房屋庫(kù)存增長(zhǎng)預(yù)期下調(diào) 房企去存貨戰(zhàn)略趨精細(xì)化
發(fā)布時(shí)間：2015-03-19 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：木子
摘要：近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2015年1-2月的房地
市場(chǎng)數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示：到2月末，
全國(guó)商品房待售面積達(dá)63922萬(wàn)平方米，同比大幅增長(zhǎng)24.4%，比2014年末增加1753萬(wàn)平方米。
3月11日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2015年1-2月的房地市場(chǎng)數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示：到2月末，全國(guó)商品房待售面積達(dá)63922萬(wàn)平方米，同比大幅增長(zhǎng)24.4%，比2014年末增加1753萬(wàn)平方米。
去存貨，幾乎成為所有
房企在2014年下半年的重點(diǎn)，但從整體來(lái)看，卻收效甚微。
與待售面積大幅增長(zhǎng)相輔的，則是
銷售量的加速下跌。同樣據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，1-2月份，商品房銷售面積、銷售額同比跌幅達(dá)16.3%和15.8%。而這種銷售同比下跌的趨勢(shì)，在2014年已經(jīng)持續(xù)了一整年，2014年全年平均跌幅為7.6和6.3%。
宏觀數(shù)據(jù)映射到每一家房企財(cái)務(wù)報(bào)表中的，則是存貨量的攀升。
在市場(chǎng)良好的環(huán)境下，足夠的存貨曾是是業(yè)績(jī)突破的重要保障，但在
樓市預(yù)期低迷的今天，仍在持續(xù)增長(zhǎng)的存貨量，或許就變成了房企的包袱。
下滑的預(yù)期
開(kāi)發(fā)商的規(guī)模之爭(zhēng)似乎已近尾聲。這本身也透露著房企對(duì)2015年乃至未來(lái)市場(chǎng)增長(zhǎng)空間的悲觀。
曾經(jīng)的行業(yè)老大萬(wàn)科表示在2015年將不考核銷售額指標(biāo)，轉(zhuǎn)變?yōu)殇N售回款及利潤(rùn)指標(biāo)。
而新上任的行業(yè)老大綠地集團(tuán)則將2015年的銷售目標(biāo)定在了2800億元，同比增幅16%，不僅較2014年48%的增幅目標(biāo)大幅下降，而且開(kāi)始淡化其與萬(wàn)科的銷售額排行之爭(zhēng)。
萬(wàn)達(dá)集團(tuán)也表示核心考核指標(biāo)
調(diào)整為考核租金、凈利潤(rùn)、持有物業(yè)增長(zhǎng)指標(biāo)，明確
房地產(chǎn)收入指標(biāo)不作考核。
已公布2015年目標(biāo)的碧桂園集團(tuán)也將數(shù)值定在了5%，相當(dāng)?shù)驼{(diào)的選擇。其余已公布目標(biāo)的房企也多將銷售額增幅定在了10%左右，與2014年平均20%的局面有了大幅的下滑。
銷售預(yù)期下來(lái)了，但存貨量卻增幅不減。背后卻有著更深層次的原因。
“有些存貨，很有可能永遠(yuǎn)賣不出去了。”有業(yè)內(nèi)人士分析稱，開(kāi)發(fā)企業(yè)的存貨數(shù)據(jù)里，有不少是積壓了兩年以上的古老資產(chǎn)。比存貨數(shù)據(jù)更可怕的，恐怕是一些企業(yè)的存貨結(jié)構(gòu)問(wèn)題。
去存貨的挑戰(zhàn)
房地產(chǎn)市場(chǎng)高速增長(zhǎng)期的粗放經(jīng)營(yíng)狀況，使得很多企業(yè)開(kāi)發(fā)出了大量貨不對(duì)路的產(chǎn)品，很難靠銷售盤活。比如一些單套面積200平米以上的
公寓，在特定
城市的去化周期極其漫長(zhǎng)。除了大幅降價(jià)，折本出售，幾無(wú)出路。
“過(guò)去開(kāi)發(fā)企業(yè)可以忽略這一問(wèn)題，通過(guò)大量拿新地新項(xiàng)目來(lái)維持增長(zhǎng)，但若干年后回頭一看，發(fā)現(xiàn)存貨總額里百分之三四十都是滯銷產(chǎn)品，那這樣的存貨結(jié)構(gòu)本身對(duì)支持企業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)就已毫無(wú)意義。”
常被用來(lái)評(píng)價(jià)房屋
建設(shè)投資經(jīng)濟(jì)效果的房屋建筑面積竣工率指標(biāo)自2000年以后就持續(xù)下降，這一指標(biāo)可以反映房屋建設(shè)速度及其建設(shè)成果的相對(duì)規(guī)模，這說(shuō)明竣工周期大大延長(zhǎng)，大量資金不斷沉淀。至2013年房屋建筑面積竣工率已落至15.24%，這相當(dāng)于需要六年左右才能竣工交付。這或許可以成為存貨結(jié)構(gòu)問(wèn)題的一個(gè)旁證。
當(dāng)發(fā)展慢下來(lái)之后，這些曾經(jīng)被繞過(guò)的存貨就成為房企必須去解決的問(wèn)題。
高企的
土地價(jià)格下，2015年的
土地市場(chǎng)不是貿(mào)然進(jìn)入之地。甚至在未來(lái)幾年，房企拿地補(bǔ)倉(cāng)的動(dòng)力都會(huì)大幅降低。
另外，不斷降低的行業(yè)毛
利率也迫使企業(yè)回過(guò)頭去挖潛，精細(xì)化求生存的時(shí)代已來(lái)臨。
