到約為5.43億人、5億人。

    “人口因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支撐力度正在減弱，從現(xiàn)在來(lái)看，樓市中的需求結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生改變，剛需人口開(kāi)始減少。”中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)牛鳳瑞分析，近兩年，人口結(jié)構(gòu)的各項(xiàng)指標(biāo)都出現(xiàn)了拐點(diǎn)，中國(guó)勞動(dòng)力人口、城鎮(zhèn)人口及婚齡人口的變化共同促成房地產(chǎn)在長(zhǎng)周期上出現(xiàn)向下拐點(diǎn)。

    以婚齡人口為例，第六次人口普查的數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)20-39歲年齡的人數(shù)在2015年后出現(xiàn)明顯下行趨勢(shì)，預(yù)計(jì)全國(guó)新結(jié)婚夫婦對(duì)數(shù)將從2013年的1350萬(wàn)對(duì)，逐年下滑至2020年的800萬(wàn)對(duì)，年均增速為-7%。而結(jié)婚置業(yè)則是商品房剛性需求的主要構(gòu)成之一。

    “據(jù)中原地產(chǎn)研究分析，在人口增速接近的情況下，年輕人比例越高，則購(gòu)房需求越穩(wěn)定，而且更具可持續(xù)性。”中原地產(chǎn)研究總監(jiān)劉淵指出。

    以廈門(mén)與深圳為例，今年深圳房?jī)r(jià)暴漲，而廈門(mén)則在去年全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅榜中位列第一。第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，深圳50歲以上的中老年人占比很低。廈門(mén)的人口年齡結(jié)構(gòu)與深圳非常接近，人口年輕化程度明顯優(yōu)于其它城市。

    不過(guò)，深圳與廈門(mén)只是個(gè)案，從第六次人口普查數(shù)據(jù)看，幾乎所有城市都出現(xiàn)20歲以下年輕人占比急劇減少的現(xiàn)象。

    此外，過(guò)去20年，中國(guó)有4億人口從農(nóng)村走到城市，從小城市走到了大城市。

    “這一波城市化浪潮造成了中國(guó)有史以來(lái)最大的人口遷移和最大的經(jīng)濟(jì)版圖改變，同時(shí)也帶來(lái)了房?jī)r(jià)的無(wú)序快速上漲。”陽(yáng)光100董事長(zhǎng)易小迪說(shuō)，但這樣的人口紅利已經(jīng)消失不見(jiàn)。

    從城鎮(zhèn)人口看，2012年我國(guó)城鎮(zhèn)購(gòu)房適齡人口為3.28億人，2016年約為3.35億峰值，之后加速下滑，到2020年、2030年分別下降到約3.14億、2.5億。

    “中國(guó)城鎮(zhèn)化高速增長(zhǎng)期已經(jīng)過(guò)去，目前農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)移總量已較為有限。同時(shí)，多數(shù)農(nóng)村人口進(jìn)城后的工資收入處于相對(duì)較低的水平，寄希望于城鎮(zhèn)化拉動(dòng)房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)力不切實(shí)際。”東興證券分析師鄭閔鋼指出。
 

    十年后誰(shuí)會(huì)買(mǎi)房

    如果十年后一對(duì)夫妻擁有6套房子，那么誰(shuí)還會(huì)買(mǎi)房？

    業(yè)內(nèi)人士分析，在中國(guó)人口老齡化加劇后，祖輩和父輩的房產(chǎn)將由第三代繼承。而在計(jì)劃生育制度下，大多數(shù)家庭構(gòu)成都為“421”結(jié)構(gòu)。即使按照祖輩父輩家庭都僅有一套房來(lái)計(jì)算，第三代年輕夫婦結(jié)婚時(shí)擁有的房產(chǎn)也將有6套，這使得市場(chǎng)上的住房供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求。

    對(duì)此，天則經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)茅于軾甚至給出“年輕人可以先租房”的建議。他曾斷言，10年后中國(guó)的房子會(huì)大量地剩余，商品房供過(guò)于求，想賣都賣不掉。

    民生宏觀研究院執(zhí)行院長(zhǎng)管清友指出，人口結(jié)構(gòu)拐點(diǎn)導(dǎo)致房地產(chǎn)需求高峰已過(guò)，僅靠貨幣寬松政策無(wú)法逆轉(zhuǎn)。

    業(yè)內(nèi)人士指出，從海外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，當(dāng)人口結(jié)構(gòu)、城鎮(zhèn)化等影響房地產(chǎn)的長(zhǎng)周期因素出現(xiàn)拐點(diǎn)后，房地產(chǎn)周期也將產(chǎn)生深刻變化。以日本樓市為例，后者的勞動(dòng)年齡人口在1992年達(dá)到峰值，僅僅一年后房地產(chǎn)泡沫就開(kāi)始破裂。

    在這樣的人口變化中，中國(guó)樓市未來(lái)的需求總量仍存疑問(wèn)。目前開(kāi)發(fā)商以及決策層，都在試圖了解中國(guó)未來(lái)的住房需求潛力。

    “從我們自己做的市場(chǎng)調(diào)研來(lái)看，目前剛需產(chǎn)品已出現(xiàn)了供大于求的局面，尤其是保障性住房范疇的不斷擴(kuò)大，比如北京的自住房，這導(dǎo)致中低端的購(gòu)買(mǎi)人群更傾向于購(gòu)買(mǎi)保障房，因此我們自身的產(chǎn)品線已經(jīng)開(kāi)始向改善型調(diào)整。”北京一大型全國(guó)性房企負(fù)責(zé)人指出。

    鄭閔鋼分析，由于此前樓市中大量投資、投機(jī)性需求的存在，造成房地產(chǎn)行業(yè)的非理性繁榮，但高房?jī)r(jià)使得現(xiàn)有的剛需人群購(gòu)買(mǎi)力大幅減弱。

    “隨著購(gòu)房者年齡的增長(zhǎng)，其所購(gòu)房?jī)r(jià)也隨之同步上升，戶型面積也逐漸增大。35歲以后則以改善型購(gòu)房為主。”劉淵說(shuō)，總體來(lái)看，40歲以上年齡段購(gòu)房占比遠(yuǎn)低于35歲以下年齡段。
十年之后，1985年之前出生的人群都已進(jìn)入40歲年齡段，按照劉淵的分析，這一部分人的購(gòu)房率也將大幅減少，這則意味著，改善型產(chǎn)品也將失去購(gòu)買(mǎi)力。

    除此之外，目前在很多三四線城市人口呈現(xiàn)凈流出趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，在2010-2012年期間，全國(guó)房地產(chǎn)平均價(jià)格上漲約10%的背景下，人口增速為負(fù)的15個(gè)三線城市中的蚌埠、開(kāi)封、十堰、韶關(guān)、茂名、南通這6個(gè)城市房?jī)r(jià)逆勢(shì)下跌。

    “現(xiàn)在來(lái)看一線城市相對(duì)安全，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看也未必，從我們監(jiān)測(cè)到的數(shù)據(jù)來(lái)看，目前北京、上海的人才外流現(xiàn)象也比較明顯。”上述全國(guó)性房企負(fù)責(zé)人表示。