住房的所有權(quán)和住房下面的土地的所有權(quán)是不可分離的。在普通法國家，不存在脫離土地所有權(quán)而獨(dú)立存在的住房的所有權(quán)，住房的權(quán)利人如果不擁有建筑物所依附的土地的所有權(quán)，他(她)就不能成為房東(landlord)，只能算是租賃持有者(leaseholder)。在這個(gè)意義上，無論如何制定物權(quán)法，只要住房的權(quán)利人無法取得土地的所有權(quán)，他(她)擁有的住房的產(chǎn)權(quán)就是殘缺的，住房的房產(chǎn)證和一紙租約并無太大的區(qū)別。

　　1990年國務(wù)院頒布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。”1995年起實(shí)施的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，土地使用權(quán)期滿后土地使用權(quán)由國家無償收回，但沒有規(guī)定國家收回土地使用權(quán)時(shí)必須對地上建筑和附著物進(jìn)行賠償。

　　《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定”住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。”但是，住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后，土地使用權(quán)進(jìn)行續(xù)期是否收費(fèi)、怎么收費(fèi)等問題未在物權(quán)法中規(guī)定。

　　《物權(quán)法》第四十二條規(guī)定，“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動產(chǎn)”。

　　我們發(fā)現(xiàn)，當(dāng)住房下面的土地的70年使用期滿后，我們并不知道能續(xù)約多久，也不知道為了續(xù)約將付出多大的經(jīng)濟(jì)代價(jià)。我們也不知道，因?yàn)槭裁礃拥?ldquo;公共利益”理由，自己的住房被提前拆遷，而我們僅獲得很少的“合理”補(bǔ)償。

　　中國的《憲法》明確規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”。憲法沒有對“公共利益”作出定義，物權(quán)法也將不對“公共利益”作出定義。

　　普通法系的美國在1791年國會通過的憲法修正案第五條規(guī)定：“不給予公平賠償，私有財(cái)產(chǎn)不得充作公用。”大陸法系的法國民法典第545條規(guī)定“任何人不得被強(qiáng)制出讓其所有權(quán);但因公用，且受公正并事前的補(bǔ)償時(shí)，不在此限。”“公用”可以度量，能落實(shí)到具體使用的“物”上，比如為修路架橋都是“公用”;“公共利益”則很難度量，為了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展拆除舊城區(qū)是否是“公共利益”，這類問題很難形成共識。

　　歷史和現(xiàn)實(shí)告訴我們，對一個(gè)公民私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的最大威脅，不是來自另一個(gè)公民，而是來自國家，來自以國家名義的公權(quán)力的“合法”侵占。農(nóng)民集體所有的土地因“公共利益”被地方政府以低廉的補(bǔ)償代價(jià)合法征用;城市居民的住房因“公共利益”被合法拆遷，住戶僅獲得微薄的補(bǔ)償，地方政府卻在一級土地開發(fā)市場獲得極高的土地收益。

　　如果法律不嚴(yán)格界定“公共利益”，我們無法排除利益集團(tuán)濫用公權(quán)力，以“公共利益”的高尚名義，對公民的私人財(cái)產(chǎn)進(jìn)行卑劣的掠奪。法學(xué)家江平認(rèn)為，社會公共利益需要不能濫用，這樣先天殘缺的私人財(cái)產(chǎn)權(quán)力，注定了公民的房產(chǎn)得不到充分的保護(hù)。

　　物權(quán)法的立法目的就是要“保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)”，而不界定“公共利益”就無法實(shí)現(xiàn)立法目的。如果物權(quán)法對公共利益不作具體規(guī)定，我們還能指望哪一部單行法律能夠?qū)�公共利益作出�?guī)定。如果立法機(jī)關(guān)不界定“公共利益”，行政機(jī)關(guān)就將界定“公共利益”。行政機(jī)關(guān)將在具體的執(zhí)法過程中“自行立法”。

　　不界定“公共利益”，等于是擴(kuò)大了執(zhí)法者的權(quán)力而縮小了公民的權(quán)利，從而增加了公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)力的不確定性。

　　因此，住房的所有權(quán)和土地的所有權(quán)的分離以及“公共利益”的不確定性，這兩方面都決定了公民的住房的產(chǎn)權(quán)只能是殘缺的與不確定的。