營改增步入收官之年 房企營改增稅率仍未敲定
發(fā)布時間：2015-03-24 來源：0352房網(wǎng) 編輯：木子
摘要：近日發(fā)布《關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)
土地增值稅
政策的通知》(以下簡稱通知》)，通知同時指出，有關(guān)土地增值稅政策不適用于
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，這意味著一直備受關(guān)注的房地產(chǎn)企業(yè)營改增的稅率問題，仍舊沒有最終敲定。
媒體23日從財政部網(wǎng)站獲悉，為貫徹落實《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化企業(yè)兼并重組
市場環(huán)境的意見》，財政部、國家稅務(wù)總局將企業(yè)在改制重組過程中涉及的土地增值稅政策予以明確，于近日發(fā)布《關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》(以下簡稱通知》)。
通知對于幾種土地變更所有人的情況進(jìn)行分類，做出了暫不征收土地增值稅的規(guī)定。根據(jù)通知，按照《公司法》規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改建為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，有限責(zé)任公司(股份有限公司)整體改建為股份有限公司(有限責(zé)任公司)。對改建前的企業(yè)將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到改建后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)
投資主體存續(xù)的，以及企業(yè)分設(shè)為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，還有單位、個人在改制重組時以國有土地、房屋進(jìn)行投資，對其將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。
通知同時指出，上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。這意味著一直備受關(guān)注的房地產(chǎn)企業(yè)營改增的稅率問題，仍舊沒有最終敲定。
根據(jù)2015年預(yù)算報告，2015年營改增范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)等領(lǐng)域，并將新購入
不動產(chǎn)和租入不動產(chǎn)的租金納入進(jìn)項抵扣，相應(yīng)簡并增值稅稅率。其中，建安房地產(chǎn)的增值稅稅率暫定為11%，金融保險、生活服務(wù)業(yè)為6%。
財政部部長樓繼偉此前公開表示，最難的是不動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)成征收增值稅。營改增的目的是要解決營業(yè)稅和增值稅并存所導(dǎo)致的抵扣鏈條中斷、重復(fù)征稅的問題。
中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院稅務(wù)管理系主任蔡昌在接受媒體采訪時表示，房地產(chǎn)業(yè)的營改增問題關(guān)系到我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的
調(diào)整，改革的順利還可以振奮經(jīng)濟(jì)提速。房地產(chǎn)業(yè)的營改增問題很迫切，但同時也面臨著現(xiàn)實的困難，一方面是土地成本能否抵扣，另一方面就是稅率確定難度較大。
安永大中華區(qū)稅務(wù)主管合伙人唐榮基對于房地產(chǎn)業(yè)成本抵扣也表達(dá)了自己的憂慮。他表示，因為建筑業(yè)納入營改增，房地產(chǎn)
開發(fā)商很大一部分成本是建筑成本，建筑公司如果可以開具增值稅專用發(fā)票給房地產(chǎn)開發(fā)公司，后者將取得對應(yīng)的進(jìn)項稅抵扣�？紤]到包括存量土地在內(nèi)的土地成本占開發(fā)商總成本的比重很大，如果土地成本不能抵扣相關(guān)的進(jìn)項稅，可能會影響房地產(chǎn)業(yè)的流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)。
“稅率高，會影響到房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；稅率低，又會影響到國家稅收。”蔡昌教授表示，這是個兩難問題，畢竟建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)稅稅收在我國營業(yè)稅稅收中占很大一部分�！�
雖然金融業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的營改增問題不是十分容易解決，但生活服務(wù)類的營改增應(yīng)該很快可以推出，蔡昌預(yù)計“最快的話，不會超過5月份”。蔡昌表示，房地產(chǎn)業(yè)雖然目前稅負(fù)較高，但營改增后，實際稅負(fù)會增加還是減少并不確定。影響稅負(fù)增減的重要因素是存量資產(chǎn)和土地成本能否計算進(jìn)項稅額納入稅款抵扣鏈條。
營改增自2012年在部分行業(yè)試點以來，根據(jù)國稅總局
數(shù)據(jù)，截至2014年年底，
全國營改增試點納稅人共計410萬戶，合計減稅1918億元。而2015年上述四個行業(yè)若納入營改增，將新增800萬戶試點納稅人，戶數(shù)是目前的兩倍，減稅力度也進(jìn)一步加大。
