三四線城市受新政影響有限 高庫存仍是主要問題
發(fā)布時間：2015-06-03 來源：0352房網 編輯：木子
摘要：自2014年年底以來，一系列對
房地產消費的刺激
政策放出后，
房價上漲主要集中在一線
城市和少數(shù)二線城市，三四線城市房地產
市場并未調頭向上。
5月，有媒體兵分多路，探訪華北、華東、華南三座城市，發(fā)現(xiàn)供量大、
成交弱是三四線城市的共性，成交下滑與供應井噴，導致
庫存也有所高漲。
盡管如此，中國城鎮(zhèn)化仍在持續(xù)，一些一線
房企仍在加大
投資，期待著三四線城市
樓市的未來。
分化繼續(xù)
房地產開發(fā)主要涉及庫存的問題，
一線城市存庫消化快，其他二三四線城市的庫存消化較差。從財務穩(wěn)健的角度，
開發(fā)商會更愿意投資一線城市。
自2014年年底以來，一系列對房地產消費的刺激政策放出后，房價上漲主要集中在一線城市和少數(shù)二線城市，三四線城市
房地產市場并未調頭向上。
據(jù)國家統(tǒng)計局測算，4月份一線城市新建商品
住宅價格環(huán)比平均上漲1%，二、三線城市新建商品住宅價格環(huán)比平均分別下降0.1%和0.3%。4月深圳、
北京、上海、廣州新建住宅房價分別環(huán)比上漲1.8%、0.7%、0.6%、0.4%，漲幅為
全國第一、第二、第三、第五名，少數(shù)二線城市房價出現(xiàn)上漲，三線城市房價仍然下降，僅有徐州、溫州、金華微漲。
房企進退
樓市成交正左右著房企業(yè)績。據(jù)克而瑞研究中心
數(shù)據(jù)，2015年一季度，業(yè)績排在前20的房地產開發(fā)企業(yè)，僅6家實現(xiàn)業(yè)績同比增長，其余均出現(xiàn)不同程度的下滑，前20企業(yè)平均
銷售金額較2014年同期下降15.37%。
一季報顯示，2015年1-3月，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入88.9億元，凈利潤6.5億元，同比分別下降6.4%、57.5%。碧桂園(2007.HK)一季度共實現(xiàn)合同銷售金額約177.3億元，同比下跌44.32%，合同銷售建筑面積約278萬平方米，同比下跌43.03%。
針對一季度業(yè)績下滑，萬科方面給出的官方解釋是，一季度凈利潤下降的主要原因之一是結算規(guī)模較少；另一方面，由于去年同期結算中，上海、深圳等高毛利城市占比高，投資收益也較為集中，導致凈利潤的比較基數(shù)較高。
近期在萬科與萬達宣布戰(zhàn)略合作的新聞發(fā)布會上，針對“萬科傾向一二線城市發(fā)展”的說法，萬科總裁郁亮說，萬科對一二線城市反而是有警惕的，“大家都覺得一二線城市好的時候，那就是很危險的時候，是應該小心的時候”。他表示，萬科要為普通人家蓋好房子，不局限在一二線城市，也為三四線城市的人去蓋好房子，未來可能五六線城市都可以考慮。
5月14日，碧桂園集團總裁莫斌出現(xiàn)在長沙，出席碧桂園湖南區(qū)域品牌發(fā)布會。當時有媒體援引莫斌表述稱：“我們應正視當前三四線城市樓市不樂觀的現(xiàn)實，但這并不動搖我們更堅定地看好三四線城市發(fā)展的信心。”在他看來，三四線城市若能抓住新型城鎮(zhèn)化機遇，不僅能夠走出低谷，而且未來的市場仍然大有可為。按照設想，未來三年，碧桂園的目標是在湖南省14個市州全覆蓋，達到42個
樓盤。
關于一二線城市與三四線城市的樓市分化，前華遠地產董事長任志強認為，三四線城市確實有些供應過大，問題可能不在樓市本身，而出在人口遷移上。在他看來， 在城鎮(zhèn)化進程中，產業(yè)必須與城鎮(zhèn)化并行，沒有產業(yè)支撐，人口轉移到別的地區(qū)，有些地區(qū)空了，有些地方
住房又可能供不應求，出現(xiàn)錯位。
“不能用個人感覺去評判三四線城市都存在著危機，實際是區(qū)域差別巨大，有些二線城市問題也很多。哈爾濱、沈陽等城市，都存在一些問題，可能比部分三四線城市問題還嚴重。”任志強曾經說道。
交通銀行金融研究中心預計，5月滬深等重點城市成交將繼續(xù)回暖，新盤價格有上漲勢頭，
二手房跳價現(xiàn)象也將增多，這些城市將迎來“紅五月”。相比之下，供過于求的二三線城市受
新政的提振作用將較為有限，成交量難見明顯起色，庫存壓力也使賣方不敢輕易大幅漲價。
