2015年一季度城市土地市場(chǎng)分化明顯 房企分城施策
發(fā)布時(shí)間：2015-04-29 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：阿紫
中原地產(chǎn)最新公布的數(shù)據(jù)也顯示了同樣的趨勢(shì)。4月以來(lái)，
一線城市住宅土地
成交樓面價(jià)、溢價(jià)率均創(chuàng)紀(jì)錄，平均樓面價(jià)達(dá)到了16917元每平米，溢價(jià)率為63.7%———這是自2014年以來(lái)的單月最高溢價(jià)率，2014年至今，僅2014年1月份和2014年8月份宅地出讓溢價(jià)率超過(guò)了60%；同時(shí)，平均樓面價(jià)每平方米達(dá)到16917元也是2014年以來(lái)宅地出讓的最高樓面價(jià)。
此外，一季度一線城市土地供應(yīng)僅相當(dāng)于2014年的17%。一季度一線城市土地成交的總建筑面積也是最近三年的最低點(diǎn)。
另一方面，
房企的業(yè)績(jī)并不理想。2015年一季度，業(yè)績(jī)前20企業(yè)僅6家實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)，其余均出現(xiàn)不同程度的下滑。一季度TO P20企業(yè)平均
銷(xiāo)售金額較2014年同期下降15.37%。一季度推盤(pán)項(xiàng)目的去化率平均為52%左右，只有深圳、杭州、南京等達(dá)到8成。
從這么多的數(shù)據(jù)中可以發(fā)現(xiàn)，雖然資金面開(kāi)始比之前寬松，各地
政策頻頻松綁，但二季度在成交量還沒(méi)有普遍復(fù)蘇的背景下，
庫(kù)存是制約
房?jī)r(jià)上漲的最大因素：2013年竣工面積11億平方米左右，約1100萬(wàn)套(按每套100平方米)，而按照往年的經(jīng)驗(yàn)，平均每年房地產(chǎn)消化能力在800萬(wàn)-900萬(wàn)套。
所以我們可以看到，在
房貸新政迅速落實(shí)、銷(xiāo)量迅速上升的城市，比如深圳、
北京，
開(kāi)發(fā)商開(kāi)始了漲價(jià)，深圳星河傳奇新貨單價(jià)上漲了4500元，北京合生創(chuàng)展的項(xiàng)目率先宣布漲價(jià)等。而更多庫(kù)存量在15個(gè)月以上的城市，開(kāi)發(fā)商還是以平價(jià)跑量為主，當(dāng)中包括了杭州這類(lèi)標(biāo)志性城市。同理，開(kāi)發(fā)商對(duì)于不同城市的土地市場(chǎng)表現(xiàn)出截然相反的態(tài)度，比如遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明在解讀今年發(fā)展戰(zhàn)略時(shí)就曾強(qiáng)調(diào)，要全面退出三線城市，更關(guān)注一二線城市的舊城改造。
前幾年房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)提升內(nèi)部效率、高周轉(zhuǎn)模式實(shí)現(xiàn)跨越式增長(zhǎng)，但高周轉(zhuǎn)意味著高庫(kù)存，在2014年的低迷市場(chǎng)環(huán)境下，這種模式的弊端越發(fā)明顯。從今年二季度到下半年，主要政策及資金環(huán)境持續(xù)寬松甚至微刺激，成為房企重新
調(diào)整存貨資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的機(jī)會(huì)。
在二季度這個(gè)開(kāi)發(fā)商抓住時(shí)機(jī)
去庫(kù)存、調(diào)結(jié)構(gòu)的“窗口期”，開(kāi)發(fā)商的“分城施策”傾向會(huì)越來(lái)越明顯，他們將把房?jī)r(jià)企穩(wěn)反彈的希望寄托在人口凈流入、庫(kù)存不高、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)里高級(jí)服務(wù)業(yè)占比較高的城市。比如一線城市風(fēng)向標(biāo)的北京，最近北京市房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)就已經(jīng)透露，北京三環(huán)新盤(pán)已經(jīng)普遍進(jìn)入10萬(wàn)元時(shí)代。
而在三四線城市除了減少拿地之外，開(kāi)發(fā)商也可能會(huì)抓住政府允許
戶型調(diào)整的機(jī)會(huì)，把大戶型改為更適銷(xiāo)的低價(jià)剛需戶型。比如曾經(jīng)波瀾不起的惠州
樓市，在新政后第二周庫(kù)存去化達(dá)到2.2%，就是因?yàn)槌菂^(qū)80-120平方米戶型的熱銷(xiāo)。
未來(lái)庫(kù)存壓力小、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中高附加值服務(wù)業(yè)占比較高的一二線城市，其上漲勢(shì)頭已經(jīng)確立。三四線城市則要學(xué)會(huì)等待，由于有了政府的托底政策，不會(huì)出現(xiàn)所謂“崩盤(pán)”，只要去庫(kù)存效果達(dá)到合理值，也能獲得見(jiàn)底復(fù)蘇。
如果在三四線城市有購(gòu)置物業(yè)需求的，不妨看看當(dāng)?shù)卣欠裢瞥隽速?gòu)置
商品房作為
保障房的政策。目前福建、四川、安徽、江蘇、遼寧、內(nèi)蒙古和貴州等省區(qū)凡是推出這類(lèi)政策的，基本屬于庫(kù)存壓力大、房?jī)r(jià)回暖動(dòng)力不足的地區(qū)，比如最早試點(diǎn)回購(gòu)商品房作為保障房的，就是內(nèi)蒙古鄂爾多斯。今年回購(gòu)商品房充當(dāng)棚戶區(qū)安置房高達(dá)45%的安徽蕪湖，其新房樓價(jià)自2013年11月的6300元/平方米一路下探至如今的5800元/平方米，其間沒(méi)有出現(xiàn)反彈。
