樓市庫存去化曙光乍現(xiàn) 棚改獲信貸定向支持
發(fā)布時間：2015-05-24 來源：0352房網(wǎng) 編輯：木子
摘要：在
住房和城鄉(xiāng)
建設部（下稱
住建部）代表中央政府向地方政府傳達了加大棚戶區(qū)改造（下稱棚改）貨幣化補償比例的精神后，地方政府用于棚改的資金終有著落。
中央政府已經(jīng)確定了總規(guī)模5000億元的新增
銀行信貸資產證券化試點規(guī)模。此后，中國銀行間
市場交易協(xié)會亦下發(fā)有關操作指引文件，對個人住房抵押
貸款資產證券化的產品進行操作指引。
這將有助于地方政府通過運用信貸安排，提升貨幣化補償?shù)谋壤M而將棚改制造的剛性需求導引入
商品房市場，由持有貨幣補償?shù)氖袌鲂枨髮?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/" class="p_wordlink" target="_blank">房
地產市場的
庫存，進而達成穩(wěn)定住房消費市場的作用。
信貸定向支持
“既然中央層面有精神要提高棚改貨幣化補償安置的比例，就應該會有配套
政策，我們現(xiàn)在確認，應該會有信貸規(guī)模對棚改的定向支持政策。”5月20日清晨，一位不愿具名的某省住房和城鄉(xiāng)建設廳官員表示。
這并非孤例。多省份住房和城鄉(xiāng)建設廳內部人士，也都表達了類似的說法。他們言中的“定向信貸規(guī)模”支持，至于來源，基本上都是同一指向，即國務院已經(jīng)確定的新增5000億元信貸資產證券化試點規(guī)模。
與此同時，5月15日前后，中國銀行間市場交易商協(xié)會下發(fā)了《個人住房抵押貸款資產支持證券信息披露指引（試行）》（下稱“指引”）。這實際上，即是住房抵押資產證券化。
在信貸資產證券化置換出的信貸資金用途方面，國務院已經(jīng)確定，棚戶區(qū)改造是優(yōu)先選項和重點投向。
目前，包括國家開發(fā)銀行和商業(yè)銀行在內，基本已經(jīng)在本銀行內部對上述要求進行了傳達，并各自制定有關的指引和導則，預計在未來幾個月內，將有大量信貸資金進入棚改領域。
貨幣補償方向
新增信貸資產證券化置換信貸規(guī)模之所以引發(fā)地方政府的普遍關注，主要是由于此前住建部已經(jīng)明確要求，地方政府逐步提高棚戶區(qū)改造過程當中以貨幣化進行安置補償?shù)谋壤Ｈ绻鋵嵾@一精神，地方政府需要大量真金白銀的資金投入。
這在地方住房和城鄉(xiāng)建設系統(tǒng)內部被稱為“補磚頭”和“補人頭”。前者意指通過住房實物對拆遷戶進行安置；后者意指通過貨幣化的方式，對拆遷戶家庭直接進行補償，由拆遷戶家庭在持有貨幣補償?shù)那闆r下，進入住房消費市場，通過購置住房解決安置問題。
“地方政府此前之所以熱衷于補磚頭的方式，而補人頭的比例相對比較低，主要原因是實物安置的方式，所需真金白銀投入的資金比較小，一般的模式是，地方政府出
土地，把開發(fā)企業(yè)引入進來，由開發(fā)企業(yè)墊資修建棚戶區(qū)改造實物安置的房屋，對棚戶區(qū)拆遷戶進行安置，然后在地塊當中，由
開發(fā)商進行一部分的商品房開發(fā)，作為對開發(fā)商墊資的補償。”前述某省住房和城鄉(xiāng)建設廳官員告訴記者。
“補磚頭”盛行，側面反映了地方政府在棚改投入方面的資金困境。此前，住建部牽頭在南寧、長春召開了
全國棚改片區(qū)工作會，會議由住建部部長陳政高主持。在該次會議上，陳政高強調，要逐步提高貨幣化補償安置方式的比例。
媒體了解到，在此次會議之前，部分地方政府已經(jīng)開始提高
城市棚戶區(qū)改造過程中貨幣化安置補償?shù)谋壤�。這些省份包括陜西、四川、湖南等省。陜西的貨幣安置補償戶，已從最初的比例不足3%提高到目前的34.9%；四川成都中心城區(qū)棚改居民選擇貨幣化安置比例，已從2012年的53%提高到去年的70%以上；湖南湘潭的棚改貨幣安置率則高達80%。
住房存量消化利好
“提高貨幣化安置比例，在客觀上會起到去化庫存的效果，但前提是，財政資金、政策性貸款、信貸資金能跟得上，走到位，有了這三類資金的支持，才能消耗掉市場中的存量
住宅。”前述某省住房和城鄉(xiāng)建設廳的官員表示。
政策性貸款的通路已基本打通。按照工作安排，國開行住宅金融事業(yè)部組建完畢，目前約有50人專門從事棚改事業(yè)，已在全國37個省及計劃單列市完成了35個地方貸款平臺的搭建。2014年，國開行完成棚改貸款發(fā)放4086億元，是2013年的4倍。截至2015年5月8日，國家開發(fā)銀行已累計發(fā)放10033億元棚改貸款。
因此，在有消化庫存效用的“棚改貨幣化安置”中最為重要的變量因素集中到了銀行信貸領域。國家統(tǒng)計局的
數(shù)據(jù)顯示，截至2015年4月，全國商品住房存量為65681萬平方米。業(yè)內人士預估，存量住宅約70%以上集中在二三線城市。而在“3·30”
新政之后，
一線城市的庫存去化速度明顯加快，而二三線城市的庫存去化速度基本沒有太大變化。
“如果今年的棚改計劃任務中，有1/3的比例可以通過貨幣化的補償方式，進入商品房市場解決安置，那么基本上就可以消耗掉一半的市場庫存，但是，這就需要銀行信貸對棚改給予重點支持。從現(xiàn)在的狀況看，中央是在朝著這條路走的，從住房地產貸款資產證券化的規(guī)模來看，進入棚改領域的信貸支持規(guī)模累計應該在1000億元上下，當然，這有待實踐檢驗。”前述某省住房和城鄉(xiāng)建設廳人士稱。
