公積金房貸門檻降低 對房地產(chǎn)未來走勢有何影響
發(fā)布時間：2015-03-30 來源：0352房網(wǎng) 編輯：木子
3月20日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長陳政高在該部召開的
全國電視電話會議上提出，要提高資金使用效率，發(fā)揮住房公積金的潛力，簡化手續(xù)，建立方便快捷的業(yè)務(wù)流程，縮短辦理時限。對此，專家分析稱，此舉是釋放剛性需求以及穩(wěn)定
房地產(chǎn)市場的“救市”措施。
但在業(yè)內(nèi)不少人士看來，住房公積金政策的刺激力度不會有預(yù)期那么明顯。一方面，一二線
城市房價普遍過高，購房者貸款一般還是以商業(yè)貸款為主，公積金貸款只是輔助，因此降房價才是去
庫存根本；另一方面，利用公積金刺激樓市需求政策的可持續(xù)性并不高，只是根據(jù)公積金資金的狀況來進行
調(diào)整的。有些地方的公積金并不富余，并不適合做出類似的放松政策。
不過，在2014年
全國樓市整體低迷的情況下，當(dāng)前地方政府紛紛對公積金貸款作出調(diào)整，讓閑置的資金流通起來，提振購房者的積極性，從大環(huán)境來看顯得尤為迫切。各地出臺的政策也體現(xiàn)了這點，如放寬貸款條件、降低貸款首付成數(shù)、擴大貸款額度，乃至允許異地購房申請公積金貸款等。在業(yè)內(nèi)看來，住房公積金實際已成為地方政府對房地產(chǎn)
調(diào)控的政策工具。
從購房者角度來看，公積金貸款門檻降低，對于老百姓自住性需
求購房的決策有比較大的相關(guān)性和影響力。舉例來說，從商業(yè)
銀行貸款100萬元的話，以20年為期，按照當(dāng)前6.15%的
利率計算，累計還款需要170多萬元。而使用公積金貸款，同樣的貸款金額和年限，累計還款少20多萬元。
因此，從這一角度來看，消除公積金沉淀，降低貸款門檻、提高貸款限額是盤活公積金這一住房金融工具的途徑之一。
對樓市有何影響
中原地產(chǎn)
監(jiān)測顯示，
二手房市場方面明顯回暖。3月24日，中原地產(chǎn)監(jiān)測的40個重點城市
數(shù)據(jù)顯示，上周新建
住宅成交面積環(huán)比上升2%，其中
一線城市表現(xiàn)最好，環(huán)比上升7%，二線及三四線城市則基本持平。3月以來，
新房市場較春節(jié)前期回升明顯，但較年初仍存在一定差距，與2014年同期相比則大體持平。40城市3月前22日成交量較2月同期上升36%，但較1月同期下降14%。
對此，中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉向媒體表示，公積金歷來是房地產(chǎn)微調(diào)的先頭部隊，雖然涉及人群面不及普遍政策，但卻預(yù)示著未來的政策取向。
在他看來，當(dāng)前經(jīng)濟增長放緩壓力不減，房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)為經(jīng)濟平穩(wěn)增長作出重要貢獻。因此，2015年房地產(chǎn)政策將延續(xù)去行政、重市場的調(diào)控思路。
降低公積金申請門檻、激活改善購房需求的作用在業(yè)內(nèi)則有不同看法。
上海公積金管理中心政策法規(guī)處副研究員叢誠此前一直認為，公積金政策調(diào)整并非房價漲跌的決定性因素，在他看來，只要樓市產(chǎn)生波動，公積金貸款額度就必然會在資金不夠的時候下調(diào)，在資金寬松的時候上調(diào)。
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授也認為，提高公積金貸款額度，對目前樓市影響并不大，他對媒體表示，降低公積金門檻、提高公積金貸款額度更多的意義是改變購房者心理預(yù)期。
不少從事二手房
銷售的人士告訴記者，公積金政策的調(diào)整屬暫時性政策，因此，局部城市出現(xiàn)的樓市回暖并不能說明公積金對于樓市有立竿見影的效果。在實際中，
買房的人還是以商業(yè)貸款為主。因為有剛性需求的多是年輕人，而年輕人工作時間短，公積金能夠提取的金額很少，不足以支付高昂的房價，所以只能通過商業(yè)貸款來買房。
根據(jù)叢城此前透露的數(shù)據(jù)來看，目前
房貸主力盡管以商業(yè)銀行的貸款為主，但公積金占整個房貸的比重也不容小覷，在全國來講可能在1/3左右，或者1/4左右。因此，盤活公積金貸款，對于緩解樓市低迷、減輕購房者壓力、提升地方經(jīng)濟都是有良性作用的。
“道理顯而易見，如果選擇商業(yè)貸款，購房者將要負擔(dān)高額利息；而僅憑公積金貸款又通常不夠買房。”一位房產(chǎn)銷售經(jīng)理告訴記者，提高公積金貸款數(shù)額，能夠使購房家庭有更多的貸款選擇。即使公積金不夠買房，也能通過組合貸款的方式，達到降低購房成本的目的。
